Investigación acerca de la publicidad registral y su estructura jurídica
| Autor | Antonio Manzano Solano |
| Cargo | Registrador de la Propiedad Director Adjunto de la Cátedra B. O. de Derecho Registral de la Universidad de Córdoba De la Real Academia de Córdoba de Ciencias, Bellas Letras y Nobles Artes |
| Páginas | 1907-1934 |
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Decía Teofrasto 1 (filósofo griego del siglo IV a.C.): «En todas partes donde está establecida la inscripción de las propiedades y de los contratos, es fácil saber por ella si los bienes son libres y sin cargas, y si el vendedor es real-mente propietario, porque el Magistrado inscribe inmediatamente al comprador en lugar del vendedor». Es decir, los terceros podían saber —en esto consistía el invento, pues las partes ya podían saberlo por el contrato o por la sentencia si hubo pleito o disputa— la situación jurídica de los bienes y derechos en los que podían estar interesados y decidir con conocimiento de causa. Con lo cual obtenían seguridad jurídica y paz ciudadana.
En el Egipto faraónico, la escritura pública 2 respondía a una estructura similar a las nuestras. Había escribas que desempeñaban funciones notariales de testigo público o fe pública, y el escriba-notario autenticaba el documento con su firma y sello, sacando varias copias, para las partes, para archivo y para los registros públicos. El documento tenía fuerza probatoria privilegiada, procediendo el escriba a registrar la escritura o sentencia en los archivos públicos del Estado y, según la Circular del Registro (documentada en la Carta de Paniskos a Ptolomeo), una vez practicada la inscripción, que «se extienda una nota al pie del contrato probando haberlo registrado, con su fecha, la de la presentación y la del contrato mismo». Aunque pudiera parecer que estoy describiendo algo habitual en nuestros días, estos hechos ocurrían hacia el año 3000 antes de Cristo.
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El ilustre pensador, publicista y Notario, don Juan Vallet de Goytisolo 3, se refiere a la antigüedad del Registro de la Propiedad, constatando que ya existía en Egipto antes de su conquista por los romanos. Allí se registraba la propiedad estatal o del rey, que comprendía toda la propiedad agrícola que los labradores recibían en concesión. Al asumir Augusto la posición ocupada por los reyes ptolomeicos, se mantuvo el mismo sistema registral inmobiliario que había arraigado en la tradición faraónica, basado en la publicidad y en el que la inscripción de las compraventas era constitutiva: sin inscripción no había compraventa.
Aristóteles —ya hacia el 330 a.C.—, en su Política 4, da testimonio de la existencia de un sistema de registro de los contratos y de una Magistratura —a cargo de los registradores sagrados, hieromnémones o presidentes registradores— en la que habían de registrarse los contratos privados y las sentencias de los Tribunales.
Estas muestras —y otras que podrían traerse a colación— sobre la existencia en la antigüedad más remota de un sistema de publicidad registral —prueba de las funciones históricas de los registros de derechos—, revelan, además de la preocupación por la seguridad jurídica, la radical separación entre la creación o declaración de los derechos —por vía notarial, judicial, administrativa o privada— y su publicidad jurídica registral vinculante para los terceros, más allá del círculo o ámbito de las partes 5.
Al análisis de los condicionamientos y de la delicada estructura jurídica que hacen esto posible pretendo aplicar el presente estudio. Y lo haré siguiendo el consejo de Platón que, en sus Diálogos 6, emplaza a partir en toda investigación de las premisas y nociones más elementales, si pretendemos alcanzar un serio, estable y fundado concepto. En nuestro caso, adentrarnos en la estructura jurídica de la publicidad de naturaleza registral.
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El concepto de publicidad surge por oposición al de clandestinidad. Si la clandestinidad implica ocultación y desconocimiento, la publicidad supone todo lo contrario: Difusión y conocimiento, es decir, las dos notas que, según el jurista italiano Salvatore Pugliatti 7, caracterizan, fundamentalmente, el fenómeno publicitario. Estas dos notas, sin embargo, no nos llevan más allá de lo que podríamos calificar como concepto convencional o popular de la publicidad, también conocido como publicidad-noticia: Propaganda o difusión, bien por medio de una publicación impresa (libro, revista, periódico), bien a través de un medio oral (conferencia, discurso, radio, disco) o visual (cine, televisión, vídeo, DVD, ordenador, Internet). Pero, en todos estos casos, lo más importante es el conocimiento efectivo de la noticia o de la obra; la publicidad, en principio, agota su función en el hecho mismo de la difusión de la noticia o evento de que se trate.
Este concepto de publicidad, de efectos esencialmente publicitarios y, sin duda, de enorme alcance económico y social, es, no obstante, de escasa relevancia para nuestra investigación que debemos centrar en los aspectos jurídicos de la publicidad.
En sentido jurídico, la publicidad es la exteriorización o divulgación de una situación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer. Se trata, como dice el Catedrático de Derecho Civil, don José Luis Lacruz Berdejo 8, no tanto de que las situaciones jurídicas lleguen a conocimiento de todos, como de que todos tengan un medio oficial de conocerlas. El concepto más estricto y técnico de publicidad en el campo del Derecho, supone un sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscibles a todos determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico.
Corrado 9 define la publicidad jurídica como «una señalación declarativa, proveniente de órganos públicos, dirigida a poner de manifiesto la verificación de hechos idóneos a producir modificaciones que pueden interesar a la gene-ralidad de los ciudadanos». De esta definición pueden destacarse las siguientes notas: a) Necesidad de que la publicidad jurídica se instrumente por un órgano público oficial. b) Carácter incuestionable de la materia publicada, que aboca, de una parte, a la idea de legalidad y, de otra, a la presunción de veracidad y
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exactitud de lo publicado. c) Naturaleza o carácter jurídico de la señalación o pronunciamiento oficial. d) Interés en el mismo de toda la colectividad.
Pugliatti 10, frente a la definición descriptiva de Corrado, ofrece una fórmula más comprensiva: «Declaración de voluntad dirigida a que un determinado acto se exteriorice a través de un órgano público». De este concepto, que el autor elabora tras presuponer la existencia de un sistema de divulgación y afirmar el objetivo esencial de difusión y conocimiento, hay que destacar la necesidad de la declaración de voluntad para que la publicidad jurídica se produzca, exigencia que separa el negocio publicado de la publicidad en sí misma considerada.
Separa Vallet de Goytisolo 11 tres conceptos distintos, que configura como técnicas, frente a la publicidad jurídica:
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Difusión. Las técnicas de difusión de las obras escritas van desde las copias manuscritas de la Edad Media, Escuelas de Traductores, imprenta, hasta la fotografía, el microfilm y los modernos medios electrónicos.
B) Información. Las técnicas de información por medio de la publicidad (de orden publicitario o publicidad-noticia) van desde los antiguos edictos, pregones o bandos, o los mensajeros o nuncios privados, hasta los Boletines o Diarios Oficiales, del Estado, de la Comunidades o del Registro Mercantil (vid. arts. 1.5. y 2.1 CC).
C) Comunicación. Las técnicas de comunicación o notificación —términos que identifica— ofrecen como ejemplo las notificaciones de sentencias y resoluciones administrativas a las partes; o la notificación de determinados actos a las personas afectadas (vid. arts. 1482 y 1637 CC), cuya omisión puede hacer ineficaz el acto (vid. art. 1257 CC).
D) Publicidad. La seguridad jurídica —insistiremos sobre esta idea— reclama órganos sociales o funcionarios e instrumentos que cuidan de ella y que permiten distinguir:
a) Órganos sociales u organizaciones humanas: Administración del Estado, Dirección General de Seguridad, organización judicial, organización notarial.
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b) Instituciones jurídicas constituidas por determinadas figuras reguladas por el derecho (v.gr., la posesión con su complemento la usucapión).
c) Instrumentos jurídicos, entre los que están los documentos públicos y privados y los registros públicos 12.
La publicación produce una situación de notoriedad, pero no de publicidad 13. La publicación tiene carácter episódico y carece de la organización institucional que...
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