La fianza arrendaticia : consecuencias legales del incumplimiento
| Autor | Juan Manuel Fernández Aparicio |
| Páginas | 759-777 |
La relación locativa ha planteado históricamente un rico debate doctrinal y jurisprudencial justificado, sin duda alguna, por intentar regular intereses tan contradictorios como los representados respectivamente por el arrendador y el arrendatario.
El derecho legítimo de acceder a una vivienda ha justificado además la intervención del Estado, manifestada no sólo cercenando la libertad de la autonomía de las partes mediante una legislación especial arrendaticia, sino igualmente en la creación de una normativa administrativa ajena a los intereses privados y regulada por la propia Administración.
La fianza arrendaticia nos aparece como ejemplo palmario de lo manifestado. Aunque la materia arrendaticia ha merecido una notable atención por parte de la doctrina, por el contrario, la fianza arrendaticia ha sido poco estudiada, máxime en su doble aspecto civil y administrativo.
La práctica diaria denuncia que es el momento de la extinción arrendaticia el más problemático para las partes, generando «costumbres» de muy dudosa legalidad algunas, como veremos aproximándose al ilícito penal.
En las líneas que siguen intentaremos dar una respuesta práctica a las principales cuestiones.
Históricamente, en la legislación liberal del Código Civil, la fianza cumplía la finalidad de garantizar los derechos del arrendador, apareciendo como una carga para el arrendatario, finalidad que se ha mantenido hasta la actualidad.
Al socaire del artículo 1.255 del Código Civil, el arrendador podía pactar cualquier mecanismo garantizador de sus derechos, siendo la fianza el principal. El sacrosanto Pacta sunt servanda propiciaba toda clase de abusos. Tal libertad, unido a la escasez de viviendas de comienzos de siglo, y al no intervencionismo del Estado liberal agudizaba el problema. El despertar del Estado Social durante la primera mitad del siglo xx determina la necesidad de limitar los abusos que la autonomía de la voluntad de las partes propiciaba. La legislación especial en materia de arrendamientos surge, precisamente, para evitar tales desmanes, pues los arrendadores no se conforman sólo con exigir rentas elevadas, so pena de desahucio, sino que además exigían fianzas desproporcionadas. La aparición de una legislación especial pondría fin a esta situación. Así, el Decreto de 21 de junio de 1920, en su artículo 7, introdujo una primera limitación de naturaleza cuantitativa: «el importe de las fianzas que se exijan a los inquilinos, no podrá exceder de la suma que represente la cantidad que deba entregarse en cada uno de los plazos de pago estipulados, o sea, de un mes, si se hace el pago por mensualidades; de un trimestre, si se paga por trimestres, y así sucesivamente». La legislación arrendaticia posterior volverá a santificar el mismo principio, y así el artículo 3 del Decreto de 21 de enero de 1936, establecía: «el arrendatario no estará obligado a prestar fianza superior al importe de un mes de alquiler».
Esta finalidad garantista se va a ver acompañada, cuando no perturbada, de una segunda finalidad totalmente ajena al interés privado de las partes. Esta finalidad va a ser la de convertir la fianza en un mecanismo de percepción de recursos públicos para la Administración. Concretamente, la Ley de 19 de abril de 1939, establecía la obligación de depositar en el Instituto Nacional de la Vivienda las fianzas arrendaticias, finalidad que persiste en la actualidad a favor de las diferentes Comunidades Autónomas. La justificación a este cambio persiste en la actualidad. Es pues un mecanismo distribuidor de la riqueza y expresión de la función social de la propiedad como afirma la sentencia de TSJ de Andalucía, sección 3.ª de 26-2-98, ponente: Valpuesta Bermúdez, «...que el deber de constituir la fianza y subsiguiente ingreso ante el organismo público en la forma de depósito sin interés, debe ser considerado no aisladamente, sino en el contexto en que tiene lugar, defendido por la necesaria intervención estatal y por la función social inherente al derecho de propiedad. Se trata de un deber positivo que se impone al arrendador, al que se priva transitoriamente de la disponibilidad de una cantidad de dinero y de la consiguiente facultad de obtener rendimiento del mismo (los intereses que devengaría) ... Se legisla así con fines de financiación de la política de vivienda ... Integrado este deber de depósito en un régimen intervencionista que asume el Estado Social y que reconoce una función social al derecho de propiedad, imponiendo al arrendador determinados sacrificios o renuncias de depósito, no puede sino configurarse como otra restricción impuesta por la Ley en la delimitación de la función social que está llamada a desempeñar la propiedad privada (art. 33.2 CE) ... imponiéndole éste "prestación" como contenido obligacional propio de su posición jurídica de arrendador, que no supone una pérdida esencial o vaciamiento de la utilidad económica del bien arrendado y que el legislador, como lo corrobora el mandato contenido en los artículos 47 y 33.2 de la CE, puede establecer en el desarrollo de la política de vivienda».
La consecuencia de la aparición de este «aditamento público» va a ser la mutación de la naturaleza de esta institución. La fianza ya no es sólo institución de Derecho privado, sino que simultáneamente lo va a ser de Derecho público. En este sentido y compartiendo a la mayoría de la doctrina, hemos de criticar la aparición de la Administración en el ámbito de las relaciones privadas. La Administración ha creado una tasa parafiscal cuyo único beneficiario es la Administración, ya que su supresión beneficiaría al arrendatario, parte teóricamente más débil en la relación contractual. Por lo que su mantenimiento es, hoy día, contrario a los intereses de las partes, favoreciendo a un tercero como es la Administración.
La legislación posterior no alterará sustancialmente esta situación. Así el artículo 105 de la LAU, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (BOE de 29 de diciembre de 1964), establece la obligación de prestar fianza en términos muy similares a los actuales. Este precepto continúa en vigor por cuanto las Disposiciones Transitorias de la Ley 29/94 no le afectan. Por tanto, no ha sucedido igual con las normas procesales de la vieja LAU, que aunque no han sido derogadas expresamente, sí tácitamente. Si bien es un precepto de facto inaplicable en el sentido que no es posible en la actualidad constituir contratos de arrendamientos amparándose en la legislación de 1964. El legislador de la vieja ley distinguía como la actual entre arrendamiento de vivienda y el de local de negocio, asimilando a efectos de fianza el arrendamiento de vivienda amueblada. En relación al primero exigía una mensualidad de renta, siendo el doble en el caso de local de negocio. Igualmente establecía la obligación de prestar fianza para el subarriendo a diferencia de la actual Ley que no lo ha previsto.
Debemos finalizar aprovechando la oportunidad y denunciar un olvido más del legislador de 1994, y es el relativo a la actualización de la fianza. La Disposición Transitoria 2.ª y 3.ª no han previsto mecanismo actualizador alguno ni para la fianza del arrendamiento de vivienda, ni para el de local de negocio. Tal olvido no sólo perjudica al particular haciendo ilusorio el fin garantista y disuasor de la fianza, sino que además perjudica a la propia Administración. En este sentido se podría haber previsto un mecanismo actualizador que pudiera haber sido el mismo que para la renta. Hubiésemos realmente recuperado el poder adquisitivo arrebatado por la inflación y la desidia de la Administración, sin que ello hubiese supuesto una carga demasiado gravosa para un inquilino que gozaba de una posición dominante en un contrato donde se le supone que es la parte más débil.
En relación a los contratos constituidos con posterioridad a 1 de enero de 1995, nos referiremos en el apartado siguiente.
Atendiendo a la doble naturaleza de la fianza es necesario diferenciar entre el ámbito civil y la regulación administrativa.
En la Ley 29/1994 aparece regulada la fianza dentro de las denominadas disposiciones comunes, en el Título IV de la citada Ley. Realmente se dedica un único artículo, el 36, a la regulación de esta figura.
Paradójicamente no se nos da una definición, ni siquiera de los fines y naturaleza de la misma.
Para buscar el concepto debemos acudir al ordenamiento jurídico donde aparece bajo diferentes acepciones pero con un fin común denominador: garantizar el cumplimiento de una obligación.
Así, en el Derecho Civil la fianza aparece como contrato en el artículo 1.822 y siguientes, teniendo la característica de garantizar el cumplimiento de una obligación contraída por el deudor: «por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir con un tercero en el caso de no hacerlo éste». En Derecho arrendaticio la primera consecuencia que se deriva es que la fianza constituye una obligación nacida del contrato de inquilinato cuyo obligado es el arrendatario.
Al Derecho Procesal no le es igualmente ajeno el concepto de fianza. La Ley Adjetiva Penal la regula en el artículo 589, recoge como un mecanismo garantizador de las responsabilidades pecuniarias derivadas del delito. Cuando a lo largo del proceso surjan indicios de responsabilidad penal anudados a una persona, ésta debe garantizar sus eventuales responsabilidades pecuniarias, debiendo prestar fianza metálica so pena de embargo. Pero es que la finalidad garantista no sólo aparece respecto a las...
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