Jurisprudencia de la Dirección general de los Registros y del Notariado
| Autor | Gines Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 314-325 |
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Renta vitalicia. . Efectos que provoca, tendencia que desenvuelve v finalidad que persigue el contrato de tal nombre en nuestra legislación.
Por escritura otorgada ante el Notario D. José Luis Fernández, dos cónyuges cedieron, mediante renta vitalicia, a otro señor, una casa de campo con un trozo de tierra a la misma aneja, con una superficie total de seis áreas 71 centiáreas, aunque de medición deciente resultan 12 áreas; estipulándose, entre otras que no son del caso, la siguiente cláusula: "e) La pensión constituye una carga o gravamen real sobre el inmueble de referencia, de tal suerte, que el adquirente del mismo, o sus sucesores en tal inmueble en el futuro -sean a título de herederos o de adquirentes voluntarios por actos intervivos-a quienes se les transfiera la finca, estarán obligados a satisfacer la pensión y, en su consecuencia, donde quiera que vaya la finca por sucesivas transmisiones irá la carga de la pensión en favor de los otorgantes esposos o del que de ellos quedare; gravamen preferente, por acuerdo de los contratantes y en razón del tiempo, al de los terceros hipotecarios que surgieran o pudieran surgir."
Presentada la escritura en el Registro de Torrox, se suspendió su inscripción por el defecto subsanable de que, constituyéndose expresamente un derecho real de garantía sobre la finca transmitida para asegurar el pago de la renta, no se expresan la naturaleza, extensión y condiciones de tal derecho, requisitos indispensables para que puedaPage 315tener eficacia registral. Y se suspende, asimismo, en cuanto a una cabida de cinco áreas 29 centiáreas por el defecto, también subsanable, de no hallarse previamente inscrita a nombre de los transferentes, puesto que la fine? resulta en el Registro con una cabida de seis áreas 71 centiáreas, o sea, poco más de la mitad de la que en el título presentado se le asigna.
Interpuesto recurso por el Notario autorizante, la Dirección, con revocación del auto apelado que rechazó en cuanto al primer defecto la nota del Registrador, declara que no se halla extendida la escritura con arreglo a las prescripciones y formalidades legales, sentando la interesantísima doctrina siguiente, que desenvuelve después del certero planteamiento de la cuestión, según aparece en el enunciado:
Que el Código civil, cuando regula este contrato, reproduce casi exactamente la doctrina del Napoleónico y sigue fielmente su inspiración de reputarlo como productor de efectos obligatorios, criterio mantenido por la doctrina que. no obstante el inciso final del art. 1.802, sostiene abiertamente esta posición, porque relaciona su contenido con los preceptos siguientes, que desvirtúan la frase "cuyo dominio se le trasfiere, desde luego, con la carga de la pensión";
Que nuestro Cuerpo regal emplea en su articulado indistintamente la palabra carga, así en los arts. 452, 504 y 633, entre otros, variando el concepto que de la misma tiene, ya que en unas ocasiones parece sinónima de gastos, a veces de contraprestación y en otras adopta una concepción distinta, sin atenerse a4 un tecnicismo propio y depurado;
Que para desmentir el carácter real de esa carga a que alude el artículo 1.802, basta considerar que en el capítulo correspondiente no se faculta al pensionista para exigir de terceras personas el cumplimiento de la carga, ni para entrar en posesión del predio cedido, ni para pedir el reembolso del capital cuando se falta al abono de la pensión, sino que se k reservan, de un lado, los derechos que todo acreedor puede ejercitar para reclamar el pago de las rentas atrasadas, y de otro, el privilegio de asegurar las futuras;
Que esta reglamentación de las rentas constituidas a título oneroso responde, en primer término, a la necesidad de conceder a los Bancos vitalicios o entidades análogas la libre disposición de los bienes que adquieren mediante la contraprestación de la renta, en segundo término a la orientación moderna del llamado seguro de pensiónPage 316 vitalicia y, en fin, al lugar que, como contrato, ocupa la institución en el Código civil:
Que lo antedicho no impide que pueda garantizarse con una finca el pago de las pensiones, y a este respecto el derecho real de hipoteca es el más adecuado, a pesar de las particularidades tan interesantes que su aplicación a la renta vitalicia .presenta derivadas de la índole especial del contrato en el que la duración es indeterminada y las pensiones a garantizar desconocidas, circunstancias todas que despojan a esa hipoteca de las líneas tradicionales para asimilarla a algunas de las llamadas de seguridad;
Que este tipo hipotecario, dentro del cual tiene su desenvolvimiento la garantía inmobiliaria del contrato de renta vitalicia, no ha sido aplicado en la escritura objeto del recurso, porque el Notario autorizante sostiene reiteradamente, y con palabras que no dejan lugar a dudas, su propósito decidido de hacer caso omiso de tal derecho de garantía, y, por el contrario, al insistir sobre la figura de una renta con carácter real que afecte inmediatamente al inmueble, plantea un interesante problema que ha de ser examinado con todo detenimiento;
Que la pretendida analogía del contrato de renta vitalicia con los censos dentro del Código es más. aparente que real, y así, respecto a su naturaleza, el art. 1.623 determina claramente que los censos producen acción real sobre la finca gravada, y consecuente con este principio, los arts. 1.659 y 1.664 permiten el abandono del inmueble en favor del censualista cuando se falta al abono de las pensiones, y, en cambio, en la renta vitalicia no aparecen estas particularidades características de los derechos típicamente reales, aparte de que la perpetuidad, capitalización y redimibilidad de los censos imponen como consecuencia normas jurídicas totalmente alejadas de la constitución de una renta aleatoria;
Que el entronque más directo c inmediato de la figura jurídica creada sería el censo vitalicio, pero es necesario tener en cuenta que el Código...
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