SAP Barcelona 102/2007, 20 de Febrero de 2007
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2007:1824 |
| Número de Recurso | 296/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 102/2007 |
| Fecha de Resolución | 20 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 296/2006-C
JUICIO ORDINARIO Nº 301/2005
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SANT FELIU DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 102
Ilmos. Sres.
D./Dª. JOAN CREMADES MORANT
D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE
D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veinte de Febrero de dos mil siete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 301/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de D/Dª. Juana, SCP MORENO VIDAL, EURIBIDES Y LEYTON MERINO, LUZ, Benito, contra D/Dª. María del Pilar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de Enero de 2.006, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez del Toro, en nombre y representación de D. Benito, Doña Juana y la sociedad civil particular "SCP MORENO VIDAL, EURIBIDES Y LEYTON MERINO, LUZ", contra Doña María del Pilar, ABSUELVO a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, y CONDENO a la parte actora al pago de las costas procesales causadas."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 20 de Febrero de 2.007.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT, Presidente de la Sección.
La demanda rectora (formulada en 3.6.2005) va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento de 11.2.2004b sobre el local destinado a Bar/Restaurante ( denominado "El Merendero") sito en c/ Gran Capitán, 19 de S. Joan Despí, por vicio en el consentimiento de los actores ex art. 1265 en relación con el 1290 CC (básicamente por "desconocer" la existencia de una controversia entre la propiedad y un vecino a consecuencia de unas humedades, que éste imputaba a aquél, lo que - consideran - afecta al objeto del contrato, en cuanto se reclama la realización de obras), condenando a la demandada a restituir a los actores la suma de 23.083'41 #
(2.038 #, por mensualidades pagadas de marzo y abril del 2004; 2.018 #, en concepto de fianza constituida;
18.000 # en concepto de fianza prestada como cláusula penal; 650 # como gastos de contrato y b377'41 # como daños y perjuicios), con más lon intereses legales; subsidiariamente (de entenderse que no concurre la nulidad sino un desistimiento del arrendatario), se modere - al amparo del art. 1154 CC en relación con la doctrina del enriquecimiento injusto y, por analogía, art. 11 LAU - la cláusula penal de 18.000 #, estableciéndola en 4.876'83 # a razón de una mensualidad por año de contrato dejado de cumplir, condenando a la demandada a restituir la suma de 15.141'17 # con los intereses legales. A dicha pretensión se opuso la demandada, negando la existencia de vicio alguno del consentimiento, así como que las humedades existentes en la finca del vecino en nada afectan al desarrollo del contrato de arrendamiento, entendiendo que todo tiene su origen en los malos resultados económicos derivados de la nefasta explotación del negocio; por el contrario, existió un incumplimiento contractual por los actores y considera que el art. 1154 CC en orden a la moderación de la cláusula penal no es aplicable ni tampoco el art. 11 LAU aplicable a los arrendamientos de vivienda.
La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición a los actores de las costas causadas (sobre la base de "compensar" las mensualidades de mayo y junio que considera impagadas, con la fianza correspondiente; a la no constancia de que el local estuviera en mal estado, y a que las controversias con el vecino no pueden incardinarse en un error en el consentimiento, considerando que existió un desistimiento unilateral injustificado; no considera de aplicación el art. 11 LAU ni tampoco procedente la moderación de la cláusula penal). Frente a dicha resolución se alzan los actores, reiterando su pretensión de nulidad, al considerar que el local estaba a disposición de la demandada desde el mes de mayo, que se ha producido una vulneración de los arts. 1266 y 1269 CC (aunque se refiere al "error" como vicio del consentimiento), pues existía una controversia real, previa al contrato que quedaba afectado por la misma ("...el normal desarrollo de los derechos arrendaticios de explotación del local, supeditándolos al resultado de un pleito pendiente durante la vigencia del contrato, imponiendo al arrendatario una incertidumbre sobre su resultado y sobre cómo va a afectar a sus derechos arrendaticios,...") y ocultada a los actores al concertarlo, que, de haberla conocido, no lo hubieran concertado; y, asimismo, infracción del art. 1154 CC, reiterando la pretensión subsidiaria
Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, de
11.2.2004, sobre el referido local, concertado con mediación de la "Gestoría Palacios", entre la SCP MORENO VIDAL, Euríbides y Leyton Merino, Luz" (arrendataria constituida el mismo día y actora, junto con D. Benito y Dª Juana, socios de aquella) y Dª María del Pilar (arrendadora demandada), por 5 años (hasta el
10.2.2009, conforme a la cláusula anexa al contrato de arrendamiento), con una renta contractual de 1.009 # pagaderas por "mensualidades anticipadas", constituyéndose la fianza de 2.018 #, y pactándose otra de
18.000 #, para garantizar el cumplimiento del contrato, como cláusula penal en caso de desalojo por el arrendatario antes del vencimiento del contrato o de impago de dos mensualidades, en cuya cláusula anexa 8ª (impresa), los arrendatarios declaran "conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente..." (los actores, socios de la SCP manifiestan que visitaron el local que estaba en correcto estado), constando un anexo referido a los elementos existentes (inventario) y entre ellos, "tres extintores" (f. 15 y ss., en relación con la admisión en el hecho 3º la contestación); asimismo, por la arrendatario se abonaron 650 # como gastos del contrato (f. 36) y se concertó un seguro de responsabilidad civil (f. 38). 2) Hasta entonces, el local había sido el negocio familiar de la demandada y su esposo, y según admite la Sra. Juana, la demandada le informó sobre el negocio (proveedores, tipo de comida,); y al entrar en la posesión, los actores procedieron a recargar los tres extintores existentes, (f. 40 y ss) tal y como le correspondía, conforme a la cláusula 10ª; constando la desinsectación del local en 30.1.2004 por parte de la propiedad, (f. 45), que, además había procedido al abrillantado del suelo (f. 102) . 3) Abonaron la renta de marzo, en 1 de marzo, y de abril. En 22 de dicho mes, del 2004 (f. 48 y ss), pues la demandada condonó el mes de febrero. 4) existían controversias entre el vecino del inmueble núm. NUM000 de la misma calle, D. Gabino a causa de determinadas humedades que aquél imputaba al local, que motivaron un requerimiento extrajudicial de
28.1.2004, fecha anterior al contrato, al copropietario del local Sr. Ángel (f. 53 en relación con el hecho 5º de la contestación), y una posterior demanda - 10 meses después - contra éste y la aquí demandada y la Comunidad de Propietarios, autos 610/2004 del Juzgado de 1ª Instancia 7 de S. Feliu de Llobregat, pendiente de resolución (f. 130 y ss), sin que conste qe las referidas humedades afectaran al desarrollo del negocio (y, de hecho la Sra. Juana admite que "de cara al cliente" no les afectaban). 5) A las presentes actuaciones precedió reclamación extrajudicial, vía burofax a la Gestoría Palacios, recibido en 7.5.2004 denunciando la nulidad del contrato, el ciere del local y ofertando la entrega de las llaves (f. 58 y ss, que no tuvo contestación. 6) Los actores, tras ello, y por no aceptar la propuesta de la gestoría de aceptar la entrega de las llaves "a cambio" de renunciar a sus derechos, procedieron a su depósito y requerimiento a dicha gestoría, mediante Acta de Notificación y Depósito de 1.6.2004 dando un plazo de 15 días para recoger las llaves (f. 63 y ss), sin abonar la renta de mayo ni junio; la demandada recogió las llaves en 7.6.2004, levantándose acta notarial sobre el estado del local, constatando que era "bueno" y que funcionaban todos los electrodomésticos inventariados
(f. 103 y ss), no constando su posterior arrendamiento.
El contrato existe "desde que una o varias personas consienten en obligarse" ( art. 1254 CC), perfeccionándose "por el mero consentimiento" ( art. 1258 CC), y pudiendo "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente" con una serie de límites ( art. 1255 CC), entre ellos la imposibilidad de alterar las normas relativas a la capacidad para contratar, ni las relativas a la licitud del objeto, ni la pretensión de perseguir un fin ilícito, inmoral o prohibido, ni deformar la estructura peculiar de cada contrato, ni dejar su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes ( art. 1256 CC), en tanto...
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