STS 1078/1996, 16 de Diciembre de 1996

Por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de Murcia, de 7-5-92, se resuelve la demanda de los actores, hermanos AriadnaRosaTeresaIrene, contra la demandada Sociedad Mercantil DIRECCION000, estimando en parte la misma -con la parte dispositiva transcrita-, y desestimando la reconvención; decisión que fue objeto de Apelación por la demandada, recurso resuelto por Sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Murcia de 16 de enero de 1993, confirmatoria salvo en lo relativo al punto 14 de lo resuelto por la instancia, con base a la siguiente línea decisoria: Tras aceptar los FF.JJ. de la apelada, en el F.J. 1º, se expone: "Vuelve a plantear la recurrente en esta instancia la validez inicial del contrato privado suscrito entre los hermanos AriadnaRosaTeresaIreney DIRECCION000, de fecha 26 de mayo de 1988, por la que ésta asumía el compromiso de solventar el débito tributario derivado de la anterior contratación entre los Sres. AriadnaRosaTeresaIreney Luis Antonioy, a cambio, aquéllos renunciaban a las plazas de garaje que les correspondían como parte de la contraprestación a la entrega del solar. Además, sostiene la recurrente que en todo caso sería irrelevante la validez inicial de dicho contrato, pues habría quedado resuelto por el acuerdo posterior entre las partes plasmado en la escritura de resolución de dos de marzo de 1989. Esta Sala coincide con la Juzgadora de instancia al entender que el contrato privado de 26 de mayo de 1988, está viciado en el consentimiento de los hermanos AriadnaRosaTeresaIrene, por error invencible para ellos al considerarse deudores de unos tributos cuando tales tributos de una parte no eran de su cuenta, sino Don. Luis Antonioy, por acuerdo privado del mismo con DIRECCION000, de esta Sociedad, y de otra, no se decían realmente al haberse resuelto el contrato de transmisión que había dado origen a su devengo, como posteriormente reconoció el propio organismo fiscal. Junto a ese vicio en el consentimiento, falta en dicho contrato el elemento de la causa, lo que determina su nulidad radical, pues no existe contraprestación por parte de DIRECCION000a la renuncia a plazas de garaje de los hermanos AriadnaRosaTeresaIrene, ya que la obligación que asume DIRECCION000en dicho contrato es la de pagar el impuesto. 'Solventar' el abono del débito en los plazos y fórmulas que acuerde la Comunidad Autónoma no puede interpretarse, como pretende la recurrente, en el sentido de arreglar el problema en cualquier forma, sino que es claro que implica una asunción de la deuda tributaria y la obligación de pagarla. Tal deuda, de existir, era de cargo del Sr. Luis Antonio, y por subrogación de DIRECCION000. En consecuencia, no existía contraprestación por parte de DIRECCION000a la renuncia a plazas de garaje que hacían los hermanos AriadnaRosaTeresaIrene, por lo que dicho contrato carecía de causa, siendo radicalmente nulo"; y en cuanto al alcance de dicha nulidad, en el F.J. 2º, se resuelve que frente a la posición de la apelante de que el porcentaje del 20% a que tenían derecho los actores quedó reducido sólo respecto a las viviendas y no a las plazas de garaje, a tenor de lo pactado en escritura de 2 de marzo 1989, prevalece la postura de los actores pues la renuncia que efectuaron en el documento privado de 26 de mayo de 1988 lo fue por entender, inexactamente, que debían pagar el impuesto correspondiente, y al haberse declarado su nulidad, es claro que aquel porcentaje recaerá sobre el total de lo construido según se convino en 17 de marzo de 1988; agregándose como resumen fáctico por la Sala "lo que resulta de todo lo expuesto y del examen de los numerosos documentos y declaraciones de las partes y del testigo, es que hubo un primer contrato de permuta entre los hermanos AriadnaRosaTeresaIreney Don. Luis Antonio, en el año 1984, que quedó sin efecto al incumplir el segundo la condición suspensiva establecida, lo que motivó un nuevo contrato de permuta entre los hermanos AriadnaRosaTeresaIreney la empresa DIRECCION000., a principios del años 1988, del que son expresión todos los documentos que aparecen en la causa a partir de la escritura de 22 de febrero de 1988 (incluyendo la misma), con independencia de que a efectos formales siguiera aparentándose la vigencia del primitivo contrato de 1984. Los pactos básicos entre los hermanos AriadnaRosaTeresaIreney DIRECCION000. quedan expuestos en esa escritura de 22 de febrero de 1988, habiendo sido modificados en el contrato privado de 26 de mayo de igual año, acuerdo que queda reflejado en la posterior escritura, llamada de compraventa, de 2 de marzo de 1989. Al decretarse la nulidad de los pactos reflejados en el documento privado (renuncia a las plazas de garaje), por el que se modificaba parcialmente el acuerdo inicial, éste vuelve a mantener su plena eficacia, lo que se traduce en la conclusión de la sentencia recurrida sobre la obligación de DIRECCION000. en entregar también a los actores 121,128 m2 de la plaza de garaje como contraprestación a la entrega de solar. No es obstáculo a la anterior conclusión que se haya otorgado entre las partes la escritura pública de resolución de 2 de marzo de 1989, pues examinada a la luz de todo lo expuesto, la misma lo que hace es reflejar tardíamente la resolución ya existente de permuta entre Don. Luis Antonioy los hermanos AriadnaRosaTeresaIrene, y permitir así que se pudiera dar forma con plenos efectos registrales a la nueva contratación existente entre los hermanos AriadnaRosaTeresaIreney DIRECCION000., pero no puede darse a esa escritura el alcance que pretende la recurrente de una ruptura total de las anteriores situaciones entre todas las partes, sino que debe concretarse a la relación hermanos IreneAriadnaRosaTeresaLuis Antonio, sin afectar a los pactos y acuerdos existentes entre los hermanos Luis Antonioy DIRECCION000."; en el F.J. 5º, se razona la cuantía de ese porcentaje en el 15% reconocido, confirmando lo así resuelto por el Juzgado en su F.J. 6º; en cuanto al abono de intereses devengados por el préstamo hipotecario -única salvedad modificada en la sentencia- se aduce: "...la sentencia concluye que los intereses devengados por el mismo hasta el otorgamiento de las escrituras serán de cuenta de DIRECCION000. Pero tal conclusión se aviene mal con la fundamentación de la propia sentencia que en su fundamento décimo razona la denegación de los daños y perjuicios solicitados por las actoras iniciales en la inexistencia de mora, esto es, de culpabilidad en el retraso del cumplimiento del otorgamiento de las escrituras, debido a la complejidad de la cuestión. Ese mismo razonamiento impide cargar exclusivamente a la promotora con el pago de los intereses devengados por el préstamo hipotecario, debiendo ser compartidos por mitad con los adjudicatarios de las viviendas y plazas de garaje, aunque sólo en el caso de que éstos opten por el préstamo que se asigna a la vivienda pues, como dice el acta de manifestación otorgada por las partes el dos de marzo de 1989 las viviendas deben entregarse libres de cargas salvo que los adjudicatarios opten por el préstamo asignado a la vivienda que le corresponda (acuerdo segundo, g.), no siendo aquí de aplicación la normativa administrativa sobre adquisición de viviendas de protección oficial"; frente a cuya decisión se interpone el presente recurso de casación con base a los 4 motivos que se examinan.

La Sala, antes de contestar a los Motivos, refleja los "facta" o antecedentes del litigio: Por escritura de 28-3- 1984, los hermanos IreneRosaTeresaAriadnaotorgaron bajo la forma de compraventa, a don Luis Antonioel solar propiedad de aquellos por precio de 18.000.000 pesetas, quedando sujeta la transmisión a una condición suspensiva, cual fue que una obra a realizar por el comprador en dicho solar se llevase a cabo en determinados términos y plazos que se fijaban en dicha escritura... por la parte demandada se niega cualquier vinculación con la precedente contratación formalizada por los hermanos IreneAriadnaRosaTeresacon Don. Luis Antonio, tal pretensión de la demandada no resulta justificada por los elementos de prueba existentes en el proceso: a) por incumplimiento del Sr. Luis Antoniodel contrato de que se otorga una nueva escritura, ésta de fecha 17-3-88, acompañada con demanda como documento núm. 3, por la que se modifica la condición suspensiva de referencia. b) en dicha escritura intervienen, como otorgantes, de una parte los hermanos AriadnaRosaTeresaIreney de otra don Agustín, el que lo hace tanto en nombre de don Luis Antoniocomo de la mercantil demandada en éste proceso. DIRECCION000, S.A. c) por copia simple escritura de poder bajo la letra E. de fecha 22 de febrero de 1988, es decir, con anterioridad, como su fecha indica, a la de la escritura antes mencionada de 17-3-88, por cuyo poder notarial, Don. Luis Antoniofacultaba a la mercantil demandada para realizar cualesquiera negocios jurídicos sobre el solar de que se trata, incluida gestión, administración, facultad de enajenación, de resolución, de autocontratación, etc. d) y por último, en el ramo de prueba de la parte actora aparece copia compulsada del contrato de cesión de fecha 22-2-88, por parte de don Luis Antonioa DIRECCION000, de 'la propiedad, derechos y cuanto le sea accesorio, de la finca comprada a los Srs. AriadnaRosaTeresaIrene' obligándose Don. Luis Antonioa otorgar 'ante Notario poder general para asunto determinado a favor de DIRECCION000, a fin de que gestione, promueva, construya, ceda, etc.. en el solar cedido', como efectivamente hizo el Sr. Luis Antonio, en esa misma fecha, según se prueba con la copia simple de poder antes citada... Con posterioridad a la escritura de 28-3-84, se otorgó otra escritura, esta de fecha 17-3-88, por la que modifican la contraprestación en obra a entregar a los primeros citados, estableciéndola en el 20% de obra ejecutada y se establece una nueva condición suspensiva en cuanto a la forma y plazo de las obras a realizar. En 26-5-88, en documento privado, convienen 'que tratándose de un débito anterior a dicha cesión y ante la imposibilidad de los Srs. IreneAriadnaRosaTeresade abonarlo, el Sr. Agustínse compromete a solventar dicho débito en los plazos y fórmulas que acuerde con la propia Comunidad Autónoma, recibiendo como contraprestación de los Srs. AriadnaRosaTeresaIrene, las plazas de garaje que en la escritura de 17-3-88, pudieran corresponderle; con fecha 2-3-89, se otorgan, por la familia AriadnaRosaTeresaIreney DIRECCION000., tres escrituras -que reitera y modifica ese documento privado-, con números de protocolo correlativos: 1º) una de resolución de la escritura de C.V. de 28-3-84 y por ende de todas las escrituras derivadas de la misma, en especial la de obra nueva; 2º) otra escritura denominada de compraventa y 3º) un acta de manifestaciones por la que se establecían las condiciones de las contraprestaciones en que consistía la permuta, Los tres documentos públicos citados se encuentran en autos a los núm. 1,3 y 4 de la contestación a la demanda...

La controversia, en síntesis, gira por cuanto tras las vicisitudes negociales reseñadas, y asumidas las obligaciones y derechos de la demandada con los actores -tras la intervención inicial del Sr. Luis Antonio-, se suscribe la escritura pública de 17 de marzo de 1988 -ff. 31 y ss.-, entre los interesados que, modificando la primitiva permuta de 28-3-1984 -ff. 19 y ss-, (bien calificada por la instancia de entrega de solar, a cambio de obra" a propósito del cual se decía en Sentencia de 5- 7-89: "...modalidad contractual pues, cada vez de uso frecuente y progresivo, y que responde a las nuevas formas de conexión de intereses entre los particulares, en las que por el intercambio 'in natura' de lo que una parte ostenta, el terreno o solar y careciendo, en cambio, de los inmuebles que sobre el mismo pueda construir el profesional o capitalista, concierta con éste que, a cambio de aquel terreno, el mismo pueda construir y le entregue en contraprestación parte de lo así construido -naves, pisos, plazas de garaje-; y es que, sin duda, por esas mutuas carencias y tenencias, a la vez, de los interesados el uno al tener terreno y carecer de medios o competencia para construir inmuebles cuyo uso le satisfará, y el otro, al no tener el terreno pero sí los medios para esa construcción, convienen esa forma de permuta de lo uno por lo otro con la particularidad de que, así como el terreno o solar existe materialmente, la construcción es algo de futuro que aún no cuenta con realidad material, por lo que el compromiso así adquirido, ha de canalizarse por la confianza en la observancia de la contraprestación del cesionario o constructor o permutante, y, sin duda, partiendo en la permisibilidad legal que le permite la negociación sobre objeto futuro en los contratos, el art. 1271-1 C.c., como norma genérica de cobertura, si bien es de prever, que los contratantes acoplen los adecuados mecanismos de garantía para la observancia de ese compromiso...") contiene el reconocimiento de los derechos de los demandantes sobre todo lo construido, incluyendo las respectivas plazas de garaje, fijándose, además ese derecho en el 20% de obra ejecutada -viviendas y plazas de garaje-; si bien, en documento privado de 26 de mayo de 1988 se pacta que la Liquidación del Impuesto de Transmisión de Inmuebles a la Comunidad, recibida por el Sr. Luis Antonio, por ser un débito anterior corresponde a cargo de los actores quienes por "la imposibilidad de abonarlo", el repte de la demandada Sr. Agustínstíne compromete a solventar dicho débito... recibiendo como contraprestación de los Srs. AriadnaRosaTeresaIrene, las plazas de garaje reseñadas en aquella escritura"; limitación pues de los derechos, por esa renuncia que luego también se recoge en las escrituras de 2.3.89 -ff. 51 y ss-, de tal forma que, consta que los derechos sobre lo construido solo recaerán en las viviendas y no en las plazas de garaje; aunque declarada la nulidad de ese negocio de 26 de mayo de 1988, la demandada, postula que por lo concertado en 2.3.89, los actores han perdido su derecho a tales plazas en armonía con su cuota del 20%, concretada en el 15 porque dos de los hermanos AriadnaRosaTeresaIrene, no han litigado ya que la causa de lo pactado en esta escritura es independientemente del contenido de aquel documento, nulo, por lo que la ineficacia de éste no acarrea la ineficacia de la situación jurídica anterior, es decir, la contenida en la escritura de 17-3-88, ya que se reitera que en posteriores escrituras todas fechadas en 2-3-1989 -la 1ª, ff. 153 y ss-, se resuelve y anula todo el negociado anterior entre las partes, en especial la originaria de 28-3-84; la 2ª, ff. 167 y ss., se adquieren los derechos de los actores por la demandada por el precio de 18.000.000 de pesetas entre otros, y la última, o Acta de Manifestaciones, -ff. 178 y ss-, se acuerda que ante el impago de ese precio se reconoce a los acotes el 20% sobre el total construido, solo en viviendas y trasteros, y ya sin que conste el estigma del error o falta de causa del susodicho documento de 26-5-1988, se pacta un nuevo modelo entre las partes, que claro es, prevalecerá en el reconocimiento de sus respectivos derechos.

En los MOTIVOS TERCERO Y CUARTO, del recurso se denuncia respectivamente, Fundado en el núm. 4, del art. 1692 L.E.C., por infracción del artículo 1091 del C.c... La sentencia de primera instancia, confirmada por la de la Audiencia Provincial de Murcia, declara en sus puntos 8 y 9 del fallo, que están resueltas todas las escrituras públicas entre las partes, anteriores a la resolución efectuada el 2 de marzo de 1989, y que las relaciones contractuales entre los litigantes han de regirse por las escrituras de compraventa y acta de manifestaciones, ambas de fecha 2 de marzo de 1989, con inclusión en esta última de lo dispuesto sobre plazas de garaje en los núms. 3,4,5 y 6 del fallo de la sentencia, referidos a la entrega del 15% a los actores de la planta de garaje... Las sentencias, tanto en primera como en segunda instancia, una vez admitida la resolución de las escrituras anteriores, presumen la voluntad de las partes, cambiando el objeto de la escritura de compraventa y acta de manifestaciones de 2 de marzo de 1989, y sustituyen el consentimiento al menos de la Mercantil DIRECCION000. Esta presunción de voluntad es arbitraria, pues se olvida de la escritura de 2 de marzo de 1989, de resolución de TODOS LOS CONTRATOS ANTERIORES de una gran importancia, (pero entre ellos está el contrato privado de 26 de mayo de 1988 que al ser nulo provoca se recobre la eficacia del de 17-3-88 -20% , sobre todo-, expuesto en el J.F. 2º de la Audiencia, ya transcrito, "in fine"...) y se concluye, La Audiencia Provincial, con su resolución judicial, atenta a la reciprocidad de las obligaciones, porque impone a DIRECCION000., unas prestaciones que no convino, y que específicamente se resolvieron en la escritura de 2 de marzo de 1989 -no por afectar al contrato nulo privado de 26-5-88-. Los pactos a que las partes llegaron, deben cumplirse en su tenor literal, y no pueden ser complementados o variados por decisión judicial... El CUARTO MOTIVO, fundado en el núm. 4 del art. 1692 L.E.C., por infracción del art. 1281.1 del C.c... Como hemos reiterado en varias ocasiones, las sentencias declaran que las relaciones contractuales entre las partes, a excepción de lo dispuesto para las plazas de garaje, se regularán en escritura de compraventa y acta de manifestaciones de 2 de marzo de 1989. En dichas escrituras textualmente se dice: (folio 181 vlto.) ...ya que dicho precio está representado por la contraprestación que "DIRECCION000.", ha de efectuar en favor de cada uno de los Sres. IreneAriadnaRosaTeresade lo que seguidamente se menciona y que en conjunto representa el 20% de la total superficie construida solo en viviendas y trasteros, del edificio proyectado sobre el solar adquirido. (f. 183) "Las viviendas y trasteros que se entregarán como contraprestación del 20% citado, aplicable sólo a la total superficie construida en viviendas y trasteros son las siguientes...." En ningún momento se habla no ya de garaje como hemos visto en los motivos anteriores, sino tampoco de locales comerciales, que se excluyen expresamente. La única interpretación que aquí cabe, no es la que hace la sentencia recurrida, dado que los términos del contrato son claros y no hay objeto de duda. El tenor literal se refiere a contraprestación exclusiva del 20% de la totalidad de lo construido en viviendas y trasteros, nunca en locales comerciales... AMBOS MOTIVOS HAN DE ACEPTARSE en lo concerniente, porque, a tenor de la preinserta configuración de la controversia, no es posible aceptar el F.J. 3º de la Sala y menos aún el 2º, que, sin razón alguna desmonta lo convenido en las repetidas escrituras otorgadas en 2-3-1989, (como tampoco el 12º de la primera sentencia al desestimar en parte la reconvención), las que no pueden tildarse de nulas porque no incurren en los vicios apreciados para la declarada de 26 de mayo de 1988, pues, convenidas con evidente posteridad, no cabe racionalmente mantener que los actores actuaban bajo el estigma de su viciado consentimiento o falta de causa, por lo que ese nuevo marco de contratación ha de respetarse, lo que conduce a que actuando a tenor del art. 1715-3º de la L.E.C., estimar en parte la reconvención y el recurso y dejar sin efecto la Sentencia recurrida, al confirmar en lo sustancial la de primera instancia, en el único sentido de que los derechos reconocidos a los actores correspondientes a su cuota no incluirán las plazas de garaje construidas por la demandada, al mantenerse en ese particular la eficacia de lo pactado entre las partes en 2 de marzo de 1989, con los demás efectos derivados, sin que a tenor del art. 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el Tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523, 710 y 873 de dicha Ley, aplicables en su caso, al litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR al recurso de Casación interpuesto por DIRECCION000., contra la Sentencia Pronunciada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Murcia en fecha 16 de enero de 1993, que dejamos sin efecto en cuanto confirma en lo sustancial la de Primera Instancia en el único sentido de que los derechos reconocidos a los actores correspondientes a su cuota no incluirán las plazas de garaje construidas por la demandada, al mantenerse en ese particular la eficacia de lo pactado entre las partes en 2 de marzo de 1989, manteniéndola en todo lo demás, sin expresa condena en costas en ninguna de las instancia ni en este recurso, debiendo cada parte satisfacer las por ellos causadas. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos JESÚS MARINA MARTÍNEZ-PARDO.- PEDRO GONZÁLEZ POVEDA.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.