Determinación del derecho de habitación
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria |
| Páginas | 2646-2660 |
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El derecho de uso es un derecho real de goce sobre cosa ajena que se concede de forma personal al usuario para que obtenga de la cosa los frutos de la cosa
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ajena que basten a las necesidades del usuario y de su familia aunque esta se aumente. Mientras que el derecho de habitación procura a su titular la facultad de habitar u ocupar en una casa ajena una o varias piezas dentro de la misma para él y su familia, con la finalidad exclusiva de alojamiento. Se regulan en los artículos 523-529 del Código Civil.
Estos derechos son derechos reales típicos que otorgan a su titular las facultades de obtener frutos de la cosa, o de habitar en ella, pero de forma limitada a diferencia del usufructo, pues en principio solo son posibles en la medida que, satisfacen las necesidades de supervivencia y vivienda del usuario su familia.
Son derechos independientes que, sin embargo, muchas veces se otorgan conjuntamente, porque comparten esa finalidad de procurar, en definitiva, un medio y modo de vida a su titular, y surgieron vinculados al derecho de familia, para solucionar situaciones de protección a familiares, separándose de este modo del propio derecho de usufructo, a cuyas normas hemos de seguir acudiendo de forma supletoria (art. 528 del Código Civil). En este sentido, la STS de 4 de febrero de 1983 señalaba «que el derecho real de uso sobre cosa ajena, participante de la inestabilidad histórica del usufructo, se distinguía del derecho de uso como inherente al dominio por su duración limitada y participó de los avatares del usufructo siendo utilizado para resolver ciertas situaciones, especialmente dentro del derecho de familia, hasta que en la época codificadora se configura como derecho autónomo, apareciendo así en el Código Civil (arts. 523 a 529), rigiéndose supletoriamente por la normativa del usufructo».
Podemos decir que el derecho de uso es más amplio que el derecho de habitación1, pues permite al usuario utilizar la cosa ajena con distintas finalidades, y obtener los frutos de ella, mientras que el derecho de habitación, que no deja de ser un derecho de uso de una pieza en una casa, es mucho más limitado, pues solo puede tener como finalidad la vivienda.
En cuanto al origen de los mismos, surgieron diferenciándose del usufructo. De este modo, el derecho de uso inicialmente consistía básicamente en un ius uti nada más, para separarse del usufructo, sin que al usuario se le concediera el ius fruendi, limitándose a usar la cosa. Sin embargo, y ya en la codificación, se incorporó también la posibilidad de obtener ciertos frutos de la cosa, pero sin eliminar su facultad principal de uso -cualquiera- sobre la misma, haciéndose hincapié precisamente en la obtención de frutos para diferenciarlo del usufructo en cuanto a la medida de los frutos que se podían obtener2. En cuanto al derecho de habitación, se configuró inicialmente como el derecho a habitar una casa que si bien no se podía ceder o transmitir gratuitamente, sí se podía arrendar; no obstante, esta inicial concepción también se modificó, incorporándose al Código sin la posibilidad de arrendamiento que inicialmente tuvo. Esta idea la recoge bien la STSJ Cataluña de 4 de febrero de 1999: «Es cierto, como dice el recurrente, que la habitatio se configuró en Roma como un derecho real que atribuía a su titular la facultad de habitar una casa ajena o de arrendarla -sed etiam aliis locare- pero no cederla a título gratuito. Justiniano consideró la habitación como un derecho equidistante e intermedio entre el usufructo y el derecho de uso, siendo más amplio que este y más restringido que aquel. Mientras el usus concedía al usuario el derecho de usar la casa o cederla a título gratuito, pero no arrendarla, la habitatio concedía ese mismo derecho de uso y el derecho de arrendar la casa, pero no el de cederla gratuitamente».
Si con ellos, como ahora veremos, se pretende dotar de un medio de vida a una persona concreta, y con carácter vitalicio -a pesar de que no es un requisito legal-, podemos decir que normalmente el favorecido y titular de un derecho
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de uso y habitación suele tener algún tipo de relación cercana con el propietario que grava su inmueble con estos derechos a favor de tercero. Se pretende que los nuevos y sucesivos propietarios de dichos inmuebles respeten estos derechos del usuario y habitacionista, y le sean oponibles, como en general ocurre con todos los derechos reales. Si bien, aquí, probablemente, su carácter real es más necesario, diferenciándose de una mera obligación de dar alimentos o vivienda a alguien. El constituyente quiere que esa persona no sea privada de su derecho, que tenga plena eficacia real, y por eso se constituyen con tal carácter.
Además, dentro de la familia del usuario o del habitacionista cabe incluir incluso a los parientes a quienes no estén obligados a dar alimentos, siempre que vivan con ellos en el momento de la constitución de uno u otro derecho e incluso a sus descendientes. Por otra parte, están facultados para constituir el uso y la habitación no solo el propietario sino todos los titulares de derechos reales de goce amplio constituidos sobre ellas.
Como acabamos de anunciar, los derechos de uso y habitación tienen un significado ligado a la superviviencia -«necesidades»-, para procurar tanto el alimento como el vestido del favorecido -y su familia- por estos derechos, de ahí se extraen sus caracteres esenciales3: son personales y temporales (carácter vitalicio), y como consecuencia no son transmisibles.
La famosa STS de 4 de febrero de 1983 sintetiza perfectamente los caracteres de estos derechos - bueno del derecho de uso, pero perfectamente aplicables al derecho de habitación, como ha dicho la RDGRN de 5 de octubre de 2015-. Y estos caracteres se resumen en los siguientes:
-
Derecho real de uso y disfrute
-
Limitado a las necesidades del mismo
-
De carácter personal
-
Temporal
-
Régimen jurídico propio derivado de su título constitutivo.
En concreto, esta sentencia afirma que «de la normativa relativa al derecho de uso, aun dentro de su carácter esporádico y asistemático, puede deducirse sin duda que se trata de un derecho real de uso y disfrute recayente sobre un inmueble, limitado a las necesidades de los titulares del mismo, de carácter personal, pero con dos particularidades esenciales que le dan individualidad jurídica, cuales son la temporalidad del uso y su régimen jurídico, que atiende en primer lugar a lo dispuesto en el título constitutivo del mismo, respecto del cual tienen carácter dispositivo las demás normas legales que disciplinen efectos de este derecho real; el carácter temporal deviene esencial e incluso inspirado en norma de orden público, ya que es decisivo para distinguir el uso de la cosa por el propietario, del uso por otras personas no propietarios y sí titulares del derecho real limitado sobre cosa ajena; y el título constitutivo de ese derecho, en el caso ahora contemplado, delimita su contenido tanto en el aspecto personal, limitado a las personas que formen la sociedad de señoras para la enseñanza de niñas, como en el aspecto material, de alcance del uso respecto del inmueble, primero más restringido y después extendido a la totalidad de aquel, previo pago de un precio que se fija en la escritura de 1874; pero no es en modo alguno derecho perpetuo e inextinguible»4.
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El carácter personal de estos derechos ha de entenderse como personalísimo e intrasmisible, pues como afirma el artículo 525 del Código Civil «no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título». En principio estos derechos no pueden transmitirse a terceros porque vienen a cumplir la función de paliar las necesidades del titular y de su familia, entendiendo por «necesidades»: «los contenidos de satisfacción de necesidades primarios o de subsistencia con alcance consuntivo de esos frutos que claramente se recogen en el artículo 527 del Código Civil, el llamado ad usum quoti dianum» (STS de 26 de julio de 2001). Y por familia, continúa la misma sentencia, ha de entenderse «como componente parental o dependiente del usuario, por indiscutible vínculo de parentesco, convivencia o dependencia». La STS de 23 de marzo de 19255entendió que dentro de la familia que tenía derecho de habitación se incluían también «las personas que normalmente deban vivir en compañía de los favorecidos por el legado», en referencia en este caso a las personas que tenían a su servicio.
La intransmisibilidad propia de estos derechos, derivada de su carácter personal, es un rasgo comúnmente señalado por la doctrina, al menos tradicionalmente, pero que también ha sido cuestionada6, en el sentido de entender que si así se pacta en su título constitutivo -no olvidemos que se rigen en primer lugar por lo que en él se dispone, y en su defecto por lo dispuesto en el Código-, es posible un derecho de uso y habitación del que se pueda disponer. En este sentido, FERNÁNDEZ CAMPOS (1999) argumenta a favor de esta tesis, manteniendo que el tradicional derecho de uso y habitación, vinculados a esas necesidades alimentistas, o cuando en su título constitutivo se diga que se constituye a favor de una persona determinada para su uso exclusivo y personalísimo, desde luego, no pueden ser transmisibles, pero admite que nada impide que se constituya un nuevo derecho de uso, diferente de aquel, en el que, en el propio título, se autorice su cesión o transmisión, y considera que esto es posible. Será...
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