Los criterios urbanísticos de valoración y el valor catastral de los inmuebles de naturaleza urbana.
| Autor | Daniel Antúnez Torres |
INTRODUCCION
La vigente ley estatal 6/1998 sobre régimen del suelo y valoraciones contiene un título específico, el Título III, sobre valoraciones, en cuyo articulado se mantiene la generalización de las reglas de valoración para todo tipo de expropiaciones de suelo. De tal forma, el tenor literal del artículo 23 en su primer párrafo expresa:
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística y de otro carácter que la legitime.
En el mismo título se regulan, artículos 31 y 32, los criterios de valoración de otros elementos diferentes al suelo pero en estrecha relación con éste: valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones, arrendamientos, concesiones administrativas y derechos reales en general sobre inmuebles ajenos. En una primera aproximación la ley parece considerar al suelo como elemento principal a valorar y a estos otros como accesorios, que suman o restan algo al valor base del suelo. Para la determinación del justiprecio expropiatorio de bienes inmuebles que no sean un suelo vacante y libre de cargas genéricamente considerado, se aplicarán expresamente estos criterios de valoración de otros elementos, en conjunción con los de valoración del suelo.
Bajo este marco, es de interés efectuar inicialmente una aproximación conceptual a la problemática de las valoraciones inmobiliarias en general, como paso previo a las consideraciones que se vierten sobre la valoración urbanística de inmuebles y su relación con los valores y la metodología de valoración catastral de inmuebles de naturaleza urbana.
ACOTACIONES PRELIMINARES SOBRE LA MATERIA
Una primera acotación al problema nos lleva a deslindar las valoraciones que tradicionalmente y desde el campo profesional de la disciplina de valoraciones se han venido denominando regladas, frente a las discrecionales. Aquí y ahora interesa un tipo de valoración reglada, en tanto este término venga a significar la sujeción de la valoración del inmueble a una norma jurídica (que podrá ser de contenido más o menos técnico) cuyo contenido articula los objetivos, criterios, metodología... que deban obligatoriamente seguirse para obtener los concretos valores. No cabe una exacta identificación del concepto de valoración reglada con determinados tipos de valoración tradicionales, tales como las valoraciones administrativas o fiscales de bienes inmuebles.
Sin ánimo dogmático alguno y solo con el afán de clarificar los presupuestos de partida, se propone establecer tres grupos diferenciados de valoraciones en cuanto al mayor o menor grado de intensidad o densidad normativa con que quede condicionada por el Derecho:
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En el menor nivel de condicionamiento por el derecho estarían las que hemos denominado valoraciones discrecionales. Entendidas como un juicio fundamentado, con mayor o menor sujeción a una metodología científica valorativa, que emite un profesional tasador. Cuanto mejor sea la información y mayor la experiencia de éste, mayor será la garantía de certeza del juicio emitido, es decir, de la valoración. Siempre será exigible que queden explícitos los motivos que justifican las decisiones tomadas por el tasador.
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En un segundo nivel se encontrarían las valoraciones de inmuebles condicionadas por la norma jurídica en cuanto ésta establece el tipo de valor que se debe obtener, sin articular técnicamente el cómo obtenerlo. En este grupo encajarían determinadas valoraciones de inmuebles a efectos tributarios, cuando la norma no establece o no remite a un procedimiento técnico de valoración (v.g. a efectos de comprobaciones de valor en relación con las transmisiones patrimoniales de inmuebles).
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Finalmente, en un tercer nivel de máxima densidad normativa, se encontrarían las valoraciones de inmuebles que cuentan con una normativa técnica de valoración. En este escalón se ubicarían estrictamente las valoraciones urbanísticas y fiscales que remitan a valores catastrales y las de inmuebles para determinadas entidades financieras. Estas normas técnicas no inventan nuevas metodologías de valoración sino que parten del conocimiento científico existente sobre la materia y modulan bajo su criterio su aplicación (Ref.).
Como ocurre casi siempre que se propone una clasificación, existen candidatos que no se encuadran con claridad en uno u otro grupo, pero ello no desvirtúa la mejor comprensión del problema que se aporta con ella. Igualmente cabe que un tipo de valoración quede determinado por la ley en cuanto al tipo de valor y luego se articule o no técnicamente la metodología a seguir para obtenerlo.
Se puede constatar igualmente como desde hace mucho y con insistencia se ha venido discutiendo sobre el valor único de inmue-bles a efectos de cualquier actuación administrativa y realmente aun no se ha avanzado demasiado (Ref.).
Una segunda acotación del problema pasa por un reconocimiento de esta diversidad de valores. En un buen entendimiento de ella pretendemos concluir que no supone ningún atentado contra ningún fundamental principio tal sea el de igualdad, seguridad jurídica, interdicción de la arbitrariedad...
Sin entrar en profundas reflexiones teóricas que entren a diferenciar un valor de uso frente a un valor de cambio, ni por supuesto entre valor y precio; es normalmente pacífico asumir desde esta disciplina de las valoraciones el que la finalidad de la valoración (el para qué se precisa la valoración) deviene en fundamental a la hora de determinar no sólo su sujeto, sino también la metodología que se utilice para alcanzar el valor. Así, pueden existir diferentes tipos de valor según las necesidades del cliente, es decir, el objetivo que se pretenda: para evaluar una posible compraventa, para pagar un impuesto, para determinar el valor del inmueble asegurado y en consecuencia el precio del seguro, para expropiar, para compensar, indemnizar o equidistribuir en una actuación urbanística, para garantizar un préstamo... (Ref.)
Este diferente valor en función de para qué valoro solo tiene sentido en su determinación si todos los valores se establecen en acuerdo con unos mismos referentes. Estos no pueden ser otros, dada la naturaleza económica del valor, que los que deriven del mercado. Con más exactitud de los mercados, pues no existe un único mercado de referencia. A nuestros efectos todos los valores derivarán de los mercados inmobiliarios que en su funcionamiento normal determinan para un momento en el tiempo y en el espacio, precios, precios de mercado.
Cabe analizar el producto inmobiliario en función de sus componentes, a un valor también puede llegarse componiendo o descomponiendo, de forma sintética o analítica. Los diferentes mercados inmobiliarios y los precios de ellos derivados, son los referentes que determinan el valor del inmueble. Los mercados a los que hacemos referencia se reducen básicamente a cinco:
¨ Un mercado de compraventa de inmuebles edificados: precios, evidentemente de mercado, para inmuebles compuestos por suelo y construcción.
¨ Un mercado de arrendamiento de inmuebles edificados: precios de alquileres.
¨ Un mercado de compraventa de suelo vacante: precios de solares o terrenos en general.
¨ Un mercado de construcción: precios de la construcción (derivado del de materiales, mano de obra...).
¨ Un mercado financiero: precio del dinero que se establece a través de los tipos de interés.
Alguno de ellos puede no existir en un ámbito concreto (téngase presente que no existe cuando no se da con la intensidad y las características que la ciencia económica determina para el correcto funcionamiento de los mercados), y en otros será necesario diferenciar el mercado en función de los usos de los inmuebles. En todo caso los precios obtenidos lo son para un momento en el tiempo y para un concreto lugar.
La experiencia y profesionalidad del tasador, siendo necesaria, no es suficiente. Es preciso un profundo conocimiento del mercado en el que se inserte el inmueble para efectuar con garantías cualquier tipo de valoración, reglada o discrecional...
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