Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Gines Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador dela Propiedad |
| Páginas | 847-860 |
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Anotación preventiva de demanda del derecho de retorno.-la súplica en la demanda de que se declare la validez del título que confería al actor el derecho de retorno a un local de negocio y vivienda permite el acceso al registro del mandamiento en que se ordena la anotación de aquélla, dada la finalidad cautelar de éstas de demanda y que la jurisprudencia del centro directivo, interpretando ampliamente el número 1 del artículo 42 de la ley hipotecaria, no limita su aplicación exclusivamente a las acciones de naturaleza real, sino que estima comprendidos también en él los supuestos en que la acción deducida ante los tribunales deba producir efectos sobre inmuebles inscritos.
RESOLUCIÓN DE 6 DE JULIO DE 1962. («B. O.» DE 1 DE AGOSTO.)
En documento público otorgado el 15 de diciembre de 1958, ante el Notario don Alfonso de Miguel por don M. R. V., copropietario, y don E. G. T., se hizo constar la renta y superficie de un local de negocio y de dos viviendas sitas en el inmueble de la calle de Alcalá, números 204 y 206 actuales, y se reconoció el derecho de retorno a las fincas citadas. Se interesó en 16 de abril de 1959 del Registro de la Propiedad número 2 la anotación del derecho de retorno, al margen de la inscripción de dominio, que suspendió el Registrador, y recurrida la nota la Dirección General confirmó el auto presidencial denegatorio en15 de noviembrePage 848 de 1960. Demandados los titulares regístrales para que se declarase válido el titulo en que se fundamenta el derecho de retorno, por providencia del Juzgado de Primera Instancia número 5, de 18 de enero de 1961, se decretó la anotación preventiva de la demanda y se libró mandamiento por duplicado al Registro de la Propiedad número 2 de esta capital.
Presentado el anterior mandamiento en el Registro fue devuelto con la nota que literalmente dice: «No admitida la anotación del procedente mandamiento por observar como defecto insubsanable, aunque la demanda-petición primera-se hubiera interpuesto durante la vigencia del asiento de presentación, no sería anotable, puesto que el párrafo 2.° del artículo 66 de la Ley Hipotecaria parte del supuesto de un defecto de fondo o de forma destacado por la nota calificadora, y por ello ajeno a la negativa derivada, como ocurrió en este caso del obstáculo tradicional. La demanda interpuesta tampoco está encuadrada en el número 1.° del artículo 42. Madrid, 6 de marzo de 1961».
Interpuesto recurso, la Dirección, previo informe del Juez de Primera Instancia, que ordenó la anotación (informe razonado y excelente), ratifica el auto del Presidente de la Audiencia, que rechazó la nota del Registrador, mediante la ponderada doctrina siguiente:
Que como consecuencia de la interposición de una demanda de juicio ordinario con súplica de que se declare la validez del título que confería al actor el derecho de retorno a un local de negocio y vivienda, plantea este expediente la cuestión de si el mandamiento que ordena la anotación preventiva correspondiente debe tener acceso al Registro de la Propiedad, al amparo de los números 1 ó 10 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria.
Que la finalidad cautelar de las anotaciones de demanda es asegurar las resultas de un juicio a fin de que sea posible la ejecución del fallo y no resulte ilusoria la acción entablada, ya que al publicar el asiento la verdadera situación jurídica de la finca evita que entre en juego el principio de fe pública, por dar a conocer a los terceros las posibles causas de resolución o rescisión.
Que interpretado ampliamente el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, la jurisprudencia de este Centro Directivo noPage 849 limita su aplicación exclusivamente a las acciones de naturaleza real, sino que estima comprendidos también en él los supuestos en que la pretensión deducida ante los Tribunales deba producir efectos sobre inmuebles inscritos, como en el presente caso en el que el derecho controvertido deberá anotarse para que afecte a terceros, conforme al artículo 15 del Reglamento Hipotecario, reformado en 1959.
Que sin perjuicio de la reclamación gubernativa que motivó la anterior resolución de este Centro, confirmatoria de la nota, los interesados podrán acudir a los Tribunales para contender entre sí acerca de la validez o nulidad del instrumento público en que se contiene el derecho de retorno discutido, y por ello, el párrafo 2.° del artículo 66 de la Ley Hipotecaria les faculta para instar la anotación de la demanda con diversos efectos, según que se anote durante la vigencia, del asiento de presentación o una yez que éste haya caducado.
Es de obligada lectura para el total conocimiento de antecedentes en este recurso, el de sus precedentes, que motivaron las resoluciones de 4, 12 y 15 de noviembre de 1960, cuyos extractos y nota pueden consultarse en las páginas 540 a 544, año 1961, de esta Revista.
Como en dicha nota y otras a las que en la misma nos referimos expresamos la no constancia de esta «limitación legal» que es el derecho de retorno, propiamente dicho, o sea, cuando no surge de una manera «convencional», siquiera se justifique su publicidad tabular por su falta de exteriorización, contra lo que ocurre con el derecho de que dimana, el arrendamiento (cuya constancia libraría no es precisa, y de ahí la paradoja); la no constancia de esta «limitación legal» del derecho de retorno propiamente dicho, repetimos, pese a aquel razonamiento, no sabemos en caso dé contienda hasta qué puntó sería estimada por los Tribunales, pues, como ha puntualizado DíezPicazo, «al protegerse el interés de los terceros adquirentes se ha barrenado y se ha mermado la eficacia del derecho de retorno. En la LAU el titular de un derecho de retorno puede pretender la efectividad de su derecho contra un tercero adquirente, sin limitación (art. 94 de la Leyde 1956). Ahora esta efectividad sólo es posible si el arrendatario ha cumPage 850plido la carga de dar a su derecho uña determinada publicidad registral. No cabe duda que el artículo 15 del Reglamento Hipotecario modifica el 94 de la LAU. Se plantea, con ello, un problema de jerarquía de fuentes, pues las normas de una Ley son modificadas por las normas de un Decreto».
De ahí nuestro escepticismo, que desde el primer momento expresamos (Los comentarios de Ramón de la Rica..., nota 2, página 618, año 1959, esta Revista), respectó a la trascendencia del reflejo registral de este derecho en caso de contienda.
Por otra parte la LAU, al hablar de la suscripción del documento en el que parece se configura el retorno únicamente ha pensado en la hipótesis de un solo arrendador y un solo arrendatario. ¿Quid, entonces, como en el caso en cuestión en que hay pluralidad de arrendadores? DíezPicazo, partiendo de la concepción que de este derecho formula: «Derecho de crédito que con el correlativo deber de prestación forman una obligación que debe ser tomada como «obligación propter rem», puesto que la deuda no recae en una persona individualmente determinada, sino sobre la persona que en cada caso sea propietario del inmueble», y manifestando-páginas después-que no se ha estudiado el tema de las obligaciones propter rem, que tienen como deudores a una pluralidad de titulares, deduce que debe considerarse como una deuda indivisible y, por tanto, sólo realizable procediendo conjuntamente todos los deudores.
Pero como sí dijera Michon la característica de estas obligaciones es la de gravar la persona en tanto es poseedora de la cosa, pero no como obligación personal, y ello es así-y de ahí su diferencia de las scriptae in rem-porque la falta de la cosa-o la pérdida fortuita de ella-deja a la obligatio sin causa y, por tanto, las extingue (ver en Anales Academia Matritente del Notariado, tomo VI, nuestra conferencia sobre El abandono en la Hipoteca), encontramos de difícil encaje y encuadramiento este nuevo y flamante...
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