Constancia registral de preferencia crediticia del art. 9 LPH. Con carácter real. Cargas intermedias

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En el historial registral de una finca figuran las cargas siguientes:

  • Hipoteca a favor de «BBVA»,
  • Anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública
  • Anotación preventiva de embargo a favor de la Tesorería de la Seguridad Social.
  • Anotación preventiva de embargo a favor de «Comunidad de Propietarios (…)”
  • Se pretende el despacho de un mandamiento en el que se hace constar la preferencia del crédito que causó la última anotación frente a la hipoteca.

    La Registradora suspende la constancia registral de la preferencia basándose en que la fincas están gravadas no solo con dichas cargas, sino también por otras intermedias cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.

    La Dirección General estima el recurso. Recuerda su doctrina sobre el debate relativo a la naturaleza jurídica de la preferencia establecida en el art 9 de la LPH. Señala la diferencia que existe entre una declaración de preferencia entre varios créditos (que se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar, se trata de una cuestión absolutamente ajena a la materia inscribible en el Registro pues las preferencias crediticias han de hacerse valer, en su caso, mediante la oportuna tercería en los términos recogidos en la LEC (arts 613, 614 y 620); Y cuando por el contrario la preferencia declarada tiene un carácter real, (entonces la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación)

    En este caso entiende que estamos en esta segunda hipótesis, pues el mandamiento ordena la constancia registral no del carácter privilegiado del crédito en el plano obligacional, sino de su alcance real y del efecto registral que comporta concretado en la postergación de la hipoteca previamente inscrita. Lo que ocurre es...

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