Derecho de adquisición preferente en las ejecuciones hipotecarias por arrendatario
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 189-191 |
Resumen: No cabe la inscripción de la adjudicación de finca arrendada a arrendatario con derecho a permanecer en el inmueble si no consta la notificación al mismo de la adjudicación a efectos que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente.
Hechos: Mediante decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación, dimanantes de un proceso de ejecución hipotecaria, se solicita del Registro la inscripción de la adjudicación de la finca ejecutada y la correspondiente cancelación de la hipoteca que se ejecutó. Según resulta del decreto, la finca consta arrendada y, según resulta de la instancia, la finca está libre de arrendatarios. La registradora solicitó aclaración al Juzgado sobre esta circunstancia, el cual reiteró que existía un ocupante con derecho a permanecer en el inmueble como arrendatario.
Registradora: La registradora suspende por el defecto de que se debe aportar una acreditación suficiente de haber efectuado la correspondiente notificación fehaciente al arrendatario, a efectos del ejercicio de sus derechos de adquisición preferente.
Recurrente: El recurrente alega que no se aplica el derecho de adquisición preferente porque en la Ley se establece para la «venta», no para la «transmisión o enajenación», y en este caso se trata de una adjudicación judicial por ejecución forzosa; y que el arrendatario ha tenido conocimiento en todo momento del procedimiento antes de la subasta.
Resolución: Se confirma la nota.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo precepto legal [...]
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo [...] en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la...
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