Las construcciones extralimitadas: análisis doctrinal y jurisprudencial
| Autor | César Pradillo Fernández |
| Cargo | Doble Grado en Derecho y ADE por la Universidad de Alcalá |
| Páginas | 163-198 |
Anuario Facultad de Derecho - Universidad de Alcalá XVI (2023) 163-198
ISSN: 1888-3214
LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS:
ANÁLISIS DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL*
OVERREACH CONSTRUCTIONS:
DOCTRINAL AND JURISPRUDENTIAL ANALYSIS
CÉSAR PRADILLO FERNÁNDEZ
Doble Grado en Derecho y ADE por la
Universidad de Alcalá
Recibido: 16/09/2023
Aceptado: 30/10/2023
DOI: 10.14679/2840
Resumen: En el presente trabajo se analiza la situación originada por el silencio del Código
Civil español en materia de construcciones extralimitadas. Como consecuencia de esta falta de
regulación, han tenido que ser la doctrina y –particularmente– la jurisprudencia las que han tenido
que abordar el supuesto de hecho tratando de ofrecer una solución al particular. La teoría de la
accesión invertida, que es la solución casi unánime aceptada por la jurisprudencia y por la mayor
parte de los autores, trata de integrar la laguna legal existente en la materia. El desarrollo, el
análisis sistemático de los postulados de esta teoría y las consecuencias jurídicas de su aplicación
constituyen el grueso de la exposición. Juntamente con esta teoría, se propone como alternativa la
doctrina de la accesión horizontal, que será estudiada en sus aspectos más esenciales.
Palabras clave: construcción extralimitada, accesión invertida, accesión horizontal, buena fe,
indivisibilidad.
Abstract: This paper analyzes the situation caused by the silence of the Spanish Civil Code
in terms of overreach constructions. As a consequence of this lack of regulation, it has had to
be the doctrine and –particularly– the jurisprudence that have had to address the assumption
of fact trying to oer a solution to the matter. The theory of inverted accession is precisely the
almost unanimous solution accepted by the jurisprudence and by most of the authors who try
to integrate the existing legal gap in the matter. The development, the systematic analysis of the
postulates of this theory and the legal consequences of its application constitute the principal of
the present exhibition. Together with this theory, the doctrine of horizontal accession is proposed
as an alternative, which will be studied in its most essential aspects.
Keywords: overreach construction, inverted accession, horizontal accession, good faith,
indivisibility.
SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN 2. SUPUESTO DE HECHO Y DEVENIR HISTÓRICO DE
LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA 2.1. Supuesto de hecho: delimitación del concepto
* El texto de esta publicación coincide sustancialmente con la investigación realizada por
el autor y que fue merecedora del Premio al mejor Trabajo de Fin de Grado de la Facultad de
Derecho en el curso académico 2021/2022.
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de construcción extralimitada 2.2. Origen y evolución histórica del tratamiento de la construcción
extralimitada: la STS de 31 de mayo de 1949 como punto de partida 3. SOLUCIONES PROPUES-
TAS A LA PROBLEMÁTICA DE LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA 3.1. La accesión
invertida como solución casi unánime a la problemática de la construcción extralimitada 3.2. La
accesión horizontal como alternativa a la teoría de la accesión invertida 4. NATURALEZA JURÍ-
DICA Y JUSTIFICACIÓN DE LA FIGURA DE LA ACCESIÓN INVERTIDA 5. REQUISITOS
ESENCIALES PARA LA APLICACIÓN DE LA DOCTRINA DE LA ACCESIÓN INVERTIDA
6. ÁMBITO SUBJETIVO DE APLICACIÓN DE LA ACCESIÓN INVERTIDA 6.1. La buena fe
Presunción de buena fe 6.2. La buena fe del dueño del suelo invadido. Incidencia sobre la del edi-
de la accesión invertida: tipos de invasión 7.2. Determinación de la principalidad y accesoriedad
de los suelos en juego 7.3. Caracteres de la obra: en particular, su indivisibilidad e inseparabi-
lidad 8. CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA APLICACIÓN DE LA DOCTRINA DE LA
ACCESIÓN INVERTIDA: EN PARTICULAR, ABONO DEL TERRENO E INDEMNIZACIÓN
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SIONES. 10. BIBLIOGRAFÍA.
1. INTRODUCCIÓN
El derecho real de propiedad –siguiendo el artículo 350 CC– concede la facultad de
realizar en el terreno sobre el que se despliega el dominio cuantas obras, plantaciones y
excavaciones se tengan por conveniente. El propietario del terreno –de acuerdo con el
artículo 353 CC– hará suyas las edificaciones, plantaciones o siembras que sobre él ha
realizado. En virtud de esta facultad que el derecho de propiedad otorga a su titular no es
poco común que –haciendo uso de la misma– el propietario –al edificar– rebase los lin-
deros de su finca sobre los que se despliegan sus facultades dominicales e invada predios
colindantes, sobre los cuales no se extienden dichas facultades. Es este supuesto –grosso
modo– el que constituye lo que se conoce como construcción extralimitada.
La situación a la que aquí se hace referencia no es baladí y el Derecho ha de ser
capaz de ofrecer una solución razonablemente justa para el edificante –que ha puesto
sus medios para realizar la edificación– y también para el propietario del suelo inva-
dido –que ha visto alterado el estado primitivo en el que se encontraba la finca de la
que era y sigue siendo propietario–. La principal problemática derivada de esta situa-
ción se encuentra en que el ordenamiento jurídico positivo no ofrece una respuesta
–o, al menos, una respuesta clara– al supuesto esbozado por lo que –inevitablemen-
te– se tendrá que recurrir a lo sostenido por la doctrina y, ante todo, a lo que mantiene
la jurisprudencia para procurar así ofrecer una solución al problema.
La solución jurídica que se ofrezca dependerá de la concurrencia o no de de-
terminados presupuestos. Son precisamente esos presupuestos los que se procurará
analizar pormenorizadamente en el presente ensayo con el ánimo de justificar las
soluciones que se ofrecen –tanto por la doctrina y, especialmente, por la jurispruden-
cia– al supuesto de la construcción extralimitada.
Habiéndose ya enunciado –a grandes rasgos– el problema que plantea la figura que
se estudia, en el epígrafe siguiente se dará cuenta más exhaustivamente de lo que se en-
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tiende por construcción extralimitada. Seguidamente, se enunciarán las soluciones que se
plantean y se profundizará sobre la solución que propone el Tribunal Supremo.
Se enumerarán inicialmente los requisitos que han de concurrir para poder optar
por esta doctrina jurisprudencial y se profundizará sobre cada uno de ellos a través
de un estudio sistemático de la institución de la accesión invertida (denominación
que recibe dicha doctrina). Para terminar el estudio se dará cuenta de cuáles son las
consecuencias jurídicas de la aplicación de la accesión invertida.
2. SUPUESTO DE HECHO Y DEVENIR HISTÓRICO DE LA CONS-
TRUCCIÓN EXTRALIMITADA
2.1. Supuesto de hecho: delimitación del concepto de construcción extrali-
mitada
En el epígrafe anterior se ilustró –aunque muy escuetamente– lo que se entiende
por construcción extralimitada, que no es más que el supuesto de hecho que da lugar
a la problemática aquí planteada. Siguiendo a CERDEIRA BRAVO DE MANSI-
LLA, el supuesto de hecho que comprende la construcción extralimitada es sencillo,
aunque solo en su planteamiento. Se está ante una construcción extralimitada cuando
quien edifica en su propio terreno “se excede más allá de sus dominios e invade parte
de propiedad ajena” 1.
El origen de la problemática –como se acaba de adelantar– es muy simple y el
propio concepto ilustra las notas fundamentales que definen la figura. En primer lu-
gar, para que pueda hablarse de construcción extralimitada, si se atiende a la primera
palabra de las dos que conforman el concepto, ha de existir una construcción o edifi-
cación. Esto implica –como se verá infra– que las diferentes soluciones propuestas a
las construcciones extralimitadas no serán de aplicación a siembras o plantaciones 2 3.
La otra nota que ha de reunir toda construcción extralimitada es que, tal y como
señala la segunda palabra del concepto, la edificación ha de sobrepasar los límites del
terreno propiedad del edificante, extralimitándose así el constructor de las demarca-
ciones de su propiedad de forma que, siguiendo a O’CALLAGHAN MUÑOZ, “la
construcción queda en parte en terreno propio y en parte en terreno ajeno” 4.
Delimitado de manera concreta y técnica el supuesto sobre el que versa la expo-
sición, ha de hacerse una advertencia que –aunque a priori no tiene gran relevancia–
ayudará a conseguir la concreción y la exactitud al hacer referencia a términos que
–aunque similares– se refieren a cuestiones distintas. Es habitual que para hacer re-
1 CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G., “La accesión invertida: su génesis y
evolución en la jurisprudencia”, Revista Aranzadi de derecho patrimonial, n.º 23, 2009, p. 26.
2 Así lo afirma de forma expresa ORDÁS ALONSO, M., “La accesión”, en BERCOVITZ
RODRÍGUEZ-CANO, R. (coord.), Manual de Derecho Civil. Derechos reales, 7.ª edición, Ed.
Bercal, Madrid, 2021, p. 216.
3 Cfr. Fundamento de Derecho 1.º de la STS de 22 de marzo de 1996 (RJ 1996/2584).
4 O’CALLAGHAN MUÑOZ, X., Compendio de Derecho Civil. Tomo III. Derechos
reales e hipotecario, 2ª edición, Ed. Ramón Areces, Madrid, 2017, p. 120.
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