Diez cuestiones sobre la Ley por el derecho a la vivienda. Demasiadas preguntas para tan pocas respuestas
| Autor | F. Javier Fuertes López. |
| Cargo | Magistrado. Doctor en Derecho |
En el presente artículo se analiza la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y las cuestiones más controvertidas de la misma, con especial referencia al ámbito competencial de la materia.
Una Ley que se denomina por el derecho a la vivienda y que en su artículo 1 señala hasta tres objetos (o un triple objeto, si se prefiere), como son:
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Garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, eso sí (y conviene no olvidarlo) en el ámbito de las en el ámbito de competencias del Estado y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda.
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Regular el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, en el marco de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda, atribuyendo a los poderes públicos la función de asegurar su adecuado cumplimiento, en el ámbito de sus respectivas competencias, a través de la aplicación de las medidas que legalmente procedan.
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Y (también) reforzar la protección del acceso a información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.
Tal delimitación objetivo no hace sino plantear las dudas propias que genera la intromisión del Estado en el ámbito de competencias de las Comunidades Autónomas (conforme a lo dispuesto en el artículo 148.1.3 de la Constitución) al tiempo que se ignora la atribución que la Ley de Bases de Régimen Local hace en materia de vivienda, en el artículo 25.2 a), a los Ayuntamientos en relación a la promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera.
Si puede (y lo hace) regular el derecho de propiedad de la vivienda (como lo hace la Ley del Suelo en su ámbito).
Más confuso resulta ese objeto adicional en relación a reforzar la protección del acceso a información en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. No por falta de competencia, sino por el hecho de hacerlo fuera de lo que sería su ubicación natural o normal.
Resulta curioso que primero se dispare (la Ley) y luego se pregunte (al resto de Administraciones con competencias en materia de vivienda). Eso es lo que parece que ocurre cuando en el artículo 21 de la Ley se regulan los órganos de Cooperación en materia de vivienda y suelo (Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo, Comisión Multilateral de Vivienda y Suelo y Comisiones Bilaterales de Vivienda y Suelo).
La Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo se prevé como máximo órgano de cooperación de estas materias entre el Estado, las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, y que se reunirá al menos una vez al año y será presidida por el titular del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Lugar en el que habrán de discutirse las cuestiones que pretenden realizarse con esta ley.
En todo caso cabe esperar que el Tribunal Constitucional tenga que decidir sobre la conformidad a la Constitución del planteamiento efectuado por esta ley estatal.
Como se ha señalado, forma parte del objeto de la Ley el contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social.
Se trata de un enunciado general (artículo 1.2 de la Ley) que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico.
A la propiedad del suelo se une, ahora, la propiedad de la vivienda. Eso sí, sin que el legislador establezca un estatuto jurídico (completo) como sí sucede con los artículos 11 a 17 del texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana y que se limita (como veremos) al establecimiento de una serie de derechos y obligaciones que el propio legislador califica como régimen jurídico básico (artículos 10 y 11 de la Ley).
La previsión se agota en un lacónico “en el marco de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda, atribuyendo a los poderes públicos la función de asegurar su adecuado cumplimiento, en el ámbito de sus respectivas competencias, a través de la aplicación de las medidas que legalmente procedan”.
Se pretende por el legislador colocar un apoyo en el que sustentar la obligación de ocupación (por oposición al concepto vivienda desocupada) y otros conceptos, como son los de gran tenedor y mercado tensionado (a los que nos referiremos más adelante).
Del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada que enuncia el artículo 47 de la Constitución pasamos a otros calificativos.
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Vivienda digna y adecuada que el artículo 3 c) de la Ley define como “la vivienda que, por razón de su tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, accesibilidad universal, eficiencia energética y utilización de energías renovables y demás características de la misma, y con acceso a las redes de suministros básicos, responde a las necesidades de residencia de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, constituyendo su domicilio, morada u hogar en el que poder vivir dignamente, con salvaguarda de su intimidad, y disfrutar de las relaciones familiares o sociales, favoreciendo el pleno desarrollo y la inclusión social de las personas”. Ello nos obliga a remitirnos, aunque no se diga, a la normativa autonómica en materia de vivienda.
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En el artículo 3 a) lo que ha de entenderse por vivienda como “edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial”, por lo que resulta preciso ver lo que sobre ello señalan cada una de las normas autonómicas sobre vivienda.
Porque, además, la vivienda tiene que ser:
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Asequible: hasta en quince artículos y en dos de las disposiciones adicionales se hace uso de este de este adjetivo. La vivienda tiene que ser algo que pueda conseguirse o alcanzarse (tiene que ser barata).
El artículo 3 d) define condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero como “aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario, no debiendo superar con carácter general el 30 por ciento de los ingresos de la unidad...
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