Constancia registral del carácter preferente de un credito anotado
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 30-30 |
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Resolución de 22 de enero de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada nº 5 a la constancia registral del carácter preferente de un crédito anotado.
Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo por deudas a la comunidad de propietarios de un piso en régimen de propiedad horizontal, junto con diligencia de constancia del secretario judicial, no sólo de la anotación de embargo, sino de que se haga constar en el Registro la preferencia derivada del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuyo efecto se acredita la notificación del procedimiento a la titular de una hipoteca sobre el piso embargado, pero sin que haya sido demandada.
Registrador: El registrador practica la anotación preventiva de embargo en virtud del mandamiento, pero no hace constar la preferencia: a) por no resultar qué parte de la cantidad embargada corresponde a la última anualidad y a la parte transcurrida de la anualidad corriente y, b) por no haber sido demandado el acreedor hipotecario, no bastando la notificación del procedimiento.
Dirección General: La DG da la razón al Registrador en ambos puntos:
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- En cuanto al primer punto, porque el principio de especialidad exige especificar la cuantía de las cuotas impagadas de la última anualidad y la parte vencida de la corriente, correspondiente a la finca embargada, ya que su no fijación supone una indeterminación sobre la carga que supone la afección real y su preferencia sobre la finca concreta.
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- En cuanto al segundo defecto, reconoce que hay discusiones doctrinales sobre esta preferencia, relativa al obstáculo registral consistente en que la entidad titular del crédito, cuyo rango se pretende postergar, no ha sido parte demandada, como exige el tracto sucesivo.
La DG distingue entre:
- la afección respecto del adquirente de un piso o local, que responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares anteriores y hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior y
- la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios, respecto de otros créditos, respecto de los que ya no se habla por la ley de afección, sino de preferencia como crédito singularmente privilegiado,...
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