Requisitos integrantes del título constitutivo de la propiedad de pisos o locales
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo | Abogado |
En relación con esta materia se debe tener en cuenta en art. 5 de la LPH, el cual dispone expresamente que: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Partiendo del contenido del referenciado art. 5 LPH, como premisa hemos de indicar que, el Título Constitutivo de la propiedad horizontal, es aquel acto jurídico que da vida a tal propiedad mediante la individualización jurídica de cada piso o local, que se realiza a través de su descripción y valoración en relación con el edificio del que forma parte, debiendo reflejarse en el documento los supuestos de hecho que sirven de base para la constitución del régimen jurídico de la propiedad horizontal, tales como la descripción del inmueble, la de los pisos o locales independientes y la cuota de participación en que ha de contribuir cada propietario singular a los gastos y beneficios comunes, sin que pueda excluirse de tal régimen la propiedad de ningún elemento, como por ejemplo, de las plazas de garaje, puesto que al ser espacios delimitados, pueden entenderse correctamente incluidos en la expresión locales de la Ley Propiedad Horizontal.
A tenor del art. 5 LPH, el título constitutivo puede contener disposiciones en orden al uso o destino del edificio o sus diferentes locales, instalaciones y servicios, y tal título vincula a los adquirientes del edificio, a los que asiste la condición de copropietarios. Ahora bien, hay dos maneras de crear el título constitutivo del régimen relativo a la propiedad horizontal; una, por el promotor -vendedor- constructor del edificio mientras fuese propietario único del mismo, y otra, por todos los propietarios de los pisos y locales en que el edificio estuviere dividido y, en este segundo supuesto, al otorgamiento de dicho título constitutivo han de acudir todos los propietarios ya existentes que ostenten facultades dominicales, aunque, incluso, lo fuesen en virtud de documento privado de compraventa.
Los estatutos de la propiedad horizontal, bien tengan un origen unilateral o plurilateral, constituyen un negocio jurídico al cual se le asigna un efecto normativo para el futuro y una trascendencia real en el supuesto de que sean inscritos en el Registro de la Propiedad, y asimismo que sus pactos, cláusulas y condiciones, en lo que las leyes permitan, son de obligado e inexcusable cumplimiento para todos los interesados en la comunidad a que tales estatutos se refiere, de acuerdo con el principio general de derecho pacta sunt servanda y con la fuerza vinculante de Ley que tienen los contratos entre las partes según el art. 1091 CC.
En concreto, este art. 1091 CC, se refiere a los supuestos en que los estatutos son otorgados por personas o entidades promotoras o constructoras de los edificios, mientras son titulares o propietarios únicos del edificio, dictaminando que ello no afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal, por el hecho de que a su otorgamiento no concurrieron quienes adquirieron una vivienda posteriormente.
Por tanto, el Título Constitutivo de la propiedad horizontal se otorga por el único propietario del edificio, como negocio jurídico unilateral, cuyo sujeto es dicho propietario único, o bien se otorga por los copropietarios, si los hay, como negocio jurídico plurilateral. Lo mismo, en caso de modificación del título. Todo ello viene establecido por el art. 5 LPH cuyo párr. 2.º dispone claramente que los sujetos: o el propietario único del edificio, como sujeto del negocio jurídico unilateral, o todos los copropietarios, sujetos del negocio jurídico plurilateral; además del laudo o resolución judicial. La...
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