La distribución de competencias en materia de vivienda entre el Estado y las comunidades autónomas (A propósito de la Ley por el derecho a la vivienda)
| Fecha | 01 Mayo 2023 |
| Autor |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 797, págs. 1447 a 1483. Año 2023
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La distribución de competencias en
materia de vivienda entre el Estado
y las comunidades autónomas
(A propósito de la Ley por
el derecho a la vivienda)
The distribution of powers in matters
of housing between the State
and the Autonomous Communities
por
MARIO CALDUCH ALONSO
Graduado en Derecho
RESUMEN: La competencia en materia de vivienda corresponde a las
comunidades autónomas según el ar tícu lo148.1.3 de la Constitución es-
pañola. Esa es la razón por la que la publicación de una ley estatal por el
derecho a la vivienda ha suscitado un debate acerca de si debe reconocerse
al Estado algún margen para legislar en esta materia. Si se analiza el or-
denamiento jurídico puede advertirse que, junto a las normas autonómicas
que han regulado distintos aspectos que afectan a la vivienda (viviendas de
protección oficial, suelo y urbanismo, entre otros), existen normas estatales
que regulan otros aspectos de la vivienda (propiedad y financiación de su
adquisición, propiedad horizontal, arrendamiento, normas fiscales, normas
procesales, protección de consumidores) o los mismos asuntos que han re-
gulado las normas autonómicas pero con normas cualitativamente distintas
(legislación básica en materia de suelo frente a la normativa autonómica
de desarrollo). En consecuencia, la cuestión no es tanto reconocer que el
Mario Calduch Alonso
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Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 797 págs. 1447 a 1483. Año 2023
Estado es competente para legislar en materia de vivienda porque lo es,
sino que lo que debe hacerse es delimitar el alcance de dicha competencia.
No es fácil precisar hasta dónde puede llegar legítimamente el Estado sin
invadir la competencia de las comunidades autónomas; para ello, en este
estudio, se toman como referencia las numerosas resoluciones del Tribunal
Constitucional que se han dictado sobre la cuestión, las cuales ayudan a
perfilar qué aspectos referidos a la vivienda pueden ser regulados por nor-
mas estatales y cuáles no.
ABSTRACT: The competence in housing matters corresponds to the Au-
tonomous Communities according to article 148.1.3 of the Spanish Constitu-
tion. That is the reason why the processing of a State Bill for the right to
housing has given rise to a debate about whether the State should be given
some margin to legislate in this matter. If the legal system is analyzed, it
can be noted that, together with the regional regulations that have regulated
different aspects that affect housing (subsidized housing, land and urban plan-
ning, among others), there are state regulations that regulate other aspects of
housing (ownership and financing of its acquisition, condominium property,
leasing, tax regulations, procedural regulations, consumer protection) or the
same issues that have been regulated by regional regulations but with quali-
tatively different regulations (basic legislation on land versus regional regula-
tions on developing). Consequently, the question is not so much to recognize
that the State is competent to legislate on housing matters because it is, but
what must be done is to delimit the scope of said competence. It is not easy
to specify how far the State can legitimately go without encroaching on the
competence of the Autonomous Communities; For this, in this study, the nu-
merous resolutions of the Constitutional Court that have been issued are taken
as a reference, which help to outline which aspects related to housing can be
regulated by state regulations and which cannot.
PALABRAS CLAVE: Vivienda. Propiedad. Competencia legislativa.
KEY WORDS: Housing. Ownership. Legislative competence.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO.—II. CUESTIONES PRELIMI-
NARES: 1. CONTEXTO SOCIAL, ECONÓMICO Y POLÍTICO. 2. TRAMITACIÓN DE
LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA. 3. BREVE REFERENCIA AL CONTENI-
DO DE LA LEY.—III. EL TRATAMIENTO DE LA CUESTIÓN COM-
PETENCIAL EN LA TRAMITACIÓN DE LA LEY: 1. EN BASE A QUÉ
FUNDAMENTOS EL ESTADO SE ENTIENDE COMPETENTE PARA LEGISLAR EN MA-
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 797, págs. 1447 a 1483. Año 2023
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La distribución de competencias en materia de vivienda entre el Estado…
TERIA DE VIVIENDA. 2. ARGUMENTOS TENDENTES A LIMITAR O RESTRINGIR LA
COMPETENCIA ESTATAL EN MATERIA DE VIVIENDA CONTENIDOS EN EL INFORME
DEL CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL. 3. LOS ARGUMENTOS DEL VOTO
PARTICULAR AL INFORME DEL CGPJ FAVORABLES A UNA MAYOR AMPLITUD
DE LA COMPETENCIA ESTATAL EN MATERIA DE VIVIENDA. 4. EL DEBATE A LA
TOTALIDAD EN EL PLENO DEL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS.—IV. ANÁLISIS
DEL CONFLICTO COMPETENCIAL: 1. LEGISLACIÓN AUTONÓMICA EN
MATERIA DE VIVIENDA. 2. NORMATIVA ESTATAL DE VIVIENDA. 3. LOS TÉRMI-
NOS DEL DEBATE. 4. ANÁLISIS DE LA CUESTIÓN EN BASE A LAS SENTENCIAS DEL
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL QUE RESUELVEN ASPECTOS COMPETENCIALES EN
MATERIA DE VIVIENDA: A) Competencias distintas de las de vivienda atribuidas
al Estado que se sobreponen de manera clara a la competencia de vivienda
atribuida a las comunidades autónomas: a) Legislación procesal. b)Legis-
lación civil: a´) Régimen de contención de rentas de los arrendamientos
de vivienda. b’)Procedimiento extrajudicial de mediación de carácter vo-
luntario para las entidades bancarias y prestatarios. c’) Materias que la
ley entiende cubiertas por la competencia estatal en materia de legislación
civil. c) Legislación relacionada con la hacienda pública. B) Competencias
distintas de la vivienda atribuidas al Estado que plantean más dudas cuando
se relacionan con la competencia de vivienda atribuida a las comunidades
autónomas: ar tícu lo149.1.1 y ar tícu lo149.1.13 CE: a) Los títulos compe-
tenciales de los ar tícu los149.1.1 y 149.1.13 CE: expropiación de viviendas
vacías, contenido del derecho de propiedad y función social de la propiedad
de la vivienda. b) Contenido del derecho de propiedad. c) Función social
de la propiedad de la vivienda. d) Mecanismo expropiatorio del uso de las
viviendas.—V. CONCLUSIONES.—DOCUMENTACIÓN.—SENTEN-
CIAS DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL.—BIBLIOGRAFÍA.
I. PLANTEAMIENTO1
En este estudio se van a analizar los problemas de competencia legisla-
tiva que en materia de vivienda pueden plantearse. Esta cuestión adquiere
actualidad porque se ha aprobado recientemente la Ley 12/2023, de 24 de
mayo, por el derecho a la vivienda.
El derecho a la vivienda se encuentra contemplado en la Constitución
española, concretamente en el ar tícu lo47, conforme al cual se reconoce el
derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y se insta
a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a adoptar
las normas pertinentes para la efectividad de este derecho.
Como dice la exposición de motivos de la ley nos encontramos ante
un bien esencial de rango constitucional. La relevancia de este bien y su
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