STS 828/2010, 17 de Diciembre de 2010

El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vinaroz dictó sentencia de fecha 29 de mayo de 2005 en el juicio ordinario n.º 284/2004 cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ballester Ferreres, en representación de la mercantil Rosell Mobiliario SL contra la mercantil Muebles Añón Querol SA declaro haber lugar al derecho de adquisición preferente por la mercantil Rosell Mobiliario SL, sobre la finca registral número 2.375 inscrita en eL Registro del a Propiedad de Vinaroz, tomo 577, libro 26 de Rosell, folio 151, condenando a la mercantil Muebles Añón Querol SA a que Otorgue escritura pública a favor de la actora sobre La referida finca registral n.º 2.375.

Se condena en costas a la parte demandada.

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

PRIMERO.- Ejercita la parte actora la acción de retracto sobre la finca la finca inscrita con el número 2.375 en el Registro de la Propiedad de Vinaroz, tomo 577, libro 26 de Rosell, folio 15 sobre la base de que en fecha de 7 de octubre de 1988 la propiedad de la finca era de la mercantil Industrias San Juan SL quien arrendó en la misma fecha a la mercantil Servicios Industriales Vinaros SL, la referida finca registral n.º 2.375, con las naves industriales, y maquinaria. Que en fecha 6 de febrero de 1999, la actora Rosell Mobiliario SL fijó su domicilio en la citada finca y naves industriales, previo acuerdo con Servicios Industriales Vinaros SL SL. Que en fecha 4 de marzo de 2003, Servicios Industriales Vinaros SL SL, cedió a la actora Rosell Mobiliario SL, los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento sobre la referida finca y naves, de fecha 7 de octubre de 1998, suscrito entre la primera y Servicios Industriales Vinaros SL SL. Que en fecha 23 de septiembre de 2002 presentó escrito ante este juzgado, poniendo en conocimiento el contrato de arrendamiento a los efectos de la subasta de la referida finca. Que la referida finca fue vendida en pública subasta adjudicándose a la demandada Muebles Añón Querol SA mediante auto de fecha 23 de abril de 2003 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Vinaroz, fijándose un precio de remate de 84.142. Que la actora presta aval bancario por cuantía de 93.000 euros.

Por la demandada Muebles Añón Querol SA se alega la falta de legitimación activa de la actora por no ser la arrendataria de la finca n.º 2.375 que se pretende retractar. De igual manera alega la excepción de caducidad de la acción ejercitada.

SEGUNDO.- Ejercita la mercantil Rosell Mobiliario SL acción de retracto, en ejercicio del derecho de adquisición preferente que reconoce al arrendatario el artículo 25 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 , así como artículo 48.2 del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Dos son las excepciones planteadas por la demandada, entrando primero a resolver sobre el la caducidad de la acción ejercitada toda vez que su estimación impediría entrar en el fondo del asunto

Alega la parte demandada Muebles Añón Querol SA, la existencia de caducidad en la acción, alegando que la actora tenía conocimiento de la subasta, dado que se publicó por edictos, celebrándose la subasta con asistencia del letrado de la parte actora Sr. Sorlí, y estando inscrito en el Registro de la Propiedad el auto de adjudicación de la finca a favor de su representada.

EI artículo 48.2 del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que el derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de la copia de la escritura o documentación en que fuere formalizada .

No obstante, el comienzo del término legal para el ejercicio de la misma queda establecido en el artículo 48.2 de la Ley Especial , que habrá de contarse desde el día siguiente a la notificación al arrendatario de las «condiciones esenciales» de la transmisión (comprensivas del precio, los datos personales del comprador y demás estipulaciones del contrato, conforme al primer párrafo del artículo 47 ), y ello «mediante entrega de la copia de la escritura o documento en que fuere formalizada».

No hay duda que el conocimiento por parte del arrendatario, que el legislador pretende que sea exhaustivo, no puede suplirse por la publicidad derivada de los edictos de la subasta, pues éstos no son significativos ni siquiera de la transmisión del bien, en cuanto es posible que las subastas anunciadas queden desiertas, ni del precio, dado que los edictos sólo consignan el tipo de partida de la primera de las subastas y la tercera se celebra sin sujeción a tipo, ni, lógicamente, del adquirente, máxime cuando el ejecutante puede pedir la entrega en administración de los bienes y es admisible la cesión del remate a terceros (artículos 1505 y 1499 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), e incluso tampoco las condiciones de la adquisición, puesto que el artículo 1.507 del mismo Texto Legal admite en tercera subasta el ofrecimiento del pago a plazos y la alteración de «cualquier otra condición» de la misma.

A tenor de la jurisprudencia, ni la presencia del arrendatario en el acto de la subasta, ni tan siquiera su intervención como licitador, es determinante de su conocimiento de las condiciones de la venta ni suple las notificaciones prevenidas para el tanteo y el retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos ( Sentencias de 23 de enero de 1971 y 30 de junio de 1994 ), por lo que menos aún podrá predicarse dicho conocimiento de la simple publicación en los diarios oficiales de las condiciones, no ya de la venta, sino de la subasta judicial de la finca.

Hay que decir al respecto que el propio Tribunal Supremo centra el sentido y alcance de este precepto al establecer en sentencia de 27 de mayo de 1960 que en cuanto a la necesidad de la notificación notarial al inquilino la exige la Ley como una mayor garantía de tal conocimiento y está inspirada en el sentido tutelar que se ha querido dar a este precepto como a otros de la propia Ley, pero ni la inscripción en el registro, ni la notificación notarial, son otra cosa que medios supletorios del conocimiento de la venta por el inquilino que no necesitan entrar en juego cuando con independencia de ellos, aquél ha tenido un conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y sus esenciales circunstancias y a cuyo conocimiento ni la inscripción ni la notificación aludidas añaden nada de cuanto necesita conocer el inquilino para el ejercicio de su acción.

Sin embargo entiende este juzgador que no concurre la caducidad alegada por la mercantil demandada, por cuanto no resulta acreditado que la demandada notificara la adquisición y más concretamente las condiciones de la misma precio del remate, considerándose que la presencia del letrado de la actora Sr. Sorli no implica que la mercantil actora tuviera un conocimiento de las condiciones de la adjudicación, no bastando la publicación de edictos de la subasta puesto que lo, fundamental -es el precio final de remate, ni tampoco la inscripción presupone conocimiento de la actora, de manera que se entiende que la actora tuvo conocimiento de la adjudicación el día 3 de mayo de 2004 fecha de la providencia dictada por este juzgado en los autos de ejecución hipotecaria 41/1996, por la que se tiene por personada a la Procuradora de la mercantil Rosell Mobiliario SL (documento n.º 66 de la demanda) y presentándose la demandada que da lugar a los presentes autos el día 18 de mayo de 2004, está dentro del plazo de los sesenta días señalado en la Ley.

»TERCERO.- En torno al derecho de retracto cuyo ejercicio motiva el presente procedimiento la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado: 1.) Que el derecho de adquisición preferente concedido al arrendatario requiere, además del cumplimiento de los presupuestos temporales y formales que condicionan la viabilidad de la acción y que el negocio transmisivo consista en venta, cesión solutoria o adjudicación de vivienda por consecuencia de la división de cosa común, salvo que sea adquirida por herencia o legado, el objetivo de que recaiga sobre un local o espacio independiente, o de una finca en la que haya un solo arrendatario. 2.) Que la hipótesis de agrupación a que se refiere el art. 47 LAU , no es permitido apreciarla cuando la enajenación abarca a la totalidad del edificio, que no sólo constituye una unidad física, sino también jurídica y registral. 3.) Que el retracto ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario o arrendatarios tienen arrendada no resulta posible el derecho de retracto. 4.) Que constituyendo el fundamento del retracto el carácter de inquilino de vivienda o arrendatario de local de negocio que el retrayente ostente sobre el piso o sobre el local, su acción no puede comprender más cosas que las incluidas en el contrato de arrendamiento, que son a las que alcanza su posesión arrendaticia, con lo que ni puede darse lugar al retracto de la totalidad ni a menos de lo transmitido cuando lo vendido es un sola finca, aunque se componga de varias viviendas o locales SsTS 29 de noviembre de 1956 , 21 de junio y 9 de octubre de 1966 , 8 de mayo y 8 de octubre de 1968 , 22 de abril y 14 de junio de 1969 , 11 de diciembre de 1970 , 24 de mayo de 1982 , 30 de abril de 1985 , 26 de mayo de 1988 y 31 de enero de 1992 . e) Que la institución estudiada no se debe convertir en abusiva, si se rebasan los Iímites, requisitos y supuestos establecidos por las normas legales que la disciplinan. 5.) Que en caso de subasta judicial, por mor de un proceso, viene siendo igualmente reconocida la admisibilidad de la acción de retracto, pues no existe duda alguna que la subasta judicial reúne los caracteres de enajenación a título oneroso de la cosa arrendada - STS 2 de marzo de 1959 , 19 de febrero de 1968 , 23 de enero de 1971 , 6 de mayo de 1991 y 30 de junio de 1994 , la citada S 30 de junio de 1994 , «hay que afirmar que la venta en publica subasta permite también el retracto y que como no hay posibilidad de acudir a/ tanteo porque la celebración de la subasta impide conocer el precio y condiciones, así como el nombre de la persona del remitente, sólo cabe aplicar por analogía lo dispuesto en el art. 33 o permitir directamente el retracto como dice el art. 48 para los casos en que no existió la notificación prevista en el art. 47» y 6 .) Que aun cuando el retracto constituye una limitación a la libre disposición que de sus bienes tienen los propietarios, que sólo debe aplicarse a los supuestos estrictamente contemplados por la ley, sin que quepa una interpretación extensiva, también procede en los supuestos de transmisiones de cuotas indivisas de viviendas o locales, cual es el caso aquí debatido STS 17 de junio de 1956 , 26 de marzo de 1960 , 7 de mayo de 1962 , 9 de diciembre de 1970 , 6 de marzo de 1971 , 15 de junio de 1974 y 27 de marzo de 1989 , DGRN RR 30 de enero de 1980 , 17 de enero de 1989 y 27 de diciembre de 1996 .

No es suficiente la condición de arrendatario para el ejercicio del derecho del retracto, pues requiere y exige asimismo la ocupación efectiva del inmueble arrendado. La exigencia no solo del título de arrendatario en el retrayente, sino la real ocupación del objeto locativo aparece mantenida por la jurisprudencia de esta Sala, ya desde la Ley de Arrendamientos de 1946 --S 18 Dic. 1959-- sino en la posterior normativa de 1956 STS 6 Junio y 6 Noviembre 1959 , 25 Noviembre 1960 , 17 Febrero 1961 , 19 Mayo 1961 , 30 Abril 1964 , 3 Marzo 1965 , y las más modernas de 7 Marzo 1995 , 10 Noviembre 1992 y 12 Junio 2002 . Toda esta doctrina jurisprudencial ha consignado que el retracto arrendatario solo se concede al que ocupa lo arrendado a título de arrendatario, más no a quien no lo ocupa aunque haya perfeccionado un contrato de locación urbana. En resumen, la necesidad que el arrendatario ocupe el local arrendado.

La demandada alega la falta de legitimación pasiva de la actora por considerar que no acredita que sea arrendataria de la finca número 2.375, objeto de la acción de retracto.

En primer lugar alega que en la escritura notarial de fecha 4 de marzo de 2004 (documento n.º 62 de la demanda) no se especifica que se refiera a la finca n.º 2.375. Sin embargo de la testifical practicada en el acto del juicio de Valentín , Alejo y Eduardo , se desprende que solamente existió un contrato de arrendamiento entre Industrias San Juan SL Y Servicios Industriales Vinaros SL, de fecha 7 de octubre de 1998 (documento n.º 2 de la demanda) y dado que en la escritura que constituye el documento n.º 62 de la demanda se cedían por parte de Servicios Industriales Vinaros SL, a la actora los derechos arrendatarios que Servicios Industriales Vinaros SL, tenía en el arrendamiento concertado con Industrias San Juan SL, y dado que en este contrato se hace referencia a la finca n.° 2.375, resulta acreditado que en la escritura de cesión incluía la finca objeto del retracto.

De igual modo alega la parte demandada en su contestación a la demanda que tratándose de una finca rústica no cabe derecho de retracto, mas de la declaraciones testificales se desprende que la misma es accesoria a la finca 1.870 que es la que tiene las naves, por lo que considerándose que las fincas forman parte de un solo arrendamiento puesto que así se arrendaron, entiende este juzgador que hay que aplicar la legislación correspondiente al arrendamiento de las naves o de local de negocio, que constituye el elemento principal para el cual se arrendó y que es precisamente el desarrollo de una actividad comercial, razón por la cual incluía el arrendamiento de maquinaria.

Asimismo alega la demanda la simulación del contrato de arrendamiento de fecha 7 de noviembre de 1998, (documento n.º 2 de la demanda) sin embargo de la prueba practicada en los presentes autos no se desprende tal simulación y que la misma se realizara en fraude de acreedores. Por su parte de las declaraciones testificales de Sr. Alejo se desprende que la finalidad del contrato era que la actora actuara como arrendataria, de lo que se desprende que el contrato tenía causa. No resultando acreditado que el precio fuera inferior al valor de mercado por cuanto el perito que aporta valoración no la valoró con fecha del contrato ni ha acudido a la misma.

La prueba de falta de requisitos esenciales del contrato de arrendamiento, correspondía a quien la alega, es decir al demandado, y lo cierto es que ninguna prueba convincente ha desarrollado en el proceso para llegar a dicha conclusión.

La condición de arrendatario de la actora y su ocupación efectiva de la finca objeto del retracto en el momento de la subasta se deduce claramente de los documentos aportados con la demanda, consistentes en contratos de trabajo (documentos n.º 15 a 42 de la demanda) libro de matrícula del personal de la Seguridad Social (documento n.º 43 de la demanda) en recibos de energía eléctrica (documentos 50 a 55 de la demanda), siendo el último de fecha 22 de abril de 2004 (posterior a la fecha de la subasta de 25 de septiembre de 2002) teléfono (documentos 56 a 60 de la demanda) y resúmenes anuales de ingresos en la Agencia Tributaria, (documentos 44 a 49 de la demanda) de ellos se desprende que desde el año 1999, los gastos por consumo energético y de agua se giraban a nombre de la actora, coincidiendo con la fecha consignada en el contrato de arrendamiento, a igual conclusión se llega de la testificales practicadas que acreditan que la actora se encontraba desarrollando su actividad comercial en las citadas fincas.

En consecuencia, no ha quedado probado que el contrato de arrendamiento sea nulo y por tanto debe considerarse legitimado a la actora para el ejercicio de la acción retractual.

No resulta acreditado el fraude, puesto que a la demandada que alega el mismo conforme el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil corresponde acreditar el mismo.

De igual modo aun cuando la cesión formal de los derechos de arrendamiento a la actora se produce en fecha de 4 de marzo de 2003, y después de que se hubiera celebrado la subasta, sin embargo entiende este juzgador que la demandada tenía conocimiento de la condición de arrendataria de la actora antes de la demanda, así se desprende de la declaración testifical de Delfina , nuera del legal representante de la demandada que manifiesta que estuvo trabajando para la actora y que su suegro y legal representante de la demandada tenía conocimiento de la misma. De igual modo se desprende de las declaraciones testificales de Valentín y Rogelio que la demandada tenía conocimiento de la condición de arrendataria de la actora por cuanto manifiestan que tuvieron una reunión para que la demandada comprara la fincas poniéndoles en conocimiento de que la finca estaba arrendada a la actora, no habiendo negado la demandada que estuviera en la reunión.

En consecuencia concurriendo en la actora la condición de arrendataria y que la misma estaba ocupando la finca objeto del retracto procede estimar la demanda.

»CUARTO.- Conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación íntegra supone la imposición de costas a la parte demandada.»

La Audiencia Provincial de Castellón Sección 3.ª, dictó sentencia de 19 de enero de 2007 en el rollo de apelación número 425/2006 cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de "Muebles Añón Querol S.L.", contra la Sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vinaroz en fecha veintinueve de mayo de dos mil cinco, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 284 de 2004, REVOCAMOS la resolución recurrida que se deja sin efecto, acordando en su lugar desestimar la demanda por estar caducada la acción ejercitada.

Se imponen a la parte demandante las costas de la instancia.

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

No se aceptan los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- La mercantil Muebles Añón Querol S.L. interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada en primera instancia que estimó la demanda interpuesta por Rosell Mobiliario S.L., en la que se ejercitaba una acción de retracto arrendaticio, declarando haber lugar al derecho de adquisición preferente de la entidad actora, sobre la finca registral número 2.375, condenando a la demandada a otorgar escritura pública a favor de la actora sobre la referida finca.

El Juez de primera instancia rechazó para ello que la acción estuviera caducada al entender acreditado que la actora tuvo conocimiento de las condiciones por las que el bien fue subastado al dictarse la providencia de fecha 3 de mayo de 2004, en el procedimiento hipotecario n.º 41/1996, sin que haya transcurrido el plazo de sesenta días señalado en la Ley en la fecha de presentación de la demanda, que tuvo lugar el día 18 de mayo de 2004 .

No consideró acreditado que el contrato de arrendamiento fuera nulo y por ello estimó legitimada a la actora para el ejercicio de la acción de retracto y al considerar concurrente su condición de arrendataria y que la misma estaba ocupando la finca estimó la demanda.

No comparte estas apreciaciones la parte demandada, quien alega en el recuso de apelación que interpone la excepción de falta de acción y/o falta de legitimación activa, al entender que el contrato de arrendamiento fue una simulación, careciendo de causa, lo que le lleva a negar la condición de arrendataria de Rosell Mobiliario S.L., ya que entiende que esa condición debió ostentarla en el momento de celebrarse la subasta, debiendo además concurrir el requisito de la ocupación de la finca lo que afirma que es necesario para que pueda prosperar la acción de desahucio. Reitera a continuación la excepción de caducidad de la acción, teniendo en cuenta que el auto de adjudicación fue inscrito en el Registro de la Propiedad y que la parte actora instó previamente un acto de conciliación y presentado también dicha parte un escrito en el procedimiento hipotecario donde manifestaba haber tenido conocimiento de la subasta, lo que le lleva a concluir que el ejercicio del derecho de retracto estaría caducado.

Se refiere en el tercer motivo del recurso a que no cabe el retracto en el arrendamiento de un solar y alega por último en el recurso que la mercantil actora no es titular de derecho arrendaticio alguno, en virtud de contrato lícito y con causa, respecto a la finca que pretende retractar, por simulación contractual, todo lo cual le lleva a solicitar la estimación del recurso de apelación, la revocación de la resolución dictada en primera instancia y la desestimación, en definitiva, de la demanda.

»SEGUNDO.- Antes de entrar en el examen del recurso de apelación conviene recordar cuales han sido las circunstancias que concurren en el supuesto que nos ocupa a fin de poder decidir sobre las cuestiones debatidas, circunstancias que resultan todas ellas de la prueba practicada.

Habremos de comenzar estableciendo que la finca objeto de retracto la n.º 2.375 y la finca n.º 1870, esta última con dos naves construidas, eran propiedad de la sociedad Industrias San Juan S.L., la cual tenía en las mismas instalada su actividad de fabricación de muebles hasta principios de los años noventa cuando tuvo problemas económicos y cesó en dicha actividad.

Como consecuencia de las deudas que tenía contraídas y con relación a la finca que aquí nos ocupa, la n.º 2375, se siguió un procedimiento de Ejecución Hipotecaria del artículo 131 L.H. con el número 41/96 , ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vinaroz, en el que en fecha 25 de septiembre de 2002 se celebró subasta, cuyo edicto fue publicado en el B.O.E. de fecha 31 de marzo de 1998.

En dicha subasta se adjudicó el inmueble objeto de este procedimiento a la aquí demandada Muebles Añón Querol S.A. por precio de 84.142 euros, dictándose en fecha 23 de abril de 2003 auto de adjudicación, que fue inscrito en el Registro de la Propiedad en fecha 29 de octubre de 2003.

Por su parte Industrias San Juan S.L. celebró contrato de arrendamiento de ambas fincas, la n.º 2.375, y aquella donde se ubicaban las naves industriales, n.º 1870, en fecha 7 de octubre de 1998, con la mercantil Servicios Industriales Vinaros S.L., sociedad que se encontraba sin actividad en aquellos momentos.

Mediante escritura pública de fecha 4 de marzo de 2003 la mercantil Servicios Industriales Vinaros S.L. cedió a Rosell Mobiliario S.L. y transmitió gratuitamente los derechos y obligaciones que dimanaban del mencionado contrato, y es esta última sociedad Rosell Mobiliario S.L., quien ahora invoca ese derecho de retracto arrendaticio con el fundamento que desde el primer momento, y por ello desde el 7 de octubre de 1998, había sido la única arrendataria de la finca, aunque se hiciera constar que el contrato se otorgaba a favor de otra sociedad.

El derecho de retracto ejercitado se encuentra regulado en el artículo 25 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de 1994 , Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando establece que en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones que describe a continuación, entre las que se encuentran, según resulta de su párrafo tercero, la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo establecido en el artículo 1518 del CC , cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior al precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, a lo que añade que este derecho caducara a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada.

Procede por tanto entrar a examinar los motivos del recurso de apelación, si bien tal y como ha hecho la Sentencia de primera instancia comenzamos por la cuestión de la excepción de la caducidad, ya que de su éxito depende que debamos entrar en el examen del resto de cuestiones que plantea la parte que aún cuando alguna las formula como falta de acción o falta de legitimación no dejando de afectar al fondo de la cuestión debatida, al incidir en los requisitos de la acción ejercitada, donde habrá de decidirse en su caso si existe o no un contrato válido de arrendamiento.

Debemos recordar en cuanto a la caducidad de la acción que es doctrina pacífica y uniforme de la Sala 1ª del Tribunal Supremo que deviene innecesaria la práctica de la notificación en la forma que establecía el artículo 48-2 de la L.A.U. de 24 de diciembre de 1964 , en la actualidad según hemos expuesto el artículo 25-3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando aparezca probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de las condiciones de la venta o transmisión, a partir de cuyo momento ha de contarse el plazo para el ejercicio de la acción ( STS 30 de noviembre de 1996 , 10 de noviembre y 23 de diciembre de 1992 entre otras muchas).

En el mismo sentido la Sentencia de la misma Sala de fecha 6 de marzo de 2000 en un supuesto similar al que aquí nos ocupa de venta de un inmueble en pública subasta, consideró que a partir del acto de conciliación celebrado la parte "entró en un conocimiento cabal y fehaciente de la adquisición por parte de la demanda de la finca que se dice arrendada, y tratándose además de una venta en pública subasta, de cuyo conocimiento era ampliamente consciente la recurrente, debido a su ocupación de la finca en la que se ventilaran las notificaciones del procedimiento hipotecario, tenía en todo caso la posibilidad de acceder a los autos para conocer con todo lujo de detalles, todas las circunstancias de la transmisión, que por otro lado ya le habían sido comunicadas mediante acto conciliatorio".

La Sentencia de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón n.º 282/2001 de fecha 31-5-01 , también en un supuesto similar consideró que la acción estaba caducada, argumentando que "si bien no fueron notificados del hecho de la venta y de las condiciones en la que esta se produjo, si tuvieron conocimiento de la misma. Y en cuanto a sus condiciones, si no tuvieron noticia de ellas, lo que no es probable a tenor de las circunstancias, sí estaban en situación de poder conocerlas, lo que implica que estando interesados en ejercitar su derecho de retracto debieron desarrollar una actividad que condujera a la defensa del mismo. Que la buena fe exigible en el ejercicio de los derechos subjetivos en este caso es inexistente. Y lo es por varias razones, en primer lugar, porque como es bien sabido es contrario a la buena fe el ejercicio extemporáneo de los derechos. La buena fe impone que un derecho subjetivo o una pretensión no pueda ejercitarse cuando el titular no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario en la pretensión pueda esperar objetivamente que su derecho no se ejercitará. El retraso desleal es una subespecie de la inadmisibilidad del ejercicio del derecho por conducta contradictoria con su titular y se apoya también en la idea de la protección de la confianza. En este caso, se ejercita el derecho de retracto seis años después de la venta judicial del bien, lo que sin duda, aun cuando la notificación de la venta no haya tenido lugar, supone un ejercicio contrario a la buena fe del derecho, cuya admisión fracturaría la protección de la confianza en las relaciones jurídicas y de la seguridad del tráfico jurídico. La buena fe se ve asimismo conculcada por el hecho de que los arrendatarios llevan incumpliendo su deber contractual de pagar la renta desde la fecha de la transmisión del local arrendado.

Además hay que tener en cuenta que los derechos de tanteo y retracto constituyen límites concretos al derecho de propiedad, o mejor, a una de sus facultades esenciales como es la de libre disposición de los bienes jurídicos ("ius disponendi"), pues el propietario no es libre de vender a quien quiera. Así la STS de 20 de marzo de 1929 señala que con el retracto legal se "se coarta el derecho del propietario para enajenar las cosas a las personas que le plazca" y la STS 17 de diciembre de 1955 añade que "el retracto legal cohíbe la facultad de libre disposición del dueño". En todo caso, la incidencia del retracto sobre el estatuto del propietario es cualitativa y cuantitativamente mayor que la del tanteo. El ejercicio del derecho de retracto arrendaticio limita más que la propiedad que se transmite, la propiedad que se adquiere. Al actuar el retracto sobre una enajenación consumada, fuerza al adquirente a disponer del bien, conculcándose el principio de libre disposición, incluso en su elemento esencial: la voluntad de transmitir. El adquirente comprador no tiene, una vez ejercitado el retracto, libertad para decidir la no enajenación del bien al retrayente. En virtud del retracto, pues, un sujeto (retrayente) que actúa en el ámbito de la autonomía privada está legitimado para mediante un acto unilateral, ejercicio del retracto) adquirir la titularidad dominical de un determinado y específico bien en detrimento de otro sujeto (retraído). Es por ello por lo que tanto doctrina como jurisprudencia han mantenido la interpretación restrictiva de estas figuras, en la medida que constituyen una limitación a la libertad de contratación, en concreto así se afirma, entre otras, en la STS de 6 de abril de 1995 "en el retracto legal tanto por su naturaleza, limitativa del principio de libre contratación como por las circunstancias que requiere para el ejercicio de la acción que envuelve, los preceptos que la gobiernan han de ser interpretados de forma restrictiva".

En el caso enjuiciado consideramos aplicables estas consideraciones al entender que no puede estimarse como "dies a quo" la fecha de providencia que acordó dar vista del procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la LH a la aquí demandante, al haberse acreditado que con anterioridad la parte conocía esa venta, y si hubiera tenido cualquier duda respecto a las condiciones en que se llevó a cabo pudo acudir al Juzgado a fin de comprobar los extremos que entendiera necesarios o incluso acceder al Registro de la Propiedad, donde con una simple certificación registral pudo conocer, desde el 29 de octubre de 2003, que la finca había sido adjudicada a un tercero en subasta judicial, a pesar de lo cual no interpuso la demanda hasta el día 18 de mayo de 2004.

Fue el propio Letrado de los demandantes, Sr. Sorlí Achell, quien al interrogar a diferentes testigos con amplias preguntas que facilitaban una respuesta con un simple monosílabo, introdujo el hecho de haber tenido una reunión previa para tratar la venta no judicial de las fincas, añadiendo que él mismo en presencia entre otros de los Sres. Esteban , padre e hijo, el segundo de los cuales es el administrador de la mercantil Rosell Mobiliario S.L., expuso todo lo referente a los procedimientos judiciales existentes en marcha, por lo que no puede ser creíble que después no se interesaran por saber si esa finca había sido al final subastada.

No pueden alegar para ello que no se les hubiera permitido el examen de los autos por no ser parte en el procedimiento o que incluso desde que se personaron mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2004, no tuvieran acceso al procedimiento hasta que se dictó la providencia de fecha 3 de mayo de 2004, ya que se ha acreditado que se le exhibió ese procedimiento a D. Eduardo , Letrado de profesión, quien declaró en el juicio ser el administrador de la mercantil Servicios Industriales Vinaros S.L. y haber accedido al cargo por indicación de su compañero Sr. Sorlí, si bien no recordaba esta persona encontrarse también como apoderado de Rosell Mobiliario S.L. tal y como puede comprobarse con el poder de representación procesal acompañado a la demanda.

Dicho Letrado explicó en el acto del juicio haber recibido una llamada Don. Esteban , quien le dijo estaba preocupado por los procedimientos que se estaban siguiendo respecto a los fincas que tenía arrendadas y como él sin estar personado accedió al expediente judicial y finalmente presentó un escrito poniendo en conocimiento del Juzgado la existencia de un arrendamiento a favor de la finca de la que él era administrador, Servicios Industriales Vinaros S.L., y que según declaró no tenía otra actividad que haber suscrito un contrato de arrendamiento con Industrias San Juan S.L. que incluía la finca objeto del retracto, habiendo manifestado incluso que la petición de ser administrador de esa sociedad se la hizo Don. Esteban , junto con su Letrado Sr. Sorlí, y que el primero le iba a retribuir por ello, luego si este Letrado sabía que iba a celebrarse dos días después de presentar su escrito una subasta, también lo sabía Don. Esteban , y no resulta creíble que después no se interesara por el resultado de esa subasta de la que incluso en el acto de conciliación y en el escrito de personación reconoce haber tenido conocimiento previo.

Respecto a la presentación de ese acto de conciliación, en el que se interesaba de Industrias San Juan S.L. y de quien se adjudicó el bien y es ahora aquí demandada, Muebles Añón Querol S.A., conocer cuales habían sido las condiciones de la venta y sobre qué bienes, no deja de ser una posible estrategia para intentar justificar un desconocimiento de estos datos, que con una visita al Juzgado o una nota registral simple pudo conocer con plena certeza.

Procede por tanto estimar caducada la acción de retracto ejercitada, lo que determina que sin necesidad de entrar en el examen del resto de motivos del recurso de apelación que se estime el mismo y se revoque la resolución recurrida en ese sentido.

»TERCERO.- En cuanto a las costas de la instancia se imponen a la parte demandante, al desestimar la demanda y a tenor de lo establecido en el artículo 394 de la L.E.C. Respecto a las costas de la alzada no se realiza expresa imposición, por estimar el recurso de apelación y de acuerdo con lo establecido en el artículo 398-2 de la L.E.C.»

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de Rosell Inmobiliario, S.L. se formula un motivo único que se introduce con la siguiente fórmula:

ÚNICO.- Al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de del proceso. Artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos . Sentencias de contraste dictadas por la Sala del Tribunal Supremo: Sentencia n.º 1002/1996, de fecha 30 de noviembre y Sentencia n.º 1008/1992, de fecha 10 de noviembre

Considera la parte recurrente, en síntesis,

1. - La sentencia recurrida vulnera el artículo 25 LAU 1994 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo desarrolla.

2. - En virtud de la citada jurisprudencia, aun cuando el artículo 25 LAU , establece que la acción de retracto le corresponderá al arrendatario siempre que no se le hubiese hecho entrega de copia de la escritura de compraventa de la finca o se hubiese omitido en ella mención de alguna de las condiciones esenciales de la transmisión, el Tribunal Supremo, ha interpretado que, el trámite de notificación en los términos descritos en el precepto pueda suprimirse. En este caso el plazo para el inicio del cómputo de la acción de retracto tendrá lugar cuando pueda probarse de manera fehaciente que el arrendatario tuvo conocimiento por otros medios diferentes a la escritura de compraventa de las condiciones esenciales de venta.

3. - En el presente caso no se ha acreditado que la arrendataria hubiera tenido conocimiento de las condiciones de venta en un momento anterior a la por ella indicada, por lo que la acción de retracto se ejercitó dentro del plazo fijado legalmente.

Por auto de 24 de marzo de 2009 se acordó admitir el recurso de casación formalizado por la representación procesal de Rosell Inmobiliario, S.L.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 24 de noviembre de 2010, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LAU 1994, Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 .

LAU 1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 .

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. - El Juzgado estimó una demanda mediante la que se ejercitaba una acción de retracto arrendaticio, contra quien adquirió el inmueble arrendado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

2. - Consideró, en síntesis, que la parte actora, como arrendataria de la nave industrial arrendada, estaba legitimada para ejercitar el derecho de retracto, como así hizo. Indicó que la acción se llevó a cabo dentro del plazo de 30 días que prevé la LAU 1994, en tanto no tuvo conocimiento cabal y exacto de la adjudicación hasta que se dictó providencia por el Juzgado de instancia en los autos de ejecución hipotecaria por la que se tenía por personada a la procuradora de la actual actora.

3. - La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación.

4. - Consideró, en síntesis, que de la prueba practicada en el juicio, se debía concluir que la actora tuvo conocimiento de los datos esenciales de la adjudicación mucho antes de que se dictara la providencia que sirvió de referencia al juzgado de primera instancia para el cómputo del dies a quo. Declaró que cuando se interpuso la demanda origen del pleito la acción de retracto ya había caducado.

Motivo único de casación.

Único.- Al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de del proceso. Artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos . Sentencias de contraste dictadas por la Sala del Tribunal Supremo: Sentencia n.º 1002/1996, de fecha 30 de noviembre y Sentencia n.º 1008/1992, de fecha 10 de noviembre

Alega la parte recurrente, en síntesis, que aun cuando el artículo 25 LAU 1994 , establece que la acción de retracto le corresponderá al arrendatario siempre que no se le hubiese hecho entrega de copia de la escritura de compraventa de la finca o se hubiese omitido en ella mención de alguna de las condiciones esenciales de la transmisión, el Tribunal Supremo, tras interpretar el precepto, permite que el trámite de notificación en los términos descritos en el precepto pueda suprimirse, de manera que el plazo para el inicio del cómputo de la acción de retracto tendrá lugar cuando pueda probarse de manera fehaciente que el arrendatario tuvo conocimiento por otros medios diferentes a la escritura de compraventa de las condiciones esenciales de venta. Considera que la vulneración de la sentencia recurrida se concreta en el hecho de que a pesar de no haberse acreditado por la parte demandada que la arrendataria conociera antes de la fecha por ella indicada las condiciones esenciales de la venta, ha considerado caducada la acción. A juicio de la recurrente la Audiencia Provincial no ha delimitado con claridad el margen temporal en el que se integraba el ya indicado plazo de 30 días, indeterminación inmotivada que es fruto de la imposibilidad de demostrar que la arrendataria pudiera haber tenido, con anterioridad a la fecha por ella indicada, conocimiento efectivo y completa de la venta del inmueble.

El motivo debe ser desestimado.

Imposibilidad de revisar los hechos probados

1. Tal y como expone el recurrente, la jurisprudencia de esta Sala ha estimado que debe modularse el rigor del mandato contenido el artículo 25.3 LAU , en el sentido de que pese a que el precepto establece que el derecho de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, tal notificación no resulta necesaria cuando aparezca probado que el arrendatario ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones. Este será el momento de inicio del cómputo del plazo de caducidad que establece el artículo 25. 3 LAU ( STS 24 de abril de 2007 [RC n.º 2440/2000 ,] entre otras).

2. Es doctrina de esta Sala (SSTS 11 de diciembre de 2008 , y 15 de junio de 2009 ) que la casación no es una tercera instancia ni permite revisar la valoración de la prueba realizada por el tribunal de instancia, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación de la norma jurídica a la cuestión de hecho. La LEC ha reforzado el carácter extraordinario del recurso de casación, limitado a los aspectos sustantivos y ajeno a la revisión de la valoración de la prueba o a supuestos defectos de motivación de las sentencias, pues deslinda los aspectos sustantivos de los procesales, y reserva al recurso de casación comprobar la correcta aplicación del Derecho sustantivo a la cuestión de hecho.

3. El recurrente sustenta su recurso desde la perspectiva de que la parte demandada, ahora recurrida, no ha acreditado que la actora hubiera tenido conocimiento de la venta antes de la fecha fijada en la demanda. Estas conclusiones no son las alcanzadas por la sentencia recurrida, que razona que de la prueba practicada resulta plenamente acreditado que la parte actora tuvo conocimiento, mucho antes de la fecha indicada por la actora y antes de los treinta días de plazo indicados en el artículo 25.3 de la LAU 1994 , de la venta del inmueble y de sus condiciones esenciales. En definitiva la Audiencia Provincial no desconoce la jurisprudencia en la que la parte recurrente sustenta su recurso, sino que se funda en ella para la desestimación de la demanda y cita, en apoyo de su argumentación, tal y como ahora hace la parte recurrente, las sentencias de esta Sala de 30 de noviembre de 1996 y 10 de noviembre de 1993 .

- Desestimación del recurso. Costas

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el artículo 487 LEC y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el artículo 394 LEC, en relación con el 398 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.