Escritura de reconocimiento de dominio. Fiducia cum amico
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 57-61 |
Resumen.- El art. 1717 Cc prevé la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno (representación indirecta o mediata); la propiedad pertenece al «dominus» desde la consumación del contrato; la acreditación de la titularidad del dominus puede exteriorizarse mediante la escritura otorgada por el representante y el dominus en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del último; el transmitente inicial, es totalmente ajeno al pacto de fiducia. La transmisión y su causa se recogen en el título previo y ahora se pretende hacerlos concordar con la realidad. En el reconocimiento de dominio se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real.
Hechos.- Mediante escritura, doña A. A. B., y los herederos del titular real, otorgaron un reconocimiento de dominio relativo a una finca (solar), que según consta en su inscripción 1.ª (de fecha 15 de junio de 1993), figura inscrita a favor de la citada doña A. A. B., quien compareció en su propio nombre y la adquirió en estado de soltera, por título de compraventa.
En dicha escritura se hace constar que, aun cuando doña A. A. B. compareció en la citada escritura de compraventa como compradora, en realidad la adquirió [la finca] como titular fiduciaria, siendo el verdadero propietario don J. A. G. E., casado en régimen de gananciales con doña N. L. S. G., quien satisfizo el total precio de la compraventa y sufragó todos los gastos e impuestos devengados por la citada compraventa y los posteriores inherentes al dominio de la finca hasta la fecha de su fallecimiento, siendo estos asumidos desde ese momento por sus herederos hasta el momento de este otorgamiento.
Registradora.- La registradora suspende la inscripción solicitada por varios motivos:
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se trata de rectificar una anterior para la rectificación del Registro, aludiendo a una titularidad fiduciaria que no consta en la previa escritura ni en el Registro y sin que se acredite con prueba documental fehaciente, sino por simple declaración unilateral de una de las partes del negocio inscrito, sin cumplir los requisitos necesarios para la rectificación del Registro
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En la escritura comparece la titular registral junto con los herederos de quien, según manifiesta aquélla, es el verdadero propietario, por lo que sólo la otorga una de las partes de la compraventa que se trata de rectificar, sin intervención del vendedor;
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falta la previa inscripción de dos herencias y liquidación del impuesto de sucesiones, y
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falta acreditar de modo fehaciente la representación en el momento de la compra inscrita.
El notario autorizante de la escritura calificada alega en su recurso lo siguiente:
El negocio es un reconocimiento de dominio que trae causa de la fiducia «cum amico» que la justifica. Se otorga tal reconocimiento por las únicas partes que deben hacerlo, pues se reconoce un pacto de fiducia en el que no interviene en ningún momento el transmitente inicial que es ajeno a tal pacto.
De las declaraciones contenidas en la escritura de reconocimiento resulta que la actuación de la fiduciaria en la escritura de compraventa que ella invoca como título se hacía en nombre propio, pero en interés ajeno; posibilidad de actuación admitida expresamente en el artículo 1717 del CC. Por ello, la fiduciaria que adquiere en la escritura inicial no tiene más que una titularidad que goza de la protección del Registro y que opera en favor de los terceros de buena fe que desconocen la existencia del pacto de fiducia y frente a los que la fiduciaria se considera como dueña conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria pero esta titularidad no empece la validez del contrato fiduciario, tal y como reconoce el TS, que proclama la validez del negocio jurídico «de puesta a nombre de otro» y su limitada eficacia real, salvo frente a terceros de buena fe.
El reconocimiento de dominio en la escritura se otorga por los únicos que deben otorgarla: la fiduciaria y los herederos del fiduciante y no es un título carente de causa, pues en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada.
La registradora mantiene que «para inscribir las herencias falta la previa inscripción a favor de los consortes de acuerdo con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (…)». Frente a ello cabe oponer que es precisamente el artículo 20 de la LH el que...
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