Jurisprudencia civil-Derechos reales
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 1481-1517 |
Hechos.-El Presidente de la Comunidad de Propietarios de la casa sita en Sevilla, en la calle de la Asunción, número 22, en representación de dichos propietarios, interpone demanda contra los titulares del piso ático del mismo edificio, porque habían realizado varias obras que afectaban a elementos comunes del inmueble, siendo el resultado de las mismas el siguiente: a) apropiación para utilización exclusiva de un elemento común del inmueble, cual es el descansillo general en la planta correspondiente a su departamento...; para ello fue construida una pared de cristal traslúcido que ocupa todo el frente del rellano de la escalera...; este descansillo de la escalera usurpado es utilizado como pasillo interior de la casa; b) la instalación eléctrica de esa parte de la escalera, que, como es natural, conectaba a la del resto de ese servicio general, ha sido igualmente suprimida, al apropiarse y utilizarse para su uso exclusivo el descansillo común. Aparte de estas obras, los titulares de la expresada planta ático habían hecho otras modificaciones, aumentando la superficie cubierta de su piso a costa de la terraza del mismo.
Los demandados contestan alegando que habían sido autorizados para incorporar a su vivienda el descansillo, y que los demás copropietarios se encontraron ya el edificio en tales condiciones cuando compraron sus pisos.
El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Sevilla estimó la demanda en lo relativo al descansillo, no respecto a las obras de la terraza, siendo confirmada la sentencia por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de dicha ciudad.
El recurso de casación.-Los demandados interponen recurso de casación por lo siguiente, en síntesis:
Page 14821.° Se dice en la sentencia recurrida que la acción entablada no es reivindicatoría, con la consecuencia de no ser necesario demandar al poseedor del piso; pero los recurrentes entienden que la acción es reivindicatoría.
2° Las acciones entabladas contra uno de los copropietarios deben entablarlas los otros copropietarios y no la Comunidad, representada por su Presidente.
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Inaplicación del artículo 11 y aplicación indebida del artículo 16, 1.°, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que para agregar el descansillo (actualmente unido al piso ático) a los elementos comunes del edificio, como pretenden los demandantes, se requiere la unanimidad y no la contradicción del dominio, y no obstante no se demanda sobre nulidad o cancelación de dicha inscripción.
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Falta de litisconsorcio pasivo, al no haber sido demandados los que votaron en contra de tal acuerdo.
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Inaplicación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Está claro que con la acción ejercitada se trata de contradecir el dominio de determinadas porciones del piso de los recurrentes; si el piso está inscrito debe demandarse la nulidad o cancelación parcial de la inscripción o, al menos, debe solicitarse un pronunciamiento jurídico que establezca que la inscripción no ampara el trozo litigioso, porque la inscripción se refiere al piso tal y como está, y al contradecirse el dominio de una porción de él debería demandarse la nulidad de la inscripción o, al menos, la anterior declaración. No se trata de afirmar ahora que la inscripción comprenda o no comprenda a las cosas en litigio, sino de constatar la violación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que exige, como requisito formal, que al entablarse acción contradictoria de dominio de inmueble inscrito se demande, previamente o a la vez, la nulidad y cancelación-siquiera parcial- de la inscripción. En este caso existe la inscripción del piso, existe la contradicción del dominio, y no obstante se demanda sobre nulidad o cancelación de dicha inscripción.
Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Emilio Aguado González, declara no haber lugar al recurso por lo siguiente:
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Respecto a las alegaciones del recurrente sobre la acción reivindicatoría, se lee en el «considerando» segundo: «Aquí se trata de una acción reivindicatoría especial, por lo que-como expresa la sentencia de 28 de abril de 1966-se configura como una institución sui generis de carácter complejo, por lo que es inútil buscarle identidades o semejanzas parciales para que sea absorbida en otros tipos clásicos, ya que no es una comunidad en la que existen pisos privativos de los varios propietarios, siquiera coexista esa propiedad privativa con el condominio en proindivisión sobre los elementos comunes necesarios para el uso y disfrute de aquéllos, lo que se observa también en el terreno legal, que comenzando por la Ley de 26 de octubre de 1939 y terminando en la de 21 de julio de 1960, al señalar los derechos de los comuneros, tiene el cuidado de puntualizar que tienen el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio, suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y la copropiedad, con los demás dueños, del piso o local de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Sobre todo, es de señalar que el carácter de la acción es cuestión del todo indiferente para la solución de esta litis.»
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Respecto a la alegación de falta de legitimación procesal del Presidente de la Comunidad, el «considerando» tercero dice: «Que entrando ahora a examinar el segundo motivo del recurso, en que se alega la interpretación errónea del artículo 12 de la ley especial, que se completa con Page 1483 el que figura en el cuarto motivo del recurso, en que se aduce la infracción por aplicación indebida del artículo 13. Conviene recordar que el artículo 12, en su primer párrafo, dispone que 'los propietarios elegirán entre ellos un Presidente, que representará, en juicio y fuera de él, a la Comunidad en los asuntos que la afecten'», y, como dice el cuarto «considerando» de la sentencia, «con ello claramente se decide la legitimación procesal con que queda investido el órgano representativo de la Comunidad, y sin que quepa establecer distingos entre ésta y sus componentes ,pues aparte de las facultades administrativas, de que se ocupa el artículo 18, y que hacen relación a lo que propiamente puede calificarse de régimen interior, el artículo 13 atribuye a la Junta de Propietarios una serie de facultades, entre ellas, la de conocer y decidir los asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, y es al Presidente al que, por disposición de la ley, corresponde llevarlas a cabo, en nombre de todos los particularmente interesados; no obstante, en el recurso se sostiene que la cuestión en él planteada no afecta a la Comunidad, y se cita nuevamente la sentencia de 23 de abril de 1966, que en el considerando correspondiente dice que configurada esta especial institución, todos los que sean titulares de ella, bien en conjunto o bien aisladamente-y aun existiendo Presidente designado-, podrán ejercitar toda clase de acciones, lo mismo en relación con sus propiedades exclusivas que con referencia a los elementos comunes, ya que los daños en aquéllas o en éstos le afectan a su derecho particular, que requiere necesariamente la utilización de los elementos comunes, y aunque más adelante se diga que los poderes de gestión, de representación y de disposición están limitados, en esta especial comunidad, al ámbito de la administración y buen uso del edificio, sin interferencia en los derechos autónomos que corresponden individualmente a cada propietario, de todo lo que no puede inferirse que la cuestión planteada en el litigio no afecte a la Comunidad; en segundo lugar, que corresponde su ejercicio a la Comunidad, representada por su Presidente, y en defecto de éste, a cada condueño, como entendió la sentencia de 23 de abril de 1970; que nada impide a los propietarios que actúen a través de su Presidente, si ello se decide por mayoría, y que si es función de la Comunidad la conservación y el mejor uso de los edificios, lo primero será conocer a qué extensión se refiere, que es a lo que tiende el objeto de autos, que se pone de relieve en la acción deducida por el Presidente de la Comunidad».
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Respecto a los artículos 11 y 16 de la ley especial, y a la alegación sobre alteración física del inmueble, en el «considerando» cuarto se dice que «basta leer con atención los preceptos...
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