Hipoteca inmobiliaria entre particulares, en garantía de deudas o préstamos con interés variable.

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aAgosto 2021



Contenido
  • 1 ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 COMENTARIO
    • 3.1 Supuesto planteado
    • 3.2 El reconocimiento de deuda
    • 3.3 Doctrina de la DGRN
    • 3.4 Procedimiento concursal
    • 3.5 Cláusulas nulas
    • 3.6 Cláusulas declaradas abusivas por el TS o la DGRN
    • 3.7 Impuestos y gastos
    • 3.8 Reconocimiento de préstamo
    • 3.9 Domicilio para notificaciones y requerimientos
    • 3.10 Ultimas modificaciones de la legislación hipotecaria
    • 3.11 Importante instrucción de la DGRN
    • 3.12 Especialidades en Cataluña y Baleares
    • 3.13 Puede verse
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.

Legislaciones que se rigen por el Código Civil:

La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021) suprime la incapacitación y modificado diversos preceptos que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc., y también muchos artículos del Código Civil, en especial los referentes a la tutela y curatela y a la capacidad de las personas).

En Cataluña el DECRETO LEY 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad, asimismo en vigor el 3 de septiembre de 2021, dispone que la persona mayor de edad que necesita apoyo para ejercer su capacidad jurídica en condiciones de igualdad puede solicitar la constitución de la asistencia que regulan los artículos 226-1 a 226-7 del Código civil de Cataluña y que a partir de la entrada en vigor de dicho Decreto ley, la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada ya no se pueden constituir en relación a las personas mayores de edad. Se les aplicará, si procede, el régimen de la asistencia que regulan los artículos 226-1a 226-7 del Código civil de Cataluña. redactados de nuevo por dicho Decreto Ley?

Consecuencia de estas nuevas normas: hay quien defiende que no es correcto utilizar la fórmula clásica en el juicio del notario cuando se dice que el/los otorgante/s tiene/n capacidad para *, capacidad legal necesaria y otras fórmulas similares, puesto que toda persona tiene capacidad, sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

En Aragón, hasta la necesaria adaptación puede haber cierto conflicto y discordancia entre sus normas sustantivas y las procesales o de publicidad que resultan de las modificaciones que introduce de la citada Ley 8/2021 y que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc.).

Además, el segundo párrafo del artículo 9.6 CC, aplicable a todo el Estado al estar este artículo en el título preliminar, dice:

La ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad será la de su residencia habitual. En el caso de cambio de residencia a otro Estado, se aplicará la ley de la nueva residencia habitual, sin perjuicio del reconocimiento en España de las medidas de apoyo acordadas en otros Estados. Será de aplicación, sin embargo, la ley española para la adopción de medidas de apoyo provisionales o urgentes.

Si se decide que procede modificar la fórmula tradicional, habrá que utilizar nuevas fórmulas, hasta la consolidación de alguna de ellas.

Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte:

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *).

Y de otra parte,

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *).

Son de nacionalidad y residencia española. (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Vecindad civil *:

Les identifico, de acuerdo con la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con el de su Identificación Fiscal.

(Juicio notarial: opciones)

  • A mi juicio los señores comparecientes tienen legitimación y pueden ejercer su capacidad jurídica para otorgar esta Escritura de Reconocimiento de deuda (o de préstamo)' y EXPONEN:
  • Les juzgo con legitimación y aptitud en el ejercicio, por sí, de su capacidad jurídica para el otorgamiento de esta Escritura de Reconocimiento de deuda (o de préstamo)' y EXPONEN:
  • Les juzgo con aptitud y legitimación, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para el otorgamiento de esta Escritura de Reconocimiento de deuda (o de préstamo)' y EXPONEN:

E X P O N E N:

I.- Que * es dueño en pleno dominio de las fincas que se reseñan al final de la presente escritura y que se encuentran libres de cargas, arrendamientos, ocupantes o cualquier otro gravamen.

II.- Que Don * reconoce adeudar a *, la cantidad de * Euros por *(debe expresarse la causa concreta, no basta decir por razones comerciales; (Atención: si se trata de dinero recibido se exige la identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, y el RD 1804/2008, de 3 de noviembre, y si se trata de un préstamo, que no se trata de un intermediario financiero ni prestamista habitual, de serlo debe aplicarse lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito).

CLÁUSULAS:

PRIMERA.- Deuda.-  Don * reconoce adeudar, por el concepto antes expresado, a Don * la cantidad de * Euros.

SEGUNDA.- La deuda deberá ser satisfecha mediante * cuotas, comprensivas de capital e intereses, que serán satisfechas el último día hábil de cada mes, teniendo lugar el primer vencimiento el día *, y coincidiendo el último con la fecha de vencimiento del préstamo.

Todos los pagos que corresponda realizar a la parte deudora en virtud del presente contrato deberán hacerse en el domicilio social de la parte acreedora, sito en *.

La deuda podrá ser, en cualquier momento, objeto de amortización anticipada, total o parcial, si así conviniera a la parte deudora.

Tanto en uno como en otro caso, las cantidades entregadas por la parte deudora con tal finalidad se aplicarán en primer lugar a satisfacer intereses (incluso de demora), gastos que estuvieran devengados y no satisfechos, a fin de dejar la deuda al corriente de pagos, y la diferencia será la que se aplique a la amortización anticipada en la forma prevista en los párrafos anteriores.

TERCERA.- (Intereses ordinarios).

El capital adeudado devengará el tipo de interés anual nominal del *%.

(Caso de revisión) Dicho tipo de interés será revisado en la forma que se indica en la cláusula Tercera-bis, teniendo lugar la primera revisión el día * y las siguientes cada 12 meses a contar desde esa fecha.

La parte acreedora girará el último día del mes del otorgamiento de esta escritura una liquidación de intereses por los devengados en el período que medie entre la fecha de formalización de esta escritura y el último día del mes de la formalización, considerándose esta liquidación como complementaria e independiente de la primera cuota pactada.

Esta liquidación de intereses complementaria tiene como única finalidad la de adaptar la duración del contrato a la fórmula de pagos a fin de cada mes.

Como queda establecido en la cláusula Segunda, el pago de intereses se hará conjuntamente con las amortizaciones de capital, mediante cuotas cuyo número, periodicidad y fechas de pago han sido indicadas en dicha cláusula.

TERCERA-BIS.- (Tipo de interés variable).

El tipo de referencia será la Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) publicada mensualmente por el Banco de España (ajustado matemáticamente a números enteros y dos decimales), correspondiente al mes anterior al de la fecha de revisión, de acuerdo con lo establecido en la Circular 7/1999 del Banco de España de 29 de junio, que modifica la Circular 8/1990 de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones de protección de la clientela.

La Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURIBOR).

A la referencia, publicada como TAE, se le sumarán * puntos porcentuales.

CUARTA.- (Comisiones).

No hay comisiones.

QUINTA.- (Gastos a cargo del deudor).

Regirán las siguientes reglas:

Por pacto expreso, los gastos de Notaría por esta escritura serán, en general, de cuenta del prestatario, excepto la expedición de copias autorizadas que serán de cargo de quien lo solicite.

Gastos registrales: en general serán de cargo del acreedor, excepto los gastos registrales accesorios referentes a la publicidad registral que serán a cargo del deudor si él lo solicita.

En todo caso, hacen constar los otorgantes que las cláusulas de gastos y el tipo de interés y condiciones concretas del préstamo han sido objeto de la debida negociación de ambas partes.

SEXTA.- (Intereses de demora).

Las obligaciones dinerarias del...

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