Los efectos de la anotación preventiva de demanda. Intento de explicación del artículo 198 del Reglamento Hipotecario a la luz de la jurisprudencia y la doctrina de la DGRN-DGSJyFP
| Fecha | 01 Noviembre 2023 |
| Autor |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 800 págs. 3469 a 3497. Año 2023 3469
1.3. Derecho Reales
Los efectos de la anotación preventiva
de demanda. Intento de explicación del artículo
198 del Reglamento Hipotecario a la luz
de la jurisprudencia y la doctrina
de la DGRN / DGSJyFP
The effects of preventive demand annotation.
Attempt to explain article 198 Reglamento
Hipotecario in the light of the jurisprudence and
doctrine of the DGRN / DGSJyFP
por
ÁNGEL JUÁREZ TORREJÓN
Universidad Carlos III de Madrid
A Jesús, con muchísimo cariño y el profundo
respeto y honra que merecen las personas buenas
RESUMEN: La nalidad de la anotación preventiva de demanda, es poner de
maniesto en el tráco que una situación abstractamente inscribible en el registro
es objeto de litigio, y por ello no puede ser objeto de inscripción actual. Ello su-
pone una situación interina, cuyos efectos en el tráco deben ser analizados con
sumo cuidado, tanto en relación con los actos dispositivos posteriores a la ano-
tación, como en relación a los anteriores a ella pero que sólo acceden al Registro
después de la anotación. El artículo 198 del Reglamento Hipotecario se encarga
de regular la suerte de los asientos practicados después de la anotación para el
caso en que la demanda anotada sea nalmente estimada, haciendo distinciones
que plantean problemas interpretativos, y que sólo pueden ser bien entendidos
acudiendo a la disciplina de la rescisión contractual del Código Civil.
El objeto de este trabajo es explicar las consecuencias cancelatorias de los
asientos posteriores a la anotación cuando la demanda anotada se estima, desde
la disciplina de la rescisión contractual, disciplina que ha de ser la base interpre-
tativa del artículo 198 RH.
Los efectos de la anotación preventiva de demanda. Intento de explicación del artículo...
3470 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 800 págs. 3469 a 3497. Año 2023
ABSTRACT: The purpose of the preventive demand annotation is to show in trafc
that a situation abstractly registrable in the register is the subject of litigation, and
therefore cannot be the subject of current registration. This presupposes an interim
situation, the effects of which on trafc must be analysed with care, both in relation
to dispositive acts subsequent to the entry and in relation to those prior to the entry
but which only access the Register after the entry. The article 198 RH is responsible
for regulating the fate of the entries made after the annotation for the case in which
the annotated claim is nally upheld, making distinctions that raise interpretative
problems, and that can only be well understood by resorting to the discipline of
contractual rescission of the Civil Code.
The aim of this paper is to explain the cancelatory consequences of post-entry
entries when the annotated claim is estimated, from the discipline of contractual
rescission, a discipline that must be the interpretative basis of article 198 RH.
PALABRAS CLAVE: Anotación preventiva de demanda. Rescisión contractual.
Oponibilidad. Fe pública.
KEYWORDS: Preventive demand annotation. Contractual rescission. Opposability.
Public faith.
SUMARIO: I. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA COMO MEDI-
DA CAUTELAR. SU SENTIDO EN EL SISTEMA JURÍDICO: I.1. CONCEPTO GENE-
RAL DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. SU SENTIDO INSTITUCIONAL Y ALCANCE COMO
PREVENTIVAS DE DEMANDA. EL PRETENDIDO EFECTO RETROACTIVO DE LA INSCRIPCIÓN A LA FECHA
DE LA ANOTACIÓN. ANÁLISIS CRÍTICO.—II. LA PROTECCIÓN QUE OFRECE EL DERE-
CHO SUSTANTIVO AL DEMANDANTE: LAS REGLAS DE LA RECISIÓN CON-
TRACTUAL: II.1. ENCUADRAMIENTO DE LA CUESTIÓN. II. 2. LA RESCISIÓN CONTRACTUAL
DE LOS CONTRATOS QUE TIENEN POR OBJETO BIENES LITIGIOSOS EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL.
IDEAS GENERALES. II. 3. LA RESCISIÓN Y LOS TERCEROS.—III. LOS EFECTOS CANCELA-
TORIOS DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE LOS ASIENTOS POSTE-
RIORES. PROPUESTA INTERPRETATIVA DEL ARTÍCULO 198 RH DESDE LAS
REGLAS DE LA RESCISIÓN CONTRACTUAL: III.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
III.2. LOS EFECTOS DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE LOS ASIENTOS POSTERIORES A ELLA.
III.2.A. Nuestra propuesta interpretativa: la explicación del artículo 198 RH desde
las reglas de la rescisión contractual. III.2.A.a) El segundo párrafo del artículo 198
RH. III.2.A).b). Negación de efecto retroactivo de la inscripción a la anotación.
III.2.A).c). El cuarto párrafo del artículo 198 RH. III.2.B). ANÁLISIS CRÍTICO DE LA
PROPUESTA DE DIFERENCIAR LAS CONSECUENCIAS CANCELATORIAS CON BASE EN LA NATURALEZA
REAL O PERSONAL DE LA ACCIÓN EJERCITADA EN LA DEMANDA. III.2.C). ANÁLISIS CRÍTICO DE LA
PROPUESTA DE DIFERENCIAR LAS CONSECUENCIAS CANCELATORIAS CON BASE EN LA EXTENSIÓN
SUBJETIVA DE LOS EFECTOS DE COSA JUZGADA.—IV. APLICABILIDAD DEL ARTÍCULO
198 RH CUANDO EL PLEITO FINALIZA MEDIANTE TRANSACCIÓN JUDICIAL.
ANÁLISIS CRÍTICO.—V. BREVE EXCURSUS FINAL: EL PAPEL DE LA ANOTA-
CIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA EN LAS HIPÓTESIS DE DOBLE VENTA
INMOBILIARIA (ART. 1473 CC).—VI. ÍNDICE DE SENTENCIAS Y RESOLUCIO-
NES CITADAS.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
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