La importancia de la inscripción en el registro de los arrendamientos urbanos sometidos al Código Civil
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Profesora Doctora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 312-321 |
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El Código Civil regula el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas en el capítulo II, del título VI, del libro IV, en los artículos 1.546 al 1.582.
En el artículo 1.542 del Código Civil establece que el arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. A continuación el artículo 1.543 del Código Civil afirma que en el «arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto».
Posteriormente, al ocuparse del arrendamiento de cosas, sólo lo hace de los arrendamientos de inmuebles —de fincas rústicas y urbanas—, al que dedica todo el capítulo II. Éste consiste en que una persona, el arrendador, cede el uso de un inmueble, una finca1, a otra, el arrendatario, durante un tiempo y a cambio de un precio.
De ahí podemos extraer sus elementos esenciales como son: a) el precio: siempre se transmite el uso a cambio de una contraprestación, diferenciándo-Page 313se así del comodato; y b) el tiempo: el arrendamiento siempre tiene un plazo, una duración determinada.
Podemos configurar este contrato como consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento, bilateral, pues implica prestaciones recíprocas (goce del inmueble y precio), oneroso (siempre existe contraprestación), de vigencia temporalmente limitada, pero de ejecución continuada —tracto sucesivo—, pues implica el uso del inmueble, y normalmente con prestaciones periódicas en el pago del mismo.
Sobre la naturaleza del arrendamiento hay que decir que existen ciertas dudas, ya que, al consistir principalmente en el uso de una finca concreta y determinada, y, además, al poder inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 2.5 LH) —dotándole de oponibilidad a terceros—, parte de la doctrina lo asemeja a un derecho real. Sin embargo, hemos de concluir que se trata de un derecho personal u obligacional, pues la facultad de goce o uso que tiene el arrendatario no constituye un verdadero derecho real limitativo de dominio, ya que necesita de la colaboración del propietario para ello, pues éste debe mantenerlo en el goce pacífico de la finca durante todo el arrendamiento.
El arrendatario tiene únicamente el goce de la finca —una posesión—, que puede defender, y si en determinados casos goza de oponibilidad, no es tanto por su carácter de derecho real, sino más bien, por la protección que el legislador quiere dar al arrendatario, de forma que un nuevo propietario, comprador de la finca arrendada, deba respetar ese arrendamiento, impidiendo el lanzamiento del inquilino2, como más tarde veremos.
Precisamente, la falta de oponibilidad del derecho de arrendamiento aconseja su inscripción en el Registro para poder obtenerla; siendo distinto en este punto el tratamiento legal que se hace a los arrendamientos sometidos al Código Civil y los sometidos a la LAU, pues esta última reconoce a los arrendamientos sometidos a ella, cierta oponibilidad al ser oponibles al tercer adquirente de finca arrendada, por lo menos durante su plazo mínimo legal de duración.
Los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas que quedan sometidos al régimen del Código Civil son los menos, pues en su mayoría se rigen por las leyes especiales de arrendamientos rústicos y urbanos (LAR y LAU). En concreto, los arrendamientos urbanos, que son en los que nos vamos a centrar, están regulados por el Código Civil en los artículos 1.546-1.575 —disposiciones comunes a rústicos y urbanos—, y las especiales de la sección cuarta. Pero, como ya hemos dicho, la mayoría de arrendamientos de fincas urbanas se rigen por la Ley especial de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 24 de noviembre de 1994; lo que deja un escaso margen a los arrendamientos urbanos sometidos al Código Civil que son los que vamos a estudiar en este tema.
Sin embargo, conviene detenernos en examinar cuáles de estos arrendamientos urbanos se someten a las normas del Código Civil.
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Como regla general, quedarán sometidos al Código Civil aquellos arrendamientos de fincas urbanas que no se regulen por la LAU.
Los artículos 1, 2 y 3 LAU establecen el ámbito de aplicación de esta Ley, que se refiere a los arrendamientos de aquellos edificios destinados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino y a sus accesorios (mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias), e igualmente a aquellos para otro uso distinto como son los arrendamientos de temporada o los de fincas urbanas donde se ejerce una actividad profesional, recreativa, asistencial, comercial, artesanal, cultural o docente.
El artículo 5 LAU enumera los arrendamientos que quedan expresamente excluidos de esta Ley, y son:
— Los de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, que las tengan asignadas por razón del cargo que desempeñan.
— Los de las viviendas militares.
— Los de la casa-habitación que se encuentre dentro de una finca rústica, por tanto con destino de aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal.
— Los de las viviendas universitarias, cuando hayan sido calificadas como tales por la propia Universidad, propietaria o responsable de las mismas y asignadas a sus estudiantes o profesores.
A pesar de quedar excluidos del ámbito de aplicación de la LAU, no todos se rigen por el Código Civil, sino que las viviendas militares se rigen por su propia Ley Especial (Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas); los arrendamientos de casas-habitación situadas en una finca rústica, se sujetan a lo dispuesto en la LAR (2005), y los de viviendas universitarias se someten a las normas que establezca la propia Universidad —autonomía universitaria— y en su defecto el Código Civil.
Por lo tanto, y analizando la LAU, podemos considerar como arrendamientos de fincas urbanas sometidos al Código Civil a los siguientes:
— De manera supletoria, las disposiciones del Código Civil se aplicarán a todos aquellos arrendamientos de fincas urbanas que en principio se rigen por la LAU.
— El Código Civil regirá los arrendamientos de plazas de garaje, o incluso trasteros o dependencias de edificios, siempre que no sean accesorios de la vivienda (cfr. art. 2.2 LAU, en contrario).
— Los arrendamientos de viviendas de porteros, guardas y asalariados en función del cargo que desempeñen (art. 5 LAU).
Sin embargo, quedan también fuera de la LAU, aunque ésta no diga nada expresamente, los arrendamientos de solares y los arrendamientos complejos, que quedarán sometidos a las disposiciones del Código Civil.
Veamos a continuación cada uno de estos arrendamientos:
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Quedan excluidos de la LAU y por tanto regulados por el Código Civil, los arrendamientos de plazas de garaje o trasteros, o similares, siempre que no sean cedidos como accesorios a la vivienda. Es decir, si se arriendan conjuntamente con ésta o de forma separada pero al servicio de la vivienda, siendo el contrato de vivienda el de referencia, estarán regulados por la LAU; es por tanto su carácter de accesorios de la vivienda lo que hace que se sometan a una u otra regulación. En este sentido, puede decirse que, por ejemplo, si se alquila una plaza de garaje, o un trastero en un edificio distinto del de la vivienda a la que sirve como garaje o guardamuebles, está sometido a la LAU, pues es un claro accesorio de la misma.
En conclusión, estarán sometidos al Código Civil los arrendamientos de plazas de garaje que se arrienden con la única finalidad de aparcamiento de vehículos, independientes de una vivienda, sin que puedan quedar asimilados a arrendamientos para uso distintos de vivienda regulados por la LAU3. En este sentido, la RDGRN, de 3 de marzo de 2004, afirma lo siguiente: «los arrendamientos de plaza de garaje no están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación —ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo...
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