Efectos civiles de las determinaciones urbanísticas que afectan al uso del suelo

AutorEduardo Estrada Alonso
CargoProfesor titular de Derecho civil. Universidad de Oviedo
Páginas1453-1486
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1453 a 1486 1453
Efectos civiles de las determinaciones
urbanísticas que afectan al uso
del suelo
Civil effects of urban determinations
affecting the use of real estate
por
EDUARDO ESTRADA ALONSO
Profesor titular de Derecho civil
Universidad de Oviedo
RESUMEN: El objeto de este trabajo es el uso impuesto sobre los in-
muebles por las determinaciones urbanísticas. Sus efectos y características
como limitación de la propiedad establecida en cumplimiento de su función
social y sus efectos jurídico-reales. En especial, su repercusión sobre las cláu-
sulas contractuales que establecen un plazo de obligado cumplimiento para
los beneficiarios del interés general que representa la vinculación urbanística.
ABSTRACT: The object of this study is the concept of «usage» imposed
on real estate by urban determinations. Its effects and characteristics as a
limitation of the property established in compliance with its social function and
its legal-real effects. In particular, its repercussion on the contractual clauses
that establish a period of mandatory compliance by the beneficiaries of the
general interest represented by urban planning.
PALABRAS CLAVE: Determinaciones urbanísticas. Efecto jurídico-
real. Uso. Cláusulas contractuales. Derecho real.
Eduardo Estrada Alonso
1454 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1453 a 1486
KEY WORDS: Urban determinations. Real legal effects. Usage. Contrac-
tual clauses. Rights in rem.
SUMARIO: I. LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS.
—II. LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS SOBRE EL USO
DEL SUELO.—III. CARACTERÍSTICAS DE LA POSICIÓN ACTIVA
QUE GENERA LA DETERMINACIÓN URBANÍSTICA: 1. El intE-
rés jurídicamEntE protEgido. 2. la crEación dE una rElación jurídica
rEal. 3. El origEn lEgal dEl EfEcto rEal surgido dE la dEtErminación
urbanística.—IV. LA EXTENSIÓN DE LOS EFECTOS CIVILES DEL
INTERÉS LEGITIMO QUE NACE DE LAS VINCULACIONES UR-
BANÍSTICAS: 1. la nulidad dE la cláusula quE obliga al pago dEl uso.
2.la Extinción o rEsolución dE la obligación dE pagar El canon por dE-
saparición sobrEvEnida dE la causa dEl contrato.—V. CONCLUSIONES.
I. LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS
El urbanismo considera el suelo como un bien sometido a un régi-
men estatutario de la propiedad justificado por la función social que tiene
encomendada en el artículo 33 de la Constitución española1. Sobre esta
función, se ha establecido legalmente un estatuto especial del derecho de
propiedad del suelo (art. 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre) que, buscando el interés colectivo, se aparta del concepto y
contenido que tradicionalmente se ha atribuido a la propiedad civil como
derecho potencialmente ilimitado de usar, disfrutar y abusar del objeto
sobre el que recae2.
Atendiendo a esta función social, la propiedad ya no garantiza el derecho
a la edificabilidad ni al desarrollo urbanístico (art.8 del Real Decreto Legis-
lativo 7/2015, de 30 de octubre). Se habla así, de un sistema de limitaciones
y deberes concretos que ha de soportar el propietario si pretende conseguir
algún desarrollo urbanístico, pero también de facultades y derechos. Cada
una de las diferentes normas, criterios y orientaciones, tanto de carácter
escrito como gráfico, que se contienen en los instrumentos de ordenación
del territorio, planeamiento y gestión urbanística.
Se define la determinación urbanística como cada una de las diferentes
normas, criterios y orientaciones, tanto de carácter escrito como gráfico, que
se contienen en los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento
y gestión urbanística (en adelante, la «Determinación Urbanística»).
Este régimen de derechos y deberes se sustenta ahora, entre otros, en el
artículo4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, que conciben el suelo desde
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Efectos civiles de las determinaciones urbanísticas que afectan al uso del suelo
un punto de vista del aprovechamiento natural y, por consiguiente, ajeno
a cualquier derecho a indemnización derivada de los límites urbanísticos.
Si el suelo está afectado por el interés general que representa el derecho
urbanístico, lógicamente todos los derechos existentes sobre el suelo estarán
igualmente limitados por su estatuto.
Este régimen especial de propiedad refrendado constitucionalmente,
se denomina estatutario porque permite reducir y condicionar discrecio-
nalmente el derecho de aprovechamiento de su propietario, que quedará
reducido, en principio, antes de cumplir con los deberes urbanísticos, a
sus inherentes características naturales (uso agrícola, forestal, ganadero o
cinegético), convirtiendo de igual condición a todos los propietarios. Es la
autoridad administrativa quien determina el contenido concreto del derecho
de propiedad de cada parcela, su uso y destino. Las facultades edificatorias
y de utilización, pasan a integrar el contenido de decisiones públicas, obra
del imperium y no del dominium.
Siguiendo las líneas del Profesor Tomás Ramón FERNÁNDEZ (Manual
de Derecho Urbanístico, 2011) las Determinaciones Urbanísticas, intentan
concretar un punto de equilibrio, constitucionalmente obligado, entre el
reconocimiento de la propiedad privada y la necesaria iniciativa pública a
favor del hecho urbano.
Como advierte el Tribunal Supremo3, la casuística de vinculaciones y
facultades es de tal naturaleza, que es difícil establecer una doctrina uniforme
sin dejar un amplio espacio a los casos concretos que se plantean.
Las Determinaciones Urbanísticas están contenidas en los instrumentos
de planeamiento y están orientadas a satisfacer los intereses colectivos. Tie-
nen la consideración de normas generales a la que deben someterse quienes
pretendan urbanizar y obligan a todo el mundo desde que se publica el
Planeamiento. Además son de una gran complejidad y de muy distinto
grado de previsibilidad, por lo que contienen figuras de naturaleza muy
distinta según el desarrollo de la urbanización.
Mediante las Determinaciones Urbanísticas se programa anticipada-
mente la transformación de la propiedad que habrá de llevarse a efecto
para garantizar el interés general, generando limitaciones, pero también
facultades a favor de otras fincas o usuarios4.
El planeamiento condiciona la utilización del suelo, impidiendo al pro-
pietario realizar sobre el inmueble determinados actos, bajo amenaza de
sanción y determina el destino de las fincas (dotacional, apertura de una
calle en el fundo, dividiéndolo en dos porciones separadas e independien-
tes, con la consecuente expropiación o minoración superficial de terreno
comprado, o la desintegración física del predio y desmerecimiento en su
aprovechamiento, etc.). Para el control de su cumplimiento, se exigen li-
cencias u otras autorizaciones administrativas en la forma en que se podrá

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