La derogación tácita del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, por el Capítulo I (Suspensión de los lanzamientos) de la Ley anti-desahucios
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 748-764 |
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La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que entró en vigor el 15 de mayo de 2013 (Disp. Final 4.ª)1, no prevé expresamente la derogación del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, relativo a la suspensión de los lanzamientos en los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, en que se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actuase por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encontrasen en supuestos de especial vulnerabilidad y en determinadas circunstancias económicas. Pero hay que pensar que deroga tácitamente dicho Real Decreto-ley en cuanto establece una nueva regulación incompatible con la de aquel Real Decreto-ley.
En efecto, dicha norma preveía la suspensión de los lanzamientos durante dos años a contar desde su entrada en vigor, por lo tanto, de 16 de noviembre de 2012 a 16 de noviembre de 2014. Siendo aplicable la norma a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubiesen iniciado antes del 16 de noviembre de 2012, y en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento (retroactividad de la norma prevista por su Disposición Transitoria Única), aunque también podrían lucrarse de tal beneficio los deudores hipotecarios afectados por ejecuciones hipotecarias iniciadas a partir del 16 de noviembre de 2012.
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El artículo 1 de la Ley 1/2013, prevé que «hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley [15 de mayo de 2013], no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo». Estableciendo a su vez, la Disposición Transitoria primera que «esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento». Tales procesos pueden ser anteriores o posteriores al 16 de noviembre de 2012, por lo que implícitamente hay que entender que la anterior regulación de la suspensión de los lanzamientos queda sustituida (y por lo tanto, derogada) por el Capítulo I de la Ley Antidesahucios (arts. 1 y 2). Si bien, los lanzamientos ya suspendidos con arreglo a lo previsto en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, se rigen por lo dispuesto en el mismo. Así en cuanto al periodo de suspensión2.
La Exposición de Motivos de la Ley 1/2013 explica cómo el Capítulo I de la Ley se dedica a la regulación de la «suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.
La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuen- tren dentro de una situación de especial vulnerabilidad [art. 1.2 en relación con el art. 1.4.b)]. En efecto, para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos. De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tiene un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.
Asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión, los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples3. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda [art. 1.3 en relación con el art. 1.4.a) de la Ley 1/2013].
La alteración significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatro años.
Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria
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resulte superior al 50 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
La trascendencia de esta previsión normativa es indudable, pues garantiza que durante este periodo de tiempo, los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización de este periodo, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual.
Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2 por 100 sobre la deuda pendiente».
En relación con el Real Decreto-ley 27/2012, el nuevo Capítulo I de la Ley 1/2013, presenta las siguientes novedades:
De acuerdo con el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, podría entenderse que solo hasta el 15 de mayo de 2015 (incluido), estarán suspendidos los lanzamientos de los deudores hipotecarios, de su vivienda habitual adquirida por su acreedor hipotecario en la ejecución hipotecaria, pudiendo aquellos reiniciarse a partir del 16 de mayo de 2015, para los deudores hipotecarios beneficiados por la medida de suspensión (si no desalojasen voluntariamente la vivienda el 15 de mayo de 2015).
Pero hay que tener en cuenta que las circunstancias tanto personales como económicas de la familia, pueden verse alteradas a lo largo del procedimiento de ejecución, por lo que si bien el artículo 2 de la Ley 1/2013, señala que la concurrencia de las circunstancias a que se refiere en su artículo 1, se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes del lanzamiento, realmente el momento procesal oportuno a que hay que atender para entender concurrentes dichas circunstancias es el momento de la adquisición por el acreedor hipotecario -testimonio expedido por el secretario judicial, comprensivo del decreto de adjudicación al acreedor (art. 674 LEC)-, pues es en tal momento cuando surge para el adquirente el derecho a obtener la posesión judicial y el lanzamiento de los ocupantes del inmueble (art. 675 LEC). En consecuencia, entiendo que es en este momento y no en otro, en el que el juez (o el notario) encargado del procedimiento, deberá formular una declaración de «status de familia en situación de especial vulnerabilidad», dando audiencia al acreedor, el cual podrá solicitar el desalojo si considera que los ocupantes no tienen título suficiente (legal) para permanecer en el inmueble (esto es, no son familia especialmente vulnerable). En este caso, el deudor debería tener presentada su documentación antes de expedirse el testimonio del decreto de adjudicación.
Entiendo que el juez o notario deben pronunciar esa resolución declarativa de la situación de familia especialmente vulnerable, pues se desprende del espíritu de la norma que ella es conditio iuris para la aplicación de la medida legal de suspensión del lanzamiento. Es evidente que al juez o notario le corresponderá verificar y comprobar el cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 1 de la Ley y, por lo tanto, sobre la base del cumplimiento de tales requisitos, declarar el status de familia especialmente vulnerable, o bien denegar tal declaración y, en
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consecuencia, el beneficio de la suspensión del lanzamiento (que es una excepción al derecho concedido al adquirente en la ejecución en el art. 675 LEC).
Si el desalojo ya era inmediato, a la entrada en vigor de la norma, pues la familia no cumplía los requisitos previstos en el Real Decreto-ley 27/2012, y el adjudicatario había hecho uso del artículo 675.2.2.º LEC, habiéndose formulado petición de lanzamiento, pero con la nueva redacción del artículo 1 de la Ley, la familia si cumple los requisitos a que se condiciona la...
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