Naturaleza de las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2 |
Debemos de partir recordando el contenido del art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual dispone expresamente que: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Así pues, del contenido de este artículo conviene tener presente las siguientes consideraciones:
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Debemos partir de hecho de que este precepto constituye una limitación a la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de contratar en aquellos arrendamientos que tienen la consideración de los destinados a “vivienda”.
Así las cosas y, a contrario sensu, podemos decir que sí se reconoce a las partes la facultad para que, por acuerdo entre ellas, modifiquen las normas legales en esta clase de arrendamientos, pero para ello tendrán que darse dos requisitos: por un lado, ninguna de estas cláusulas modificativas acordadas por las partes y recogida en el contrato, podrá perjudicar en modo alguno al arrendatario o subarrendatario; y por otro lado, como quedó expuesto, que se esté en presencia de un arrendamiento de “vivienda” destinado por el arrendatario o subarrendatario a vivienda habitual y permanente para él y su familia (con los que conviva).
Ahora bien, no estarán sujetos a las normas integradoras del Título I de esta ley, el resto de contratos de arrendamientos sometidos a ella, o lo que es lo mismo, aquellos que versando sobre fincas urbanas no sean destinadas, por el arrendatario o subarrendatario, a vivienda permanente y habitual.
La explicación que se suele dar a esta limitación de la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de llegar a acuerdos en la contratación y recogida en este precepto, se fundamenta en aras a la evitación de un posible fraude de ley o abuso del derecho; aunque si bien no es más que una reiteración, pues esta situación ya se encuentra plenamente regulada en los arts. 6.4 y 7.2 del Código Civil que recogen estos supuestos y cuyas normas tienen una aplicación subsidiaria a esta ley especial, tal y como lo dispone el art. 4.2 de la LAU que expresamente establece: “Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil”.
Por otro lado, cabe tener en cuenta que, una cosa es establecer legalmente una duración mínima de los contratos de arrendamiento, lo cual resulta a todas luces comprensible y razonable tratándose de inmueble destinado a vivienda permanente del arrendatario o subarrendatario; y otra muy distinta, la de limitar la autonomía de la voluntad al punto de que quede anulada en aspectos tales como: obras de mejora o de conservación, o como repercutir el importe habida en...
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