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Expediente notarial de rectificación descriptiva. Diferencias con la descripción del título dominical. Dudas de identidad

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Para constatar un exceso de cabida (Aº 203 LH) NO es precisa coincidencia entre la superficie expresada en el acta (la correcta) y la del título previo (la incorrecta y que precisamente se trata de rectificar). Las dudas de identidad sobre la finca del registrador pueden disiparse durante la tramitación del procedimiento.

- Hechos: En un expediente notarial de rectificación de cabida (Aº 201 LH) se expresan los m2 que resultan de la certificación catastral.

- La Registradora: califica negativamente, y deniega la práctica de la Anotación Preventiva inicial por 2 defectos:

A) No coincidir (dada la remisión del Aº 201 LH al Aº 203 LH) la superficie expresada en el acta (la catastral que se supone correcta) con la del título previo del promotor Expte. (la que precisamente se trata de rectificar)

B) Existir dudas de identidad finca y de encubrimiento de negocios previos de agrupación por 2 razones: la gran diferencia (el triple) de cabidas (Registral/Catastral), y la existencia de otras fincas registrales (no precisa cuales) con el mismo nº de policía.

- El Notario: recurre exponiendo que:

A) No es necesario que la superficie del título inscrito a rectificar coincida con la expresada en el Acta de rectificación: la remisión del Aº 201 LH al Aº 203 LH debe interpretarse de forma lógica y finalística, dado que el 2º procedimiento lo es para inmatricular de nuevo una finca no inscrita (de ahí la exigencia de plena coincidencia de descripciones), mientras que el Procedimiento de Rectificación de superficie (Aº 201 LH) lo que pretende es precisamente corregir este tipo de errores. Por tanto los requisitos para inmatricular "ex nuovo" y los de rectificar una superficie ya inscrita NO pueden ser iguales, debiendo adaptarse las remisiones entre uno y otro procedimiento. De seguirse la tesis de la Registradora solo podrían rectificarse las superficies de fincas objeto de escrituras recientes, en las que ya se hubiese hecho constar, sin inscribir, la superficie moderna.

B) Las dudas de identidad finca, como reitera la Dirección General, deben estar motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados sin que puedan fundarse solo en la diferencia de cabidas (el Expediente NO tiene un límite cuantitativo en cuanto a la superficie a rectificar; 17 octubre 2016) ni en el solo hecho de que exista una división u otras rectificaciones anteriores (R. 22 abril de 2016).

Además, en el caso concreto se mantienen inalterados los linderos de la finca (lo...

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