Derecho Civil - Obligaciones y Contratos
| Autor | Francisco Castro Lucini-José Quesada Segura |
| Páginas | 173-190 |
El Tribunal Supremo, en Sentencia de la que ha sido Ponente el Magistrado don Mariano Fernández Martín-Granizo, declara no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por el actor y apelante contra la Sentencia de la Sala 1.ª de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, confirmatoria de la del Juzgado de Primera Instancia de Olot, por las siguientes consideraciones:
Que es preciso adentrarse en lo que constituye el fondo de este recurso, o sea, el de la naturaleza jurídica de la convención celebrada entre el comprador-actor-recurrente, señor V. M, y el vendedor, señor V. P., fallecido el 22 de enero de 1970, cuyos herederos son los hoy recurridos, acuerdo o convención que en ambas instancias fue calificado de proyecto de compraventa, o contrato preliminar, o precontrato, razón por la cual v habida cuenta la desestimación de los dos motivos precedentemente estudiados, de tal caracterización ha de partirse, dado que dicha figura negocial se encuentra reconocida tanto por la doctrina científica patria como por la jurisprudencial, y si bien el acumulativo empleo de denominaciones que gramaticalmente son distintas, e incluso dentro de una estricta técnica jurídica para ciertos sectores doctrinarios resulta un tanto discutible su involucrada y conjunta utilización, es lo cierto que en el marco de los negocios jurídicos ha adquirido carta de naturaleza y en el de nuestro Derecho positivo y por lo que a la compraventa se refiere, Page 174tiene adecuado encaje en el artículo 1.451 del Código Civil, que según doctrina de esta Sala, desarrollada principalmente a partir de la Sentencia de 11 de noviembre de 1943, nos muestra un contrato preliminar o precontrato, de carácter bilateral en el contrato supuesto aquí contemplado en cuanto en el pacto en cuestión intervinieron ambas partes.
Que partiendo de lo establecido en el anterior fundamento jurídico, es obvio que por el juego del citado artículo 1.451 del Código Civil, el incumplimiento del negocio en cuestión reenvía a la normativa reguladora de la teoría general de las obligaciones y contratos que se contiene en los títulos I y II del Libro IV del Código Civil, artículo 1.089 a 1.314, y no como pretende el recurrente a los artículos 1.445, 1.450 y 1.454, relativos al contrato de compraventa perfecto y válido.
Que establecida la naturaleza jurídica del pacto celebrado entre el actor y el causante de los hoy recurridos como precontrato o promesa de venta, el precepto aplicable, cual se ha dicho, es el artículo 1.451 del Código Civil, cuyo párrafo segundo reenvía la problemática del incumplimiento a la teoría general de las obligaciones y contratos; y declarado por el Tribunal sentenciador el «deliberado incumplimiento de esta obligación» de pago por el actor-recurrente, fundada según la sentencia impugnada, entre otras consideraciones, en que ' de los 5.000.000 de pesetas fijadas en el contrato de promesa de venta celebrado el 26 de abril de 1963, de las que a su firma en dicha fecha se abonaron 300.000 pesetas en el acto del otorgamiento «como pago y señal de la factura de venta, y a continuación se fijaron los plazos en que debía abonarse el total precio, de 5.000.000 de pesetas, el primero, en cuantía de 800.000 pesetas, finalizado en 31 de agosto de 1967; el segundo, de 900.000 pesetas, en 31 de agosto de 1968, y los 3.000.000 de pesetas restantes quedaban bloqueadas, hasta un termino de dieciocho meses, a contar del fallecimiento» del señor V. P., lo que tuvo lugar el 22 de enero de 1970, estando pendiente de pago el importe señalado salvo las 300.000 pesetas entregadas al otorgamiento del contrato, es evidente la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil en orden a resolver la obligación contraída por ambas partes.
Comentarlo.-La doctrina del Tribunal Supremo es clara y coherente: Calificado el contenido del documento privado que motiva el pleito de precontrato de compraventa y no de contrato, no le son aplicables los artículos 1.445, 1.450 y 1.454, que se refieren al contrato de compraventa perfecto y válido, sino que, por la remisión del artículo 1.451 y concretamente en este caso de su párrafo segundo, serán aplicables las normas relativas a las obligaciones y contratos en general, entre ellas el artículo 1.124, que viene a actuar así en lugar del artículo 1.504 que tampoco resulta aplicable, según se desprende de la línea de razonamiento seguida por nuestro más Alto Tribunal. Para saber cuándo estamos ante un contrato de compraventa y cuándo ante un precontrato, habrá de estarse a la intención o voluntad de las partes, plasmada en las cláusulas del documento, por lo que es de lamentar que en la sentencia no se hayan transcrito las cláusulas de éste de las que pudiera inducirse esa voluntad o calificación.
Al margen de esta cuestión, que es la fundamental del pleito, reitera el Tribunal Supremo la doctrina de que «las actas notariales, si bien Page 175 dotadas de autenticidad externa, o sea, en cuanto al hecho que origina su otorgamiento y a su fecha, no lo son respecto a la veracidad de las manifestaciones realizadas por quienes en las mismas intervienen y menos aún pueden oponerse a terceros que no han "tenido intervención en el documento». Lo que había sido dicho, con algunas variantes, en las Sentencias de 2 de mayo, 7 de julio y 9 de diciembre de 1981, 5 de febrero y 3 de junio de 1983.
Pero falta en esta declaración alguna precisión de matiz. Esta pudiera hacerse en el sentido de que al hablar de autenticidad, el Tribunal Supremo se está refiriendo al carácter de auténtico a los efectos del recurso de casación, no a la autenticidad desde el punto de vista material o sustantivo, en el sentido de que el documento notarial deba bastarse a sí mismo, por encerrar todos los requisitos o elementos necesarios del acto o contrato al que se refiere. Y tratándose de actas notariales, lo cierto es que en cuanto a los hechos o actos que al Notario le constan por ser percibidos por sus sentidos y el juicio de identidad, capacidad, etc., hacen prueba plena, están dotados de fe pública, que sólo puede ser reargüida mediante la querella criminal de falsedad (vgr.: si el Notario afirma que el requerido recibió la cédula o que el testigo efectuó una determinada declaración); y respecto al contenido de la veracidad de lo manifestado por determinadas personas, existe una presunción iuris tantum de exactitud y 'veracidad, toda vez que quien las emite se expone, en su caso, a ser reo de falsedad en documento público o de falso testimonio y en este sentido le advierte el Notario antes de recibir esas declaraciones o manifestaciones. Razón por la cual es aconsejable redactarlas con ciertas precauciones (por ejemplo, «que según cree recordar», «conforme a lo que en este momento recuerda y los datos que obran en su poder», etc.).
El Tribunal Supremo, en Sentencia de la que ha sido Ponente el Magistrado don José Luis Albacar López, declara no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada y apelante contra la Sentencia de la Audiencia Territorial de La Coruña, confirmatoria de la del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orense, conforme a las siguientes consideraciones, de las que resultan ya los hechos debatidos en el pleito:
Promovida la demanda por don J. P. A. y doña M. C. V., ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orense contra don L. A. D., quien, a su vez, formuló demanda reconvencional, se interpuso el presente recurso de casación por infracción de ley en la que se sientan, entre otros, los siguientes fundamentos de hecho y de derecho, que expresamente acepta de la Sentencia del Juzgado: A) Que si no ofrece la menor duda que la actora adquirió en su día por compra la finca solar a que se refiere el documento privado unido al folio 2, tampoco puede ponerse reparo alguno a que la misma demandante inició todos los trámites para la construcción de una casa en el referido solar, cuya edificación, previo Page 176 el oportuno proyecto, se alzó en la finca aludida, con lo cual si al documento privado antes...
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