La dación en pago: sustitución del cumplimiento estricto en una relación obligatoria
| Autor | María Rosario Martín Briceño |
| Cargo | Profesora Titular (i) de la Universidad Rey Juan Carlos |
| Páginas | 359-388 |
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Cuando se aborda el estudio de la dación en pago en el contexto de los préstamos hipotecarios, no debemos olvidar que estamos ante la presencia de diversas figuras jurídicas: desde el préstamo, como relación obligatoria, hasta
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la dación en pago, como medio que sustituye el cumplimiento estricto de la obligación, pasando por la hipoteca, como derecho real que garantiza el pago. Son figuras, por supuesto, susceptibles de ser estudiadas de modo separado, aunque hoy en día de facto se encuentren íntimamente relacionadas entre sí. Y, por ello, en las próximas líneas me voy a dedicar a analizar una de ellas de un modo más detallado; en concreto la dación en pago. Razón: estamos ante un instrumento que ha reaparecido en la escena jurídica. Se ha tratado de recuperar como modo de extinción de las deudas pendientes con las entidades financieras acreedoras. Su fin es paliar los graves efectos sociales derivados del incremento de los procesos de ejecución llevados a cabo ante el impago de los préstamos hipotecarios1.
Hablamos de unas ejecuciones hipotecarias, cuyos resultados económicos son además producto de la crisis inmobiliaria que asola nuestro país; una crisis que cabe definir como una sub-crisis dentro del marco general que nos da la crisis económica y la recesión en la que, desgraciadamente, se encuentra sumida España2. Desde esta perspectiva cabe afirmar que la dación en pago no solo merece un análisis jurídico. Requiere además un estudio que valore su repercusión económica, aspecto que desde mi punto de vista no debemos obviar. Para ello resulta conveniente describir la realidad en la que nos encontramos inmersos, con el fin de determinar si se puede recurrir, o no, a la dación en pago como solución idónea a aplicar con respecto a la problemática derivada del creciente número de impagos de préstamos hipotecarios.
Las crisis económicas responden al agotamiento de un ciclo económico. Por ello no son novedosas; como tampoco lo son las crisis que afectan a un sector tan concreto como es el inmobiliario. Otros países también las han sufrido (por ejemplo, Japón, México, Suecia, Finlandia, Argentina, Estados Unidos o Alemania), y han provocado una reducción de los precios de las viviendas. En España, durante la llamada crisis de los años noventa del siglo pasado, también se produjo un descenso de un 20 por 100 del valor económico de los inmuebles. Es a partir de 1997 (y hasta 2008) cuando el precio de estos bienes aumenta con
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tasas interanuales de aproximadamente un 20 por 1003. En tiempos más recientes, el paulatino incremento de los tipos de interés, el aumento del desempleo y las dificultades de liquidez del sistema financiero, han actuado como posibles causas del deterioro del mercado inmobiliario4. Ello nos empuja a analizar las razones que nos han llevado a la situación que sufrimos actualmente.
Primero cabe afirmar que las entidades financieras acreedoras han realizado una gestión inadecuada del riesgo a asumir en el momento de la concesión de un préstamo hipotecario. Se ha dilatado el control del riesgo porque se pensó que la ratio de financiación sobre el valor del bien (loan to value) era la oportuna. Era un momento en el que los activos hipotecados se apreciaban de una manera constante. Siendo esto así, la ejecución del bien hipotecado cumplía la función que pretendía la entidad acreedora: que el bien, sobre el que recaía la garantía, sirviera para recuperarse de cualquier pérdida económica derivada de un impago por parte del deudor. Este hecho hizo, a su vez, que las entidades bancarias y Cajas de Ahorro se expusieran de modo excesivo al riesgo que supone dedicar una gran parte de sus recursos a actividades inmobiliarias, y no a otras actividades diversas como pueden ser las industriales5. Quizá, de haber optado por diversificar el riesgo, no habrían sufrido los efectos derivados del estallido de la burbuja inmobiliaria de un modo tan severo, dentro, claro está, de un contexto de crisis económica mundial6.
Asimismo no debemos olvidar, desde una perspectiva financiera, la función del Mercado Hipotecario7. Los préstamos hipotecarios no se mantienen inmovilizados en los balances de las entidades acreedoras, sino que circulan en el citado Mercado. Las cédulas, los bonos y las participaciones hipotecarias son títulos hipotecarios que se convierten en su objeto8. Estos activos financieros,
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que representan los títulos valores en los que se han convertido los préstamos hipotecarios, circulan y tienen como garantía los propios préstamos hipotecarios. Actúan como una de las fuentes principales de refinanciación y obtención de liquidez de las entidades bancarias y antiguas Cajas de Ahorro. Esto es, la movilización de los créditos hipotecarios proporciona a las entidades financieras un flujo de recursos desde los mercados de capitales. Se permite que pequeños inversionistas accedan al Mercado Hipotecario, aunque dispensándoles de cualquier gestión jurídica, económica o administrativa que no sea la propia adquisición de estos activos financieros.
La titulización y emisión de bonos y cédulas en el mercado secundario ha sido la vía utilizada por las Entidades de Crédito para atraer unos fondos que han dedicado, en muchas ocasiones, a la concesión de nuevos préstamos hipotecarios9. Pero los excesos del sistema han repercutido finalmente sobre el Mercado Hipotecario; un mercado que poco a poco se ha ido ralentizando. No fluye la conversión de los préstamos hipotecarios en títulos de deuda para venderlos en el mercado secundario. Y así, a partir de 2008, comienza a paralizarse el Mercado Hipotecario por falta de confianza. Las operaciones se reducen en torno a un 40 por 100. Ya no existen ingentes cantidades de dinero destinadas a la inversión en estos activos financieros. Como consecuencia de esta situación, las entidades bancarias comienzan a sufrir los problemas de la falta de liquidez. Ello, entre otros motivos, revela la necesidad de una reestructuración en el sector bancario, reestructuración en la que todavía se encuentra inmerso.
En cuanto a los préstamos hipotecarios, señalar que la combinación de esta figura jurídica —que ofrece como garantía un bien inmueble— con los bajos tipos de interés, ha facilitado la compra de la vivienda habitual por parte de las familias10. Pero también es cierto que se ha recurrido al interés variable,
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y no al interés fijo en tales préstamos, sin ser conscientes de la repercusión que su posible subida tendría sobre la cuantía a pagar por el deudor. Por otro lado, el Estado ha incentivado la adquisición de la vivienda habitual mediante sus políticas de desgravación fiscal, medidas que ahora se ponen en jaque pero por otros motivos bien distintos: el endeudamiento del Estado. Con base en lo expuesto, los inmuebles se fueron convirtiendo en un valor refugio; un activo en el que invertir porque siempre se revaluaba, sin ser conscientes de su posible devaluación; una consecuencia derivada sobre todo de la existencia de una burbuja inmobiliaria.
En un marco de grave recesión económica los activos inmobiliarios se han depreciado y ello ha afectado a la evolución de los préstamos hipotecarios. Si hasta 2004 no había muchas ejecuciones hipotecarias, actualmente su número se ha disparado. En muchos casos, esta ejecución desemboca en una subasta desierta, razón por la que muchas entidades acreedoras se han adjudicado el bien por un 60 por 100 de su valor de tasación, situación que en muchos casos no ha extinguido el préstamo hipotecario en su totalidad.
Pero, ¿por qué me refiero a todos estos datos económicos cuando hablo de la dación en pago? Fundamentalmente porque la subida de los índices de referencia del mercado hipotecario repercutió negativamente sobre los deudores con préstamos hipotecarios a tipo de interés variable; que eran la mayoría. Y, aunque actualmente los tipos de interés han disminuido, la elevada tasa de desempleo se nos muestra también como una de las principales causas del incremento de los impagos. Ante este panorama, la datio in solutum se ha planteado como instrumento jurídico al que recurrir para paliar los efectos derivados de un proceso de ejecución hipotecaria; proceso que, por sí solo, no extingue la totalidad de la deuda pendiente.
Un sector de la sociedad reclama la dación en pago como una sustitución del pago estricto de la obligación, una sustitución que provocaría la total extinción del préstamo hipotecario. Apunta razones económicas al defender la dación en pago frente a la ejecución hipotecaria: aquella se presenta como una solución más barata que esta. Asimismo, se sostiene que no solo conlleva un ahorro con respecto a los gastos procesales, sino que además permite sortear la aplicación del artículo 1911 del Código Civil si actúa como medio para extinguir en su totalidad los préstamos hipotecarios pendientes con las entidades acreedoras. Esta postura tiene presente que resulta imposible la venta del inmueble en un mercado paralizado, o que, si la venta se produce, el producto obtenido es muy inferior al importe del capital pendiente de pago. Por ello cobra relevancia la dación en pago como solución, hasta tal punto que se incorpora como una medida a tener en cuenta en el Real Decreto-ley 9/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. No obstante lo...
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