Elementos estructurales, fachadas y muros
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
El artículo 396 del Código civil, después de la Reforma de 6/4/1999, menciona entre los elementos comunes los "elementos estructurales y, entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga, las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforma y sus revestimientos exteriores".
Según el diccionario técnico de arquitectura, la "estructura" de un edificio es la dis tribución y orden de las partes de un edificio o conjunto de elementos fundamentales de una construcción.
El artículo 396 del Código civil citado habla de elementos estructurales en general, por lo que todos los elementos fundamentales indicados entran en su ámbito. Destacan de todas formas:
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Los "Pilares", que vienen a ser los "pilotes" es decir el madero rollizo, la barra de hierro o el pilar de hormigón armado que se hinca en el terreno para soportar los cimientos de un edificio.
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Las "Vigas", en cuyo concepto se engloban, según el diccionario técnico: o el ele mento horizontal o poco inclinado que salva una luz y soporta una carga que le hace trabajar por flexión; la viga armada que es la reforzada con un "tirante o tensor de hie rro"; y la viga maestra que es la que soporta el peso de una pared o de otras vigas; o las "viguetas", que son cada una de las vigas que soportan directamente el forjado o el entarimado de un suelo.
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Los "Forjados" que constituyen la obra que rellena los huecos de un entramado o el entrevigado de un suelo.
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Los "Muros de Carga" a los que nos referimos al hablar de las "fachadas y muros".
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Las fachadas, de las que hablaremos más adelante.
No puede haber duda sobre esta consideración.
Ha de corresponder a todos los propietarios, por formar el esqueleto del edificio.
El artículo 396 del Código civil, después de la Reforma de 6/4/1999, menciona al hablar de los "elementos estructurales a los "muros de carga", "pilares", "vigas", a continuación, de "las fachadas" con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las con forman y sus revestimientos exteriores, y más adelante "los muros"."
No habla ni de las "paredes", ni de los "tabiques".
Desde el punto de vista técnico, podemos afirmar con C. E SSELBORS ,[1] que "actual mente no se distinguen los vocablos "muro" y "pared" como correspondientes a ele mentos diferentes, sino únicamente por el espesor: los elementos de cerramiento de poco grueso llámanse "paredes", y los más recios "muros". Advierte también lo que es interesante tener en cuenta al objeto de resolver muchos problemas que pudieran plantearse: que las paredes y columnas pueden considerarse como muros de cortas dimensiones transversales; que la parte inferior de un muro se llama basamento, la superior cuesta y las superficies exteriores paramentos; que los muros pueden ser de piedra natural, de sillería, de mampostería, de piedras artificiales, muros huecos para evitar humedades, ruidos, etc.; rellenos y de entramado; que las paredes que no tienen finalidad estática o la tienen muy insignificante se llaman tabiques, a base de tablas o yeso; que entre estos tabiques están los de panderete, construidos con ladrillo puestos de canto; que los muros de los edificios se clasifican en: a) muros o paredes que están por completo en el interior del edificio y quedan, por tanto, totalmente protegidos (muros y tabiques divisorios); b) muros que tienen una cara al exterior y otra bajo cubierta (muros perimetrales o de fachada); c) muros con ambos paramentos al aire libre (cortafuegos, medianeros apiñados, paredes de cerca, etc.); d) muros con un para mento adosado a tierra y el otro libre (muros de sótanos y muros de sostenimiento, según tengan la cara libre protegida o al aire); e) muros con ambos paramentos en con tacto con el terreno (cimientos). Y, finalmente, que en todo edificio una parte de los muros queda por debajo del terreno y el resto por encima del mismo, comprendiendo la parte enterrada, la fundación y la inferior de los muros de sótano; y la fábrica aérea, la parte alta de estos últimos (basamento o zócalo de la construcción) y los muros de los pisos tanto perimetrales como divisorios, así como los remates de los primeros por encima de la cubierta.
Por su parte, ALBERT incluye también como comprendidos entre los "muros" de que habla el artículo 396 del Código civil, a los "pilares" y a las "vigas maestras", explican do su inclusión con las siguientes palabras de orden puramente técnico, como arqui tecto que es: "por cuanto el pilar es un muro de menores dimensiones, que tiene su misma función de sostén, pero que debido a la existencia de modernos materiales de gran resistencia (hierro, hormigón armado), se le puede dar unas medidas reducidas para sustituir el muro antiguo de tapial, adobe o mampostería"; y que como el conjunto de varios pilares con la viga maestra o de carga sobre ellos ha venido hoy día a sus tituir el muro travieso de sostén, deben considerarse elementos comunes no sólo los pilares, sino también las vigas maestras correspondientes. Entiende también dicho autor que no cabe entender elemento común el viguerío que se apoya sobre las vigas maestras, ya que estas viguetas son propiedad del que las pisa, al no construir la obra gruesa de la estructura, siendo fácil su destino o sustitución sin menoscabo de la seguridad del inmueble.
VENTURA-TRAVESET, estima también que los pilares y columnas de sostén hierro o material han de entenderse comprendidos en el concepto "muros", dando al artículo 396 del Código civil una interpretación extensiva al emplear esta palabra en el sentido de "elemento de sostén de la finca".
Entiende VENTURA-TRAVESET por tales, "cualquiera de las paredes más gruesas de un edificio que sirve de apoyo a las vigas, o sobre las que descansan las bóvedas", es decir, "un elemento básico de sostén, que al propio tiempo cumple una finalidad de se paración".
Las paredes maestras deben ser por naturaleza de propiedad común, por ser algo esencial en el edificio mismo y formar parte de su estructura. Así lo proclama el artícu lo 396 del Código civil y lo confirma la jurisprudencia (SSTS de 23 de abril de 1970 (Ar.2.035) y de 28 de junio de 1973 (Ar. 2.713), la del mismo Alto Tribunal de 5 de mayo de 1994 (Ar. 3.569) y otras.
No sería concebible su pertenencia a terceros, aunque éstos fueran propietarios del inmueble, sin embargo, SALIS [2] que estas paredes pueden ser de propiedad separada, y que tal posibilidad puede deducirse de lo dispuesto en el artículo 885 del Código civil italiano que permite a todo copropietario elevar la pared común, quedando como pro piedad exclusiva de la parte sobreelevada.
Este carácter común de las paredes maestras es causa de que podamos afirmar:
1) Que han de incluirse en ellas "las molduras, cornisas y cualquier detalle ornamental que dé al exterior".
2) Que será preciso el acuerdo unánime para la modificación de la pared o la reali zación de obras en la misma (Sentencia de 23 de abril de 1970 en Ar. 2.035).
3) Que los balcones, forman parte de las fachadas.
a’) Disfrute de la parte interior
Ha de corresponder a nuestro juicio de modo exclusivo a los propietarios de cada piso, en la porción que lo delimitan, con las limitaciones, naturalmente, previstas en el artículo 7 de la ley.
b’) Disfrute de la parte externa Si en cuanto a la parte interior, el propietario ha de estar sujeto a determinadas limitaciones, consecuencia de la aplicabilidad del artículo 7 de la ley, mucho más en lo que respecta a la parte exterior, ya que en cuanto a ella también la estructura y la estética cuentan y no deben ser alteradas.
Adviértase que, en principio, ha de reconocerse a cada titular el derecho al disfrute de la parte de pared que le pertenezca, aunque fuera con dichas limitaciones.
Problemática
1) ¿Sería válida una cláusula en el título constitutivo otorgando a un tercero o a un propietario la utilización de la pared?
Admite esta posibilidad la Sentencia de 25 de mayo de 1971 de la AT de Oviedo, razonando que esta posibilidad tiene su apoyo en el artículo 594 del Código civil que permite al propietario de una finca establecer las servidumbres que tenga por conveniente mientras sea único titular.
2) Colocación en la fachada de letreros o anuncios
Afirmamos que cada propietario pueda colocar en la porción de pared que le corres ponda el anuncio, e incluso que dé autorización a otro condueño para hacerlo, siempre que con ello no se menoscabe la seguridad del edificio, su configuración o estado exte riores, o se perjudiquen los derechos de otro propietario (art. 7). Y razón de ello está en la extensión que sobre el derecho al apartamento tiene su propietario, que no ha de limitarse a lo puramente interno, sino también a lo externo, si bien, en cuanto a éste, con las limitaciones propias de este régimen...
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