Ley 486
| Autor | Camino Sanciñena Asurmendi |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho civil |
La ley 486 del Fuero Nuevo de Navarra recoge la venta con pacto comisorio, dentro de las garantías reales, como un medio de asegurar el cumplimiento de una obligación o los efectos de su incumplimiento. Las partes pueden convenir mediante pacto la resolución de la compraventa, para el caso de que el comprador no pague, total o parcialmente, el precio aplazado. Este pacto comisorio debe ser expreso, para que el vendedor pueda resolver la compraventa por incumplimiento41. Si no se ha convenido explícitamente el pacto comisorio, el vendedor tiene otros mecanismos para salvaguardar sus derechos ante el comprador incumplidor42, pero no puede ejercitar la facultad resolutoria de la ley 486 de la Compilación Navarra.
El pacto comisorio se configura como condición resolutoria expresa, pudiendo, de este modo, acceder al Registro de la Propiedad. En efecto, según el artículo 11 de la Ley Hipotecaria para que perjudique a terceros deberá darse a la falta de pago el carácter de la condición resolutoria explícita.
La resolución de la compraventa con pacto comisorio recogida en esta ley 486, en orden a sus requisitos, es bastante similar a la resolución de la compraventa con pacto de reserva de dominio de la ley 484 del Fuero Nuevo; sin embargo, tienen diferencias derivadas de la condición suspensiva (ley 484) y de la condición resolutoria (ley 486) a las que se somete el efecto jurídico-real. En la venta con reserva de dominio, el suceso futuro es el cumplimiento de la obligación de pago, y se articula como condición suspensiva, pues suspende el efecto de la transmisión de la propiedad hasta que se complete el pago; en cambio, en la ley 486, dei incumplimiento de la obligación depende la facultad para el vendedor de resolver la compraventa y recobrar la cosa vendida. Estas diferencias se manifiestan tanto pendiente la condición, como en los efectos una vez resuelta la compraventa.
Esta ley 486 ha dotado al pacto comisorio de la fuerza de una resolución de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial, para la resolución del contrato por incumplimiento, aunque, en todo caso, los tribunales pueden juzgar sobre la procedencia de la resolución si ésta es impugnada43.
La jurisprudencia foral sobre la ley 486 aplica los artículos 1124 y 1504 del Código civil, para decretar la resolución de la compraventa con pacto comisorio, y sigue la jurisprudencia del Tribunal Supremo 44.
La ley se refiere a una venta con precio aplazado. Es suficiente que se haya fijado una cantidad que deba ser pagada en un plazo de tiempo. No se requiere que se aplace todo el precio, ni que se deba abonar en plazos periódicos45.
Aunque el Fuero Nuevo establezca que la resolución será de pleno derecho, siempre es preciso el requerimiento, que de este modo tiene carácter de requerimiento preceptivo. Su omisión impide la resolución de la compraventa por incumplimiento 46. El requerimiento debe precisar y especificar el monto de las cantidades y plazos impagados47.
El requerimiento es intimatorio al cumplimiento de la obligación. Si el requerimiento fuera simplemente resolutorio, es decir, no tuviera como contenido la exigencia del cumplimiento de la obligación, que se abonaran los plazos vencidos y no pagados, sería nulo, y no tendría el efecto de iniciar el plazo para que se produjera la resolución ipso iure de la compraventa.
La ley concede al comprador el plazo mínimo de un mes y un día para que cumpla y pague -o...
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