Jurisprudencia de la Dirección general de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 776-791 |
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Hipoteca. Procedimiento sumario. Administración de la finca. La condición establecida en la escritura por la que se pacta que, en caso de entablarse procedimiento judicial para hacer efectivo el crédito que se garantiza, se le transmitirá al acreedor la administración de la finca, no "tiene la eficacia de impedir actos dispositivos del dueño, ni produce el efecto de conceder, desde luego, dicha administración, la que deberá solicitarse y obtenerse del juzgado correspondiente.
El Registrador de la Propiedad de Navahermosa negó la inscripción de escritura de arrendamiento porque la finca que se arrienda está hipotecada por su anterior dueño, D. Rodrigo Rueda de la Flor, a favor de D. Clemente Fernández y González, con la condición expresamente convenida por los interesados, hipotecante e hipotecario, entre otras, en la escritura en que se constituyó la hipoteca, de que «si venciese el plazo fijado en la cláusula segunda, o se diere alguno de los casos previstos en la cuarta, el acreedor podrá ejercitar la acción hipotecaria, utilizando, a su elección, el procedimiento ejecutivo o el especial sumario que regulan los artículos 130 y siguientes de la ley Hipotecaria ; que cualquiera que sea el procedimiento que utilice el acreedor, se le transferiráPage 777 la administración de la finca mientras dure el litigio». Y constando en este Registro, por la nota marginal a la inscripción segunda referida, que se expidió la certificación a que se refiere el artículo 131 de 1a ley Hipotecaria, es visto que el hoy arrendador, en la fecha de la presentación de la escritura de arrendamiento en este Registro, y aun en la de la misma escritura, no tenia la administración de la finca que arrienda, por haber pasado dicha administración al acreedor hipotecario, y siendo el arrendar una facultad de administración, no compete ya al arrendador D. Pedro Rueda de la Flor en la fecha que la ejercita. Y no pareciendo subsanable dicho defecto, no ha lugar a Lomar anotación preventiva, que tampoco se ha solicitado.
En el recurso interpuesto por el interesado, el Presidente de la Audiencia confirma la nota del Registrador y la Dirección general revoca el auto apelado, declarando no existir el defecto apreciado en la calificación, con los argumentos que siguen :
No obstante ser función peculiar del Registro de la Propiedad la publicación, respecto de tercero, del dominio y de los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, en algunos casos tienen cabida en el mismo otras relaciones jurídicas que no revisten carácter real, representativas de reservas de derechos o de condiciones a que se sujetan los inscritos, o de titularidades que tienden a la formación o constitución del derecho -real, si bien es cierto que a estas relaciones no inscribibles per se, ,pero que cumplen su finalidad de dar a conocer posibles modificaciones del jus inre, no les son aplicables en todo su rigor y pureza los principios hipotecarios en orden a producir, desde luego, (odas sus consecuencias, sino que, limitadas a proclamar la posibilidad de un derecho, cuando llegue a constituirse surtirán efecto en cuanto a tercero desde la fecha de su constancia en el Registro.
El pacto consignado en la inscripción de hipoteca, de que el acreedor adquirirá la administración de la finca una vez instado el procedimiento judicial sumario, sólo puede tener el alcance de hacer pública la facultad que, llegado el caso, se ha reservado el acreedor, y la posibilidad de que la administración a que se contrae el pacto, una vez solicitada y obtenida, pueda afectar a aquellos que con posterioridad a la inscripción de la hipoteca adquieran algún derecho real sobre la finca, pero no el efecto de conce-Page 778der, desde luego, la administración, ni el de impedir actos dispositivos del dueño, ni el de provocar el cierre del Registro.
Al establecer categóricamente la regla sexta del artículo 131 de la ley Hipotecaria, que el actor podrá pedir que se le confiera la administración y posesión interina de la finca, siempre que haya transcurrido el plazo de diez días desde el requerimiento de pago hecho al deudor, y que tenga derecho a ella por haberse asi pactado en la escritura de hipoteca, es evidente que, aun pactada la administración a favor del acreedor y consignado el pacto en la inscripción, sólo tiene éste el derecho de pedirla, y, por tanto, deberá obtenerla del Juez que conozca del procedimiento, sin que le sea lícito entrar en su ejercicio ipso jure y sin el cumplimiento de ese requisito.
Es, en lo que se refiere al primero de los aspectos que presenta el problema discutido en la Resolución que queda extractada, o sea ten cuanto al derecho sustantivo, completamente acertada, a nuestro juicio, la doctrina de la Dirección.
En los títulos inscribibles en el Registro, es lo corriente que al lado del negocio principal, que da motivo a la inscripción, se establezcan, como accesorios de aquel, pactos que pueden dar lugar a la reserva o creación de derechos. Y a esto, al anunciar la posibilidad de que así ocurra, a advertir «erga omnes» la probable creación de una modalidad en el desenvolvimiento de la relación jurídica concertada, tiende el establecimiento de pactos, como el de la concesión de la administración y posesión interina de la finca en los títulos de constitución de hipoteca en garantía. Ahora que esa reserva, por sí sola, no determina la posible modificación ulterior ; 710 produce, desde luego, todas sus consecuencias, sino que queda subordinada a una nueva expresión de la voluntad. Y cuando ésta se produce, o una decisión judicial favorable lo declare, surtirá todos los efectos que al tercero afecten, y siempre a partir del momento en que la modificación se haga constar en el Registro.
Por virtud de tales pactos puede sufrir el derecho inscrito limitaciones o modificaciones. Y para estos casos existen acciones como medios legales para ejercitar el derecho que en aquéllos se consignó. Asi, en este caso, el pacto de cesión de la administración de laPage 779 finca hipotecada tiene fuerza para obligar al deudor a consentir se realice la entrega de la posesión interina. Tales acciones no son inscribibles ; pero los pactos se inscriben con el principal, porque todo lo que suponga limitación de las facultades del dueño, como tal dueño, constituye un derecho inscribible.
No le es permitido al acreedor entrar en la administración de la finca, ni desde la fecha en que se puso la nota marginal expresiva de haberse expedido la certificación a que se refiere el artículo 131 de la ley Hipotecaria, que parece ser el momento del que se hace depender en el recurso la limitación de las facultades dispositivas del deudor, ni al transcurrir el término de diez días desde el siguiente al en que fuere requerido de pago, que es cuando el acreedor puede reclamar la administración interina de la finca o del derecho. Como tampoco, entre otros muchos casos, pueden, por ejemplo, los acreedores en cuyo beneficio repudia la herencia el heredero, tomar posesión de los bienes, ni aun aceptarla en nombre de aquél, sin que el Jues les autorice para ello a su instancia.
Y es en este otro aspecto, en orden al derecho formal, igualmente irreprochable la teoría del Centro directivo. No dice el mencionado articulo 131 que el acreedor entrará en la administración o posesión interina de la finca, sino quie el actor podrá pedir dicha administración o posesión.
Tampoco le...
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