Convenio de transmision o transferencia de aprovechamiento urbanístico
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Larguísima Resolución que trata sobre un convenio en que se pacta la transmisión de aprovechamientos urbanísticos de varias fincas, sin que estén las fincas incluidas en un instrumento de planeamiento urbanístico vigente, ni estén claramente establecidos ni las fincas aportadas ni cuáles sean los aprovechamientos. Además, de los documentos públicos no resultan con claridad los extremos que se pretenden inscribir, ya que lo que se pide resulta de la instancia en la que el recurrente hace una interpretación.
Estudia esta R la posibilidad de inscripción de un convenio relativo a transferencias de aprovechamiento urbanístico anterior a un instrumento de planeamiento: se distribuían porcentualmente los aprovechamientos urbanísticos para que no se alteraran como consecuencia de la tramitación del planeamiento.
La registradora alega los siguientes defectos:
– El cauce formal para la inscripción de las transferencias de aprovechamiento es la escritura pública otorgada por los titulares de las fincas afectadas y de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas, en la que se recogerán los términos exactos del convenio; y no mediante una instancia que interpreta varios documentos sin que los términos que se pretenden inscribir resulten claramente de los documentos públicos.
– Han de identificarse con claridad las fincas de origen y de destino.
–Que la transmisión del aprovechamiento se basa en un convenio anterior a la situación urbanística actual, (que ha cambiado), siendo necesaria la previa aprobación del correspondiente instrumento urbanístico de desarrollo que establezca la ordenación pormenorizada precisa para la ejecución del planeamiento (Plan Parcial en este caso).
– No consta la aportación de las fincas afectadas al sistema de ejecución de que se trate.
– No consta la exactitud de la superficie que consta en el Registro a efectos de la determinación de los metros aportados y, en consecuencia, no consta la existencia del aprovechamiento subjetivo atribuido en los términos que resultan del convenio y de la instancia presentada.
– Es necesario el reconocimiento por el Ayuntamiento sobre las fincas respecto de las que se pretende las transferencias. con especificación de todos los requisitos necesarios para su inscripción que prevé el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
La Dirección, previamente hace un resumen de su doctrina sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derechos. Distingue, en primer lugar, la diferencia entre el convenio civil de transmisión, del negocio de transferencia como técnica equidistributiva entre fincas. Y analiza las posibilidades y requisitos de inscripción del primero con arreglo a su doctrina. Entiende que no estamos ante un supuesto de transferencia de aprovechamiento urbanístico como técnica de equidistribución, sino ante un negocio civil de distribución de aprovechamiento causalizado en un acuerdo transaccional que resuelve determinada controversia hereditaria.
En cuantos a los defectos opuestos por la registradora:
-Confirma el primero de ellos: los pactos...
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