Elevación a público de contrato de arrendamiento. Tracto sucesivo
Resumen: Cabe inscribir un arrendamiento (tracto abreviado/comprimido) sin necesidad de previa liquidación de gananciales ni partición de herencia, si se otorga con la intervención del viudo y todos los herederos.
- Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de arrendamiento, sobre finca ganancial, otorgada por la viuda usufructuaria universal (y titular de la comunidad postganancial), aportando testamento y certificados defunción y últimas voluntades, haciendo constar que la viuda representa la mayoría de intereses de la comunidad hereditaria (una mitad en copropiedad ganancial y otra mitad por legado de usufructo).
- El Registrador : califica negativamente, conforme al Ppio de TRACTO Sucesivo (art 20 LH) y exige aportar escritura de manifestación y partición de herencia del esposo premuerto, de la que resulte que a la viuda arrendadora se le adjudica la finca en proporción que constituya la mayoría de intereses en la comunidad.
- El Presentante: recurre exponiendo, en síntesis:
a) Que la viuda legataria deviene titular «ipso iure» del legado de usufructo universal desde el momento de la muerte del causante sin necesidad de aceptación (arts 881 y 882 CC), por lo que el legado unido a su participación ganancial tiene mayoría de los intereses en la comunidad postganancial (1396 CC) de modo que cualquiera de los comuneros está legitimado para ejercitar acciones en beneficio de la misma, y la usufructuaria tiene la administración de la cosa (art. 490 CC)
b) Que el arrendamiento puede ser acordado por la mayoría de los intereses de la comunidad ( 398 CC) (RR. de 26 enero 2015 y 9 enero 2020) máxime cuando siendo su duración inferior a 6 años puede considerarse como acto de mera administración (arts. 1548 y 287-2º. CC) y no de disposición; y que el hecho de que el arrendamiento sea inscribible no implica pase de ser un acto de administración a otro de disposición.
c) Y que el hecho de arrendar la finca implica una aceptación tácita de la herencia.
- Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación, pero deja abierta la posibilidad de inscribir vía tracto abreviado/comprimido.
- Doctrina:
a) De entrada señala que los argumentos del recurrente no se cuestionan ni por el registrador ni por la propia DG... y por tanto confirma el defecto de la falta de concordancia con lo que consta en el Registro, esto es, la falta de tracto sucesivo (la otorgante no ostenta titularidad registral que represente la mayoría de los...
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