Resolución de la dirección general de los registros y del notariado de 21 de febrero de 2001. Registro de la propiedad.
| Autor | María Goñi Rodriguez de Almeida |
| Páginas | 700-711 |
Se recurre el defecto 2.º de la nota de calificación, consistente en que, a juicio del Registrador, no es correcto que el nuevo tipo de interés que provoca la subrogación hipotecaria, se aplique a la cantidad total que presta el Banco Zaragozano (subrogada), que engloba tanto el capital principal, como los intereses y comisiones pendientes; entendiendo el Registrador que únicamente debe aplicarse el nuevo tipo a la cantidad correspondiente por principal, ya que lo contrario vulneraría los principios de especialidad y accesoriedad de la hipoteca.
La Ley 2/94, de Subrogación y Novación hipotecaria, contempla la posibilidad de subrogarse en la posición del acreedor hipotecario a otra entidad financiera en el mismo préstamo garantizado con hipoteca, permitiéndose el cambio del tipo de interés cuando este nuevo resulte más beneficioso para el deudor. En concreto, el artículo 2 de la Ley de Subrogación Hipotecaria establece que: «El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil».
Conviene pararse a analizar cuál es el objeto de dicha subrogación, es decir, si la subrogación se produce en la totalidad de la cantidad debida a la primitiva entidad acreedora, o si por el contrario, la subrogación debe producirse únicamente en la cantidad pendiente por capital. Según el primer criterio, la cantidad en la que se subroga la nueva entidad financiera comprendería no sólo el capital sino también los intereses debidos, así como otros gastos devengados en concepto de comisiones, etc. En el segundo caso solamente nos referiríamos al capital principal.
En apoyo de la primera tesis, se puede argüir la propia literalidad del artículo 2 de la Ley de Subrogación ya citado, pues en su párrafo segundo dice que en la certificación que debe entregar la entidad acreedora a la subrogada debe constar «el importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar», de cuyas palabras parece deducirse que la nueva entidad acreedora se subroga en toda la deuda, incluyendo, por tanto, lo que ya se adeuda por intereses o comisiones, y no sólo por principal.
Sin embargo, y como pone de manifiesto Calatayud Sierra 1, el propio concepto de subrogación excluye esta interpretación, ya que éste supone nada más un cambio de acreedor en un préstamo que debe seguir siendo el mismo, con la excepción de la modificación de su interés, en los términos perfectamente delimitados por la Ley. Si admitiéramos la primera tesis, el préstamo cambiaría, ya que el importe variaría considerablemente al incrementarse con las cantidades debidas por intereses o comisiones, lo cual no deja de ser una capitalización del mismo.
En este sentido, Rubio Garrido 2 afirma que la subrogación hipotecaria no contradice en ningún momento los principios de accesoriedad de la hipoteca ni el de especialidad, ya que la subrogación «alumbra una adquisición derivativa del crédito», y continúa, este autor, diciendo que en la subrogación por pago no se altera el importe garantizado con hipoteca, y que sólo cambia la persona del acreedor hipotecario, como se modifica en una cesión de crédito hipotecario, y como muchas otras subrogaciones por pago contempladas en la LH.
A mi juicio, esta tesis es la correcta. La subrogación implica un cambio de sujeto, que se subroga en el mismo crédito 3, por lo que considero que la cantidad en la que debe subrogarse el nuevo acreedor será la que quede pendiente del capital inicial. Ya que hay que distinguir, como hace Calatayud Sierra 4, y afirma la misma DGRN, entre la cantidad que es preciso pagar a la entidad acreedora, que incluirá las cantidades debidas por todos los conceptos (principal, intereses y comisiones), y la cantidad en la que se produce la subrogación, que, en principio, sólo debería ser la que se debe por capital. Confirma esta idea la Resolución de 5 de abril de 2000, al desestimar el recurso planteado por entender que en la escritura de subrogación que se presenta a inscripción, «no se señala de modo preciso la cuantía del préstamo tomado por el deudor de la entidad que ha de subrogarse en la posición acreedora, ni puede determinarse con seguridad por el Registrador en función de los elementos recogidos en el documento calificado: por una parte, no puede entenderse fijada aquella cuantía en la cantidad que figura en el justificante de pago incorporado al documento calificado, toda vez que en el cuerpo de la escritura se expresa que parte del pago total, el correspondiente a intereses, se abona por la entidad subrogada con cargo...
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