Momento actual de la legislación hipotecaria española
| Autor | José María Chico Ortiz |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 819-844 |
La legislación hipotecaria española-aparte de otros antecedentes- nace, como todos sabéis, en el año 1861. Es una legislación de «urgencia». Mediado el siglo diecinueve uno no puede comprender muy bien ese sentido de «urgencia» que en este momento se ha convertido en «plato del día» para cualquier disposición legislativa. Pero lo cierto es que así se reconoce en el Real Decreto de 8 de septiembre de 1855 que, a su vez, cita la Exposición de Motivos de la Ley de 30 de diciembre de 1944 («pocas reformas en el orden civil y económico son de más interés y urgencia que las leyes hipotecarias»).
He mantenido en alguna ocasión que «las cosas urgentes impiden hacer las cosas importantes», pero para descargar la frase de todo el punto crítico que en ella puede incidir sería preciso pensar en una «urgencia» excepcional de aquella época, muy distinta de la que actualmente se produce en cualquier tipo de legislación que se apruebe. La urgencia entonces pudo muy bien estar paralelamente situada al mismo nivel que la «importancia» y hoy ser simplemente una solución de emergencia.
Si lee uno con cierto detenimiento la Exposición de Motivos-maravillososa Exposición de Motivos-de la primitiva Ley se sitúa perfectamente en la razón que movió al legislador a la publicación de esta ley: Page 820 la propiedad de la tierra necesitada de ayudas económicas garantizadas sobre la misma, exigía una publicidad que mostrase frente a todos la situación real de la finca, descubriendo si la misma estaba o no gravada con censos, gravámenes, servidumbres y demás cargas que pudieran perjudicar el posible derecho de hipoteca que se constituía para garantizar la devolución del préstamo. Es decir, en función de la hipoteca, se establecieron los dos grandes principios que parecen presidir el primitivo texto legal: la publicidad y la especialidad. Por la publicidad se negaba la existencia de ningún derecho que no estuviera inscrito y por la especialidad se concentraba en el folio o folios destinados a describir y reseñar el historial de la finca todo lo que pudiese perjudicar al adquirente confiado en lo que el Registro publicaba.
La aparición de la Ley, como ley especial en espera de una Codificación en la que luego habría de integrarse, cosa que no sucedió, fue y es todavía enjuiciada con diversos criterios y multitud de matices. Pueden registrarse argumentos pasionales, como en las novelas de amor, posiciones partidistas en defensa de intereses particulares, situaciones eclécticas y serenos juicios. Quizá sean éstos los que más predominen ante la evidente aportación que la legislación hipotecaria supuso.
Hay una frase que puede resumir el conjunto de opiniones en orden al punto concreto que ofrecemos. La institución registral se ha considerado como un producto de una exaltación individualista y como una necesidad del capitalismo económico. Concepto de propiedad y economía son los dos ejes que fijan esta afirmación. Consecuencia de ella es la impresionante interrogante que plantea la pregunta que formula Alfonso de Cossío 1: ¿Cómo se explica que siga vigente al cabo de los cien años transcurridos, a pesar de sus retoques y reformas, el mismo sistema hipotecario?
Y la contestación a esta pregunta es la que pretendo hacer en el preludio de estas notas. Anticipo una idea: creo que el Registro de la Propiedad puede ser la solución técnica de muchos de los problemas que urbana o rústicamente se plantean en esa tremenda fase de desprivatización del Derecho. Cabanillas Gallas 2 ha dicho en otra ocasión que «el supuesto técnico concurrente que se inició en el siglo xx puede denominarse de modo genérico la transformación del derecho privado que no sólo replanteó los límites de este derecho, sino que al restar valor a la distinción entre derecho privado y derecho público permitió-lo que hasta entonces era inconcebible-aplicar extensiva y analógicamen-Page 821te los esquemas de la teoría general del Derecho civil a otras ramas necesitadas de amparo conceptual».
Aunque esto no pueda predicarse plenamente, ya que la idea de la socialización de la propiedad desvirtúa en cierto sentido el esquema de la «relación jurídica», es lo cierto que a la hora de las realidades el «vértice de concordia» entre el Derecho público y el Derecho privado es y seguirá siendo el Registro de la Propiedad. Esta institución sirve públicamente en forma intertemporal las diferentes etapas por las que la política económica y social de la propiedad atraviesa. Se trata de una institución con carácter de «permanencia en el tiempo, pues la serie de principios que estructuran el sistema permite garantizar la seguridad de un derecho sobre una propiedad, bien tenga ésta el carácter social o individual».
La afirmación no es nueva ni por supuesto original, pues hace años cuando don Ramón de la Rica y Arenal, prestigioso hipotecarista que aclara lo que parecía incomprensible, recibía la toma posesión de la medalla de número de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación decía algo así como que «la función social que la propiedad debe cumplir, esta sujeción al bien común que hoy nadie discute, halla, por así decirlo, respecto del inmueble, en la institución del Registro de la Propiedad y en su sistema, el instrumento más apto, el auxiliar más idóneo para el cumplimiento práctico de las funciones que estas modernas concepciones requieren. La propiedad privada inscrita en el Registro de la Propiedad cumple dócil o acata resignada los mandatos del Estado relativos al cumplimiento de la función social en los muy diversos órdenes que éste abarca» 3.
Esta idea que se ha repetido por diversos autores 4 puede ser la que preside el sistema hipotecario. Es decir, todo intento de adscribir el sistema a un aspecto político de organización de la propiedad es negativo, pues lo que el sistema hipotecario trata de respetar es el principio de la «seguridad de tráfico jurídico», tal y como lo explicara Ehremberg en su distinción fina y hábil entre el principio de la «seguridad de los derechos»-a cargo de la judicatura-y el de la «seguridad del tráfico» salvaguardado por la institución registral. Es decir, el sistema no es político, sino una formulación aséptica, quizá neutral, en esa batalla entre Page 822 lo privado y lo público que puede servir perfectamente a los diferentes intereses en lucha. Estamos ante una institución neutra-como pueden ser los Tribunales de Justicia-que sirve a una sociedad necesitada de garantías. Si la propiedad es personal o individual queda garantizada por los pronunciamientos regístrales y si la propiedad es social su cesión, explotación, gravamen, temporalidad de uso, etc., también queda garantizada a través de lo que el Registro publica. Es decir, la idea del servicio de la institución a una finalidad de publicidad es la que se destaca fundamentalmente. Ya lo expresa así la Exposición de Motivos de la Ley de reforma del año 1944-46.
Creo que puede resultar decisivo a la hora de rendir un balance valorativo de la institución destacar los servicios que la misma ha prestado a lo largo de su existencia, pues ello puede ser un índice de servicio para lo sucesivo. Estamos manejando casi siglo y medio de vida de una institución y la «hoja de servicios» que ofrece es importante. En una forma muy sintética quiero destacar estos puntos:
- - El éxito inicial de la legislación hipotecaria en orden al masivo ingreso de fincas fue mitigado posteriormente al verse interrumpido el historial jurídico de ellas, dando lugar a ese difícil problema de la reanudación del tracto sucesivo.
- Flores de Quiñones y Tomé 5 resumía en un luminoso artículo publicado con motivo del Centenario de la Ley Hipotecaria este éxito de ingreso masivo de fincas y su posterior falta de puesta al día. «La causa de este arrollador éxito inicial-decía el autor citado-aparece evidente: el legislador propugnaba la seguridad del dominio y para ello establecía un medio de publicidad que entonces se estimó suficiente; intentaba la desaparición de la usura y la creación de Bancos de crédito territorial».
- - Como todos sabéis las reformas habidas en la Ley Hipotecaria desde 1861 han sido diversas, pero quizá en el año 1944-46 es donde se perdió la gran oportunidad de haber convertido la inscripción en «obligatoria» y haber controlado toda o casi toda la propiedad.
- - Las grandes concentraciones de población y la transformación de nuestra periferia en zonas turísticas de masiva asistencia han hecho crecer en forma espectacular el número de inscripciones y de fincas en los Registros correspondientes.
- El crecimiento-en toda esa serie de zonas-de inscripciones, de acceso dé fincas y como antecedente de todo ello la contratación Page 823 a través de la intervención notarial ha producido un fenómeno curioso: a medida que la curva ascendente de inscripciones sube desciende en forma paralela la curva de lo que podíamos llamar «pleitos civiles». La contienda por la propiedad, la petición de la seguridad del derecho ante los Tribunales y la discusión sobre titularidades se reduce o casi se anula a medida que la seguridad publicitaria del Registro entra en funciones. Sobre esta idea trabaja Gil Marqués.
- - El sector industrial español, cuya embrionaria manifestación era privilegio del Norte de España y que últimamente va extendiéndose a todo el territorio, tuvo en el Registro de la Propiedad un gran apoyo, pues al brindarle seguridad en orden a titularidades se facilitó el préstamo y permitió una acumulación de capitales que pudo hacer frente a ciertos monopolios extranjeros que explotaban nuestro subsuelo. Sirvan de...
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