Resoluciones en materia de urbanismo: Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de enero de 2002.
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Páginas | 2452-2464 |
El 3 de octubre de 2000 se otorga escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal sobre una determinada finca por la compañía titular de ella. Según esta escritura, la obra nueva consiste en un edificio destinado a vivienda unifamiliar, compuesta de cuatro plantas, con una superficie total de 736 m2, 67 dm2, que ocupa sobre la parcela una superficie de 253 m2, 28 dm2. En la misma escritura se divide horizontalmente la edificación en dos viviendas unifamiliares independientes de cuatro plantas cada una de ellas y situadas una a la izquierda y otra a la derecha del edificio, que quedan constituidas en régimen de propiedad horizontal, con los correspondientes elementos comunes entre los cuales figura un terreno dedicado a jardín cuyo uso y disfrute respecto de porciones determinadas, no obstante, se atribuye como anejo inseparable a los propietarios de los elementos privativos. En la licencia municipal de edificación que se testimonia en el título consta, respecto de la descripción del edifico, que el número de viviendas a que se refiere es uno, y, en relación con las prescripciones particulares, que la edificabilidad máxima permitida es de 755 m2 y la edificada computable 724 m2, 15 dm2.
Presentado el título ante el Registro de la Propiedad, número 33, de Madrid, fue calificado por el Registrador con la siguiente nota: «sólo la obra nueva se puede inscribir, solicitándolo en el Libro Diario, pero para inscribir la división en régimen de propiedad horizontal, por tratarse de vivienda unifami-liar, hay que acompañar la licencia municipal prevista en el artículo 53.ª) del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. Arreglar el error de la Cláusula Quinta».
Interpuesto recurso gubernativo por el Notario autorizante, se alegó que el artículo 53.ª) del Decreto de 4 de julio de 1997 debe ser interpretado de manera que no contradiga la reserva de Ley establecida en el artículo 33 de la Constitución y reiterada en los artículos 348 y 1.255 del Código Civil, de modo que si contraviniera estos preceptos no debería ser aplicado (según la Resolución de 3 de marzo de 1999 -Registro Mercantil-). Que ni el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, ni el artículo 242 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 26 de junio de 1992, exigen la licencia. Que la Resolución de 18 de julio de 1996, que admite la inscripción de la división horizontal de una vivienda unifamiliar -anterior a las normas complementarias del Reglamento Hipotecario-, resulta plenamente aplicable, pues interpreta la Ley que da cobertura al citado artículo 53-A. Que esa misma interpretación del artículo 242 del mencionado Texto Refundido se desliza en la Resolución de 7 de octubre de 1999. Que si la Ley no establece licencia, el Reglamento tampoco, y no puede ser de otra manera, pues el Planeamiento fija la tipología de la construcción: vivienda en hilera (adosadas unas a otras sin espatium legitimun entre ellas); adosadas (colindantes las construcciones); y «aisladas», que es la denominación apropiada, a las que se llaman usual-mente unifamiliares, sin que eso implique que estén reservadas a una sola familia, ni impedida la división horizontal entre quienes las habitan. Que, en consecuencia, el artículo 53-A exige una interpretación restrictiva, que se atenga a la legalidad; por ejemplo, dicha norma impedirá que, so pretexto de una división horizontal, se verifique una ampliación de obra en cubierta, agregando nuevas plantas. Que, por último, la indicación en el impreso de la licencia de una vivienda, transposición del concepto vivienda unifamiliar, dada su real significación de vivienda aislada, no representa ningún obstáculo, máxime si se tiene su condición de documento complementario y la gratuidad de la indicación no requerida en el artículo 44 del Texto Refundido de 1992, lo cual viene corroborado por el hecho de que el Reglamento de 1997 no ha previsto que se recojan en la inscripción semejantes menciones o vicisitudes, pues sólo reclama que quede constancia de la existencia de la licencia sin extenderse a todos los datos descriptivos contenidos en ella.
El Registrador, en defensa de la nota, informó:
Que estamos en el supuesto de hecho previsto en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, por lo que es ineludible la presentación de la licencia municipal que ampare los nuevos elementos creados por la división horizontal. Que, frente a la del recurrente sobre la ilegalidad del mencionado artículo, el Registrador, ni en el ejercicio de su función calificadora, ni en el estrecho marco de un recurso gubernativo, cabe sustituir funciones atribuidas en exclusiva a los órganos jurisdiccionales, únicos que podrían declarar esa pretendida ilegalidad. Que la Resolución de 18 de julio de 1996 no puede ser tenida en cuenta, ya que los hechos ocurrieron con anterioridad a la aparición de la norma que ahora se aplica; y lo mismo ocurre con la Resolución de 7 de octubre de 1999. Que las opiniones doctrinales coinciden con la posición mantenida en la nota que se recurre. Que la tesis mantenida por el recurrente nos llevaría a aceptar la subdivisión de cada uno de los dos elementos ahora formados que podrían, a su vez, dividirse en otros dos cada uno, y así indefinidamente, sin control de la legalidad urbanística.
Desestimado el recurso por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y confirmada la nota de calificación por entender que eran aplicables los preceptos reglamentarios vigentes y porque la doctrina de la Dirección General referida era anterior a la vigencia del Real Decreto de 1093/1997, fue apelado el Auto Presidencial por el Notario autorizante manteniéndose en las alegaciones de su recurso y añadiendo además de que el Auto era incompleto que sobre la inaplicación de los reglamentos ilegales cabe agregar la resolución, también atinente al Registro Mercantil, de 10 de febrero de 1999 (Boletín Oficial del Estado de 26 de febrero). Que además, dicho Auto es incongruente, toda vez que en el recurso no se pretende que los notarios o registradores se arrojen la potestad jurisdiccional de declarar la nulidad de un reglamento, sino la inaplicación del reglamento ilegal, que incumbe en principio a cualquier funcionario como resulta de las citadas Resoluciones. Que el Reglamento debe interpretarse de manera que no resulte ilegal, regla hermenéutica de imperativa observancia, como recuerda el Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, respecto del artículo 332 del Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, de reforma del Reglamento Hipotecario, en sentencias de 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero de 2001. Que frente a la interpretación de la voluntad legislatoris, que no pasa de constituir un valor muy relativo debe prevalecer la necesidad de establecer una interpretación acorde con la Ley -toda interpretatio legis entraña una interpretatio inris- y es un hecho incuestionable que la Ley no exige licencia para la división horizontal, lo que viene a reconocer tanto la Resolución de 22 de agosto de 1996, como la más reciente de 18 de julio de 1998.
La apelación interpuesta fue elevada a la Dirección General de los Registros y el Notariado que se basó en los siguientes
Vistos los artículos 33 de la Constitución; 348, 396 y 400 del Código Civil;
12, 13, 14, 95 y 96 del Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; 30, 5, 38, 39, 48. l.c>), 53, 143 y 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid; la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, y las Resoluciones de 18 de julio de 1996 y 7 de octubre de 1999.
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En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio chalé de cuatro plantas, de la que resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes, situadas una a la izquierda y otra a la derecha del edificio), que llevan como anejo inseparable el uso y disfrute exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.
El Registrador rechaza la inscripción por estimar que, al tratarse de una vivienda unifamiliar, según la licencia municipal unida a la escritura calificada, no puede inscribirse la división en régimen de propiedad horizontal sin que se acompañe nueva licencia que, conforme a lo establecido en el artículo 53.ª) del Real Decreto 1092/1997, de 4 de julio, acredite que se permite constituir como elementos independientes más de una vivienda.
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Este Centro Directivo abordó ya una cuestión análoga a la presente mediante Resolución de 18 de junio de 1996, según la cual las exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuación; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el señalamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno (véanse arts...
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