Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propiedad
| Autor | Jesús González Pérez |
| Páginas | 913-926 |
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Así lo dispone el artículo 1.°, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria. De acuerdo con este principio general, el artículo 4° del Reglamento establece: «Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona individual o colectiva a que pertenezcan y, por tanto, los del Estado, la provincia, el municipio y entidades civiles o eclesiásticas». En con-Page 914secuencia, cualquier acto que afecte a los derechos reales sobre bienes inmuebles será susceptible de inscripción. La enumeración de títulos inscribibles que se contiene en el artículo 2° de la Ley tiene carácter enunciativo, como revela el artículo 7.° del Reglamento.
Es, pues, indudable que, en principio, todo acto administrativo que, de uno u otro modo, afecte al dominio o derechos reales sobre bienes inmuebles (determinando su nacimiento, modificación o extinción), será susceptible de inscripción 1.
La licencia es el acto administrativo que se limita a remover el obstáculo existente al ejercicio de una actividad y, por tanto, a legitimar la actividad. No crea, modifica o extingue derechos reales sobre bienes inmuebles-como otros actos administrativos-, sino que su función es la de autorizar actos que sí pueden producir tales efectos.
Lo que es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad no es, por tanto, la licencia, sino el acto autorizado por la licencia. La licencia para el Registro es un requisito del acto inscribible.
Y como la autorización para realizar la actividad puede comportar un condicionamiento de ésta (así, art. 58, 2, LS), estos condicionamientos, en cuanto afectan al derecho inscrito, pueden tener reflejo en los libros del Registro como garantía de los terceros.
De lo expuesto se desprende que las licencias de urbanismo pueden tener relevancia registral desde dos perspectivas:
Cuando el acto jurídico inscribible está sujeto a licencia administrativa, ésta deviene requisito de aquél. Lo que plantea el problema de determinar hasta qué punto la licencia condiciona la validez del acto jurídico-privado y su inscripción, así como la extensión de la función calificadora del Registro de la Propiedad.
Page 915A fin de evitar que el acto se vea reforzado por la eficacia derivada de la inscripción, el Ordenamiento jurídico-administrativo puede imponer la improcedencia de la inscripción cuando falta la licencia.
La simple exigencia de licencia no es suficiente para que la falta constituya un obstáculo a la inscripción. Para que la falta de licencia constituya un obstáculo a la inscripción es necesario que se establezca expresamente. Así se desprende del artículo 100, párrafo tercero, RH, al referirse al supuesto de que «las leyes u otras disposiciones impongan como requisito para otorgar o inscribir determinado título, la autorización, licencia, aprobación o cualquiera otra intervención de una autoridad u órgano administrativo». Luego lo en el mismo dispuesto se limita a los casos en que las leyes impongan la licencia como requisito para inscribir, y no cuando se establezca simplemente como requisito para realizar el acto 2.
Cuando la licencia impone unas limitaciones en los derechos privados, la licencia no es ya un simple requisito del acto objeto de inscripción, sino un acto con relevancia registral. Si no crea, modifica ni extingue los derechos sobre bienes inmuebles, al menos determina que el derecho cuyo ejercicio autoriza está sujeto a unas limitaciones. Y como garantía de los terceros y para constancia de las limitaciones, el Ordenamiento jurídico-administrativo puede exigir la inscripción. Como ocurre con la autorización para construcciones provisionales no ajustadas a plan, a precario, que pueden ser demolidas en cualquier momento por acuerdo del Ayuntamiento. El artículo 58, 2, LS, dice qué la autorización «deberá inscribirse, bajo las indicadas condiciones, en el Registro de la Propiedad».
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Cuando el artículo 178, LS, sujeta a licencia «los actos de edificación y uso del suelo», deja fuera de la intervención administrativa aquellos actos jurídicos que, por constituir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles, constituyen el catálogo de los actos objeto de inscripción típicos.
Los actos de enajenación de un bien inmueble, los de constitución sobre el mismo de un derecho real limitado (hipoteca, usufructo...) y los de extinción de estos derechos no están sujetos a licencia. Los titulares de los derechos privados podrán realizar los actos jurídicos sin tener que solicitar licencia.
Los actos de edificación y uso del suelo que el artículo 178, LS, sujeta a licencia, no son, normalmente, actos jurídicos que afectan al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, los movimientos de tierra que puedan realizarse en un inmueble inscrito, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública, la primera utilización o modificación del uso de los edificios... no son actos que afecten al dominio o derechos reales sobre los inmuebles, ni, por tanto, susceptibles de inscripción.
Los actos-y las licencias de urbanismo que los legitimen-tienen una vida independiente del Registro de la Propiedad.
Pero existen actos de los que el artículo 178, LS, sujeta a licencia, que tienen trascendencia registral.
Por un lado, están las parcelaciones. En cuanto suponen la división de una finca y, por tanto, el nacimiento de otras nuevas independientes, constituyen actos objetos de inscripción (arts. 46 y 50, RH).
Por otro, aquellos actos que comportarán la creación de una realidad física (edificaciones), que tendrán asimismo acceso al Registro de la Propiedad (art. 208, LH; art. 308, RH). A diferencia del supuesto anterior, aquí se trata de llevar a los libros del Registro una situación de hecho, la constancia de una obra nueva, no unos actos jurídicos que afectan al inmueble.
La licencia no sólo es requisito para el ejercicio de la actividad, según el artículo 178 de la Ley del Suelo, sino también para inscribir la Page 917 parcelación en el Registro de la Propiedad. El artículo 96, 3, de la Ley del Suelo dispone: «Los Notarios y Registradores de la propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento». Sin la licencia los Registradores no podrán inscribir la parcelación. Estamos, por tanto, ante uno de los casos en que las leyes imponen, como requisito para inscribir determinado título, la licencia, a que se refiere el artículo 98, párrafo tercero del Reglamento Hipotecario 3.
Lo que plantea las cuestiones siguientes: efectos de la falta de licencia respecto de la inscripción, extensión de la función calificadora y efectos de la extinción de la licencia en la inscripción.
Aun cuando falte la licencia de parcelación, como ello no comporta la nulidad de pleno Derecho del acto jurídico de parcelación 4, el Registrador de la Propiedad «podrá practicar la inscripción con la reserva explícita, en el acta de la inscripción y en la nota al pie del título, de no haberse justificado, y la advertencia de que, transcurridos dos años desde la fecha del asiento, será cancelada de oficio o a instancia de parte si no se hizo constar antes el repetido requisito» (art. 98, párrafo tercero, del Page 918 Reglamento Hipotecario) 5. Se ha planteado el problema del asiento que debe practicarse. Frente a los que consideran que debe ser la anotación preventiva-porque no existen inscripciones provisionales en nuestra técnica hipotecaria-6, se ha afirmado que el asiento debe ser de inscripción. Estaremos ante una inscripción condicional o provisional 7, en cuyo asiento se hará constar que no se ha acreditado el cumplimiento del requisito de la licencia, por lo que se inscribe con este carácter provisional, con la advertencia de que, transcurridos dos años desde la fecha del asiento sin el cumplimiento del requisito, será cancelada 8.
Si durante el plazo de dos años se presenta el documento acreditativo de la licencia, se hará constar por nota marginal. En consecuencia, desaparecerá el carácter provisional de...
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