STSJ Navarra 3/2016, 29 de Marzo de 2016
| Ponente | ALFONSO OTERO PEDROUZO |
| ECLI | ES:TSJNA:2016:243 |
| Número de Recurso | 3/2016 |
| Procedimiento | Recurso Casación Ordinaria |
| Número de Resolución | 3/2016 |
| Fecha de Resolución | 29 de Marzo de 2016 |
| Emisor | Sala de lo Civil y Penal |
S E N T E N C I A Nº 3
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
D. MIGUEL ANGEL ABARZUZA GIL
D. JOSÉ ANTONIO ÁLVAREZ CAPEROCHIPI
En Pamplona, a veintinueve de marzo de 2016 .
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 3/2016 , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 6 de octubre de 2015 , en autos de Procedimiento Ordinario nº 150/2014 , (rollo de apelación civil nº 185/2015) sobre retracto arrendaticio urbano procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Tafalla siendo recurrente la demandante AMESGUREN SL , representada ante esta Sala por el Procurador D. Alfonso Irujo Amatria y dirigida por el Letrado D. Javier Martín Palacio , y recurrido la demandada COOPERATIVA AGRICOLA DEL CIRCULO CATOLICO DE FALCES , representado en este recurso por el Procurador D. Miguel Leache Resano y dirigida por el Letrado D. José Luis Equiza Larrea.
PRIMERO .- El Procurador D. Alfonso Irujo Amatria, en nombre y representación de AMESGUREN S.L, en la demanda de juicio de acción de retracto seguido ante el juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Tafalla contra la Cooperativa Agrícola del Círculo Católico de Falces, estableció en síntesis los siguientes hechos: mi mandante es arrendataria de la siguiente finca registral situada en la población de Falces: Urbana. Edificio destinado a bodegas, con zona de recepción de uva, depósitos de hormigón con y sin epoxi, así como de acero inoxidable, instalados en diferentes edificios y todos unidos entre sí, todo ello para la elaboración y conservación de vino. Las instalaciones se encuentran en Falces, en la calle de la Cruz nº 18. Es la finca registral nº 11160. Junto al contrato de dicha finca, firmó un contrato de subarrendamiento de parte de la finca nº 11161 para el uso del laboratorio de la Bodega y contrato de Arrendamiento Parcial de Industria. La citada finca es propiedad de Ribera del Arga S.L por haberla adquirido mediante escritura de compraventa de fecha 30 diciembre 2008 a Bodega El Salvador del Mundo Sociedad Cooperativa. Ésta última, que pasaba por problemas financieros no pudiendo hacer frente a un crédito hipotecario que tenía suscrito con la CAN, vendió la Bodega o finca registral 11160 a Ribera del Arga S.L y la Casa de la Bodega a Gestión Urbanística Residencial S.L (GUR), quedándose únicamente con la nave agrícola. La CAN y el Registro de la Propiedad de Tafalla mantuvieron sobre las tres fincas registrales, que se segregaron de la matriz la totalidad del importe pendiente del préstamo hipotecario concedido en su día a Cooperativa El Salvador del Mundo. Debido a la crisis, Ribera del Arga S.L no pudo abonar el precio del contrato aplazado por lo que la CAN interpuso un procedimiento cambiario por el impago del primer pagaré y un procedimiento de Ejecución Hipotecaria ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tafalla contra los tres propietarios de los bienes. Por su parte, la Bodega Cooperativa El Salvador del Mundo se vio obligada a presentar concurso de acreedores ante el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Pamplona, acordando éste acumular a los autos la citada Ejecución Hipotecaria. Se incoa pieza de ejecución pero la misma no se notifica a las codemandadas, Ribera del Arga S.L y GUR y se saca a subasta un único lote con los tres bienes propiedad de sus tres titulares diferentes. La subasta se celebró el 30 mayo 2012 sin licitadores y sin la presencia de su representada, que desconocía su celebración. Posteriormente, Banca Cívica solicitó que se le cediera el remate del lote único por la cantidad de 380.000 euros y el 17 julio 2912 lo cedió a su vez a la Cooperativa Agrícola, hoy demandada, por el mismo precio. El representante de Ribera del Arga notificó al demandante todo lo sucedido, por lo que éste se personó en el procedimiento de ejecución hipotecaria instando incidente de nulidad de actuaciones, que fue desestimado. El Juzgado mediante auto de fecha 5 de febrero de 2013 adjudicó los tres bienes que se subastaron en un único lote a la demandada, sin detallar el precio de adjudicación de cada uno de los bienes. Su representado interpuso recurso de reposición contra dicho auto, dictándose finalmente decreto el 30 de enero de 2014, notificado el 4 de febrero de 2014, por el que se desestima el recurso y se confirma el decreto de adjudicación de 5 de febrero de 2013, que devino firme el de 5 febrero de 2014. No se ha consignado el precio porque se desconoce la cuantía del mismo al no habérsele notificado y de haberse hecho, podría haberlo impugnado al haberse fijado unilateralmente. En el momento en que se fije el precio, su representada lo consignará. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando "se dicte sentencia por la que, estimando la demanda formulada declare haber lugar al Retracto ejercitado, y en definitiva el derecho de mi representada AMESGUREN S.L. a retraer la finca a la que se refiere esta demanda por ser bien arrendado por la demandante, y en consecuencia se condene a la parte demandada a que dentro del plazo que este Tribunal fije a partir de la firmeza de la Sentencia, otorgue escritura de venta a favor del retrayente, bajo apercibimiento de hacerse de oficio y a su costa si no cumpliere con tal obligación, con abono del precio de la adjudicación del bien cuyo retracto se pretende, que será determinado mediante resolución judicial con atención a la prueba practicada en el presente procedimiento, y de los gastos legales que le correspondan a la demandada derivados de la adjudicación por parte de mi mandante, escritura que deberá otorgarse en las condiciones en las que se determine en sentencia, y con la obligación de poner el bien retraído a disposición de mi mandante si durante este proceso se le priva al demandante de la posesión que actualmente disfruta, condenando a la parte demandada al pago de las costas derivadas de este procedimiento".
SEGUNDO .- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció el Procurador D. Miguel Leache Resano, en nombre y representación de la Cooperativa Agrícola del Círculo Católico de Falces, proponiendo declinatoria por falta de competencia territorial del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Tafalla a favor del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Pamplona, que fue rechazada por auto de fecha 3 septiembre 2014 . En fecha 18 septiembre 2014 la parte demandada presentó el escrito de contestación a la demanda, oponiéndose a la misma y alegando en primer lugar, la excepción de falta de legitimación activa ya que no existe contrato de arrendamiento. El préstamo hipotecario suscrito entre la CAN y la Bodega El Salvador del Mundo Sociedad Cooperativa afectó a varias fincas que estaban aglutinadas en una sola, estableciéndose expresamente la obligación de solicitar el previo consentimiento de la CAN para arrendar o ceder la finca hipotecada. Posteriormente se segrega y vende una parte de la finca a Ribera del Arga S.L y otra parte a Gestión Urbanística Residencial S.L con las cargas existentes, en este caso el préstamo hipotecario. Como se hace constar en el auto dictado por el Juzgado de lo Mercantil de fecha 8 junio 2011, al realizarse la segregación no se hizo alusión alguna al reparto de la responsabilidad hipotecaria que debería transmitirse a cada finca resultante quedando, en consecuencia, las tres fincas hipotecadas en garantía de la totalidad de la deuda. Por ello, la subasta de los bienes celebrada el 30 mayo 2012 se hizo en un solo lote, adjudicándose los bienes a la entidad ejecutante, que posteriormente cedió el remate a favor de mi representada. En fecha septiembre y diciembre 2011, se suscribieron los supuestos contratos de arrendamiento entre Ribera del Arga S.L y la demandante. En fecha 13 septiembre 2013 se presentó demanda incidental solicitando la nulidad de la ejecución hipotecaria 766/2011 por parte de Ribera del Arga S.L y de Gestión Urbanística Residencial S.L que fue desestimada por auto de fecha 6 octubre 2012 dictado por el Juzgado de lo Mercantil. Posteriormente, la hoy demandante presenta nuevo incidente de nulidad en la ejecución hipotecaria que fue de nuevo desestimado. Con fecha 5 febrero 2013 se dictó decreto por el Juzgado de lo Mercantil en el que se aprobó la cesión de remate a favor de la Cooperativa Agrícola Círculo Católico de Falces por un importe total de 380.000 euros, atribuyendo al bien propiedad de Ribera del Arga un valor de 174.285 euros, por lo que el retrayente sí conocía el precio que debía de consignar. La consignación del precio es un requisito esencial para ejercitar la demanda de retracto sin el cual la acción no puede prosperar. Se alega asimismo la excepción de caducidad. El art. 25 de la LAU establece un plazo de 30 días naturales para el ejercicio de la acción de retracto. A partir de la fecha de 5 febrero 2013, la adjudicación estaba realizada y era conocida por el actor, por lo que a partir de dicha fecha, el demandante pudo ejercitar la acción. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando se dice sentencia estimando la excepción de falta de legitimación activa, desestimando la demanda, condenando en costas al actor. Subsidiariamente, se solicita también la desestimación íntegra de la demanda, con condena en costas.
TERCERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 30 diciembre 2014 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: DESESTIMO la demanda de D. Alfonso Irujo en representación de AMESGUREN, SL frente a Cooperativa Agrícola del Cículo Católico de Falces; con expresa imposición de las costas a la parte demandante".
CUARTO .- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la...
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STSJ Navarra 5/2017, 26 de Abril de 2017
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