El sistema hipotecario ingles: rasgos esenciales.
| Autor | Fernando Baz Izquierdo |
| Cargo | Doctor en Derecho |
| Páginas | 977-1032 |
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El Derecho inmobiliario inglés, y en particular su sistema hipotecario, es un tema tan extenso y complejo, tan plagado de dificultades, que resulta indócil a cualquier intento poco sólido de exponer y analizar sus instituciones.
Ensayando su sistematización, las dificultades que su estudio conlleva podrían, por su origen, agruparse en:
- - Nacidas del contexto bibliográfico.
- - Basadas en los textos estudiados.
- - Derivadas del lenguaje.
El panorama bibliográfico español, en cuanto a estudios sobre Derecho anglosajón e inglés, es bastante pobre. Excepción hecha de algunas obras meritísimas, de enfoque general, debidas a la pluma del ilustre tratadista Puig Brutau, puede hablarse de ausencia casi total de estudios referidos a instituciones concretas. Esta circunstancia no es del Page 978 todo negativa; en ella va implícito el siempre poderoso acicate que la novedad supone para toda empresa investigadora, estímulo que se contrarresta con la falta de puntos de referencia sobre el acierto o desacierto de la propia labor. Desprovisto de apoyo bibliográfico hispánico y sin otro amparo que el de los textos elaborados en lengua inglesa, la actuación investigadora del jurista español tiene mucho de aventura y no poco de desventura, puesto que carece de la posibilidad de contrastar sus juicios con los de otros juristas de su misma mentalidad y formación.
Las dificultades nacidas del texto estriban en que aun siendo propósito central de nuestra exposición el análisis y comentarios del sistema hipotecario inglés, estaríamos ante una tarea casi irrealizable si, con carácter previo y complementario, no diéramos a conocer algunos conceptos básicos sobre el Derecho inmobiliario inglés considerado en su conjunto, sin los cuales no es posible comprender un sistema hipotecario muy diferente del nuestro, enormemente complejo, técnicamente dispar y con continuas referencias al sistema inmobiliario general, del que permanentemente se nutre.
Finalmente, terminando de ensombrencer el panorama, hay que dejar constancia de la gran dificultad que ha supuesto la elección del léxico con el que nombrar a cada uno de los miembros de la numerosa familia inmobiliaria inglesa. La adopción, sin más, de la nomenclatura de las instituciones españolas equivalentes hubiera supuesto una doble traición, ya que ambos sistemas inmobiliarios son escasamente afines, debido a su pertenencia a familias jurídicas cuyas relaciones de parentesco son muy remotas, y por ello sus instituciones resultan difícilmente intercambiables. Otra alternativa que se nos ofrecía era el uso continuo de las voces inglesas, con lo que nuestra exposición estaría plagada de palabras ajenas a nuestro idioma, lo que, en suma, constituye un recurso expositivo del que, por su ambivalencia, no se puede abusar sin menoscabo de la siempre necesaria claridad expositiva. Descartada asimismo, por razones obvias, la traducción literal de los términos con que los juristas ingleses designan sus instituciones inmobiliarias, no quedaba más alternativa que correr la aventura del neologismo, es decir, buscar traducciones libres cuyo significado se ajustara lo más posible a la naturaleza y contenido de la institución designada. Este fue, en definitiva, el camino elegido con el paliativo de citar, a continuación del neologismo adoptado, el nombre inglés correspondiente.
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Propiedad real y propiedad personal (real property or land and personal property or chattels) son conceptos que de un modo bastante aproximado se corresponden con los nuestros de cosas o bienes muebles y cosas o bienes inmuebles.
Inicialmente, el criterio en que se apoyaba la distinción entre propiedad personal y real estaba íntimamente ligado al sistema de acciones judiciales habilitadas para su defensa. Solamente los titulares del freehold estate, o pertenencia plena absoluta en posesión, forma dominical inmobiliario por antonomasia, que eran desposeídos de su derecho, gozaban de una acción real que les permitía la recuperación de lo perdido. Los demás, incluidos inicialmente los dueños del leasehold o forma dominical menos plena, sólo podían aspirar a una reparación económica compensatoria del quebranto patrimonial sufrido, que era personalmente exigible al autor del desaguisado. En suma, los bienes o propiedades se catalogaban al amparo de un criterio judicial meramente pragmático que conducía al absurdo de que la segunda, en importancia, de las formas dominicales inmobiliarias (leasehold) resultara incluida entre las formas de propiedad personal. En la actualidad, la propiedad real (cuyo equivalente son los bienes inmuebles del Derecho español) constituye el objeto de intereses jurídicamente protegibles de naturaleza mucho más compleja y de contenido más limitado que la personal, mientras que ésta es susceptible de plena titularidad y está sujeta a un régimen jurídico menos sofisticado. Son propiedad personal los bienes muebles aptos para la posesión tangible y los incorporales o no susceptibles de posesión (efectos de comercio-letras de cambio, cheques y pagarés-patentes, modelos, dibujos, propiedad intelectual, marcas de fábrica y nombres comerciales).
Basándose en la distinción entre propiedad personal y propiedad real, el Derecho inglés, con las normas aplicables a esta última, constituyó una rama jurídica independiente dentro del ámbito del Derecho privado. No obstante la asimilación producida entre los respectivos regímenes jurídicos de ambas clases de propiedades, lo que en buena parte priva de su razón de ser a tal especialización, dándole una apariencia arcaizante, lo cierto es que la independencia doctrinal del Derecho inmobiliario inglés (Lavo of Real Property) se mantiene. Quizá estemos tan sólo ante una manifestación más del admirable tributo de respeto por la tradición y del sorprendente desdén hacia cualquier planteamiento teórico riguroso, que son propios de la mentalidad jurídica inglesa.
Page 980El Derecho inmobiliario, que fue definido por Oliver Cromwell como un «diabólico laberinto», es, sin duda, la parte del Derecho inglés de acceso más difícil para el jurista del continente y, probablemente, también para el indígena. Al faltar en Derecho inglés la idea de sucesión universal, también ha faltado la base conceptual precisa para distinguir entre Derechos reales y Derecho sucesorio de la manera radical con que lo hacemos nosotros sobre la base del Derecho romano. La mezcla institucional y doctrinal de lo sucesorio-siempre compleja de por sí- y lo inmobiliario constituye explicación bastante del porqué de la dificultad comentada.
Las causas complementarias de esta notable complejidad, y consiguiente dificultad, han de buscarse en la gran influencia que en su formación tuvo la concepción feudal inmobiliaria, en la dualidad de sistemas-Derecho común y Equidad-con frecuencia antagónicos, reguladores de las relaciones jurídico-inmobiliarias, y en la escasa eficacia clarificadora y sistematizadora de los intentos legislativos habidos hasta finales del siglo XIX.
La relativa modernización del Derecho inmobiliario inglés vigente es sumamente tardía. Sólo merced al impulso renovador nacido de la Primera Guerra Mundial fue capaz el Parlamento de abordar la empresa legislativa de actualizar el sistema inmobiliario nacional.
Por ello, sin un conocimiento suficiente de la historia jurídica de Inglaterra, e incluso de su historia general, es imposible conocer suficientemente su Derecho inmobiliario. A éste o se le comprende en su génesis histórica o ha de renunciarse a comprenderlo.
Atendiendo a un criterio a la vez histórico y sistemático, el Derecho inmobiliario inglés se descompone en tres ramas: el sistema del Derecho común, el sistema de Equidad y el sistema legislativo surgido, principalmente, en los dos últimos siglos. Tanto la Equidad como el sistema legislativo significaron esfuerzos de adaptación a las nuevas realidades sociales y económicas surgidos con posterioridad a la aparición del Derecho común.
El Common Law o Derecho común es un ordenamiento jurídico constituido por costumbres forales, es decir, de ámbito local, a las que la acción integradora de la jurisdicción real, de origen medieval, dio ex-Page 981presión y valor común. Su construcción fue obra de los Tribunales del Rey, a través de sus sentencias, por lo que también se les llamó Tribunales de Derecho común, como referencia al resultado de su actividad creadora; está recogido en repertorios de casos fallados en aplicación de su contenido normativo.
La dinastía normanda, a partir de Guillermo el Conquistador, que la instauró en el año 1066, orientó sus esfuerzos hacia la creación de una jurisdicción propia con la misión de dotar al país de un ordenamiento jurídico común. Sin prescindir de las jurisdicciones existentes (local, señorial, eclesiástica y mercantil), pero mermando progresivamente sus competencias...
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