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Hipoteca mobiliaria: su ejecución directa exige tasación profesional y se le aplica la regla del 75%

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Páginas41-46

Resumen: Toda hipoteca mobiliaria exige para su inscripción certificado de tasación llevado a cabo por entidad homologada, si ha de servir para su titulización, y por entidad no homologada en caso contrario. Y la tasación pactada no podrá ser inferior al 75% de dicha tasación.

Hechos: El problema que se plantea en esta resolución es de una gran simplicidad, pero de una gran repercusión doctrinal y práctica.

Se constituye una hipoteca mobiliaria sobre determinada maquinaria industrial consistente en paneles y otros equipos dedicados a la generación de energía eléctrica de origen fotovoltaico, ubicados en dos plantas solares fotovoltaicas localizadas en las fincas cuyos datos registrales se consignaban en la escritura…

La registradora suspende la inscripción por el defecto, que califica de subsanable, de que como consecuencia de pactarse “el procedimiento ejecutivo sobre bienes hipotecados previsto en el art. 681 y ss de la Ley de enjuiciamiento Civil” señalando un valor de tasación a los bienes hipotecados, “no se presenta el certificado pertinente al respecto. No se cumple por tanto, lo dispuesto en el art. 682.2.1.º de la ley de Enjuiciamiento civil, al no aportarse el correspondiente certificado de tasación. Todo ello en relación al art. 8 del RD 716/2009”.

Los interesados recurren. Para ello se basan en que la obligación de tasación a que obliga el art. 682.2.1. de la LEC y el RD 716/2009 “no resulta de aplicación al crédito garantizado con la hipoteca mobiliaria cuya inscripción se solicita”, basando el recurso en “que el citado artículo se refiere a “la tasación que, en su caso, se hubiere realizado...”, remitiéndonos para determinar los casos en los que dicha tasación procede a lo dispuesto en la Ley 2/1981”.

Es decir que para el recurrente la obligación de tasación sólo rige para los créditos o préstamos garantizados por una hipoteca inmobiliaria.

Además insisten en que “la obligación de realizar una tasación a fin de garantizar que el precio tipo de la subasta no sea inferior al 75% del valor señalado en dicha tasación fue introducida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (en adelante la “Ley 1/2013”)” y el espíritu de dicha ley era “defender a los deudores que hubiesen contratado un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual y que se encontraran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones corriendo el riesgo de ser desahuciados”.

En definitiva que para los recurrentes, dada la naturaleza de la hipoteca constituida y los bienes sobre los que recae, en ningún caso se dejaría al deudor en situación de desamparo.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG, en una muy extensa resolución, resumen de su doctrina sobre la misma cuestión planteada en el ámbito inmobiliario, llega a la confirmación de la nota de calificación tras repasar su total doctrina sobre la modificación de la LEC en materia de tasación de la finca.

Esta doctrina se basa en los siguientes puntos:

--- La tramitación del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados requiere “que los interesados fijen en la escritura de constitución de la hipoteca el precio en que tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta”.

--- Este “precio o tipo de subasta lo establecen libremente «los interesados» según prevé el citado artículo 682.2, número 1, de la Ley de ritos”.

--- Tales interesados son “obviamente acreedor y deudor, pero también deben considerarse aludidos por tal expresión los hipotecantes no deudores o fiadores reales…” pues todos ellos tienen “intereses, en parte contrapuestos y en parte convergentes: el del acreedor de evitar que un tipo excesivamente elevado dificulte la realización del bien, el del deudor de evitar que un tipo excesivamente bajo deje la deuda perseguida en parte insatisfecha con mantenimiento de la acción de responsabilidad personal del acreedor por la diferencia, y el interés del fiador real de establecer un precio que favorezca la existencia del mayor sobrante posible tras la aprobación del remate”.

--- Estas consideraciones también deben aplicarse a los “bienes muebles (y en particular en el caso de la maquinaria industrial) sujetos incluso a oscilaciones mayores, como consecuencia de su amortización, obsolescencia tecnológica, mayor o menor rentabilidad de la explotación industrial a la que se encuentren afectos, alteración del valor de mercado de los bienes o productos generados por dicha industria, etc”.

--- Por ello “hasta la reforma introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, la tasación de la finca hipotecada realizada de conformidad con la Ley 2/1981, de 25 de marzo, respondía a un doble objetivo encaminado, en primer lugar, a garantizar el cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos que puedan servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios (límites fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su garantía o «loan to value»)...

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