Algunas consideraciones en torno a la Orden del Ministerio de Justicia de 21 de octubre de 1983
| Autor | Mariano Alvarez Pérez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de San Cristóbal de la Laguna |
| Páginas | 679-710 |
El Boletín Oficial del Estado de 3 de noviembre de 1983 publica la Orden del Ministerio de Justicia de 21 de octubre del mismo año. En ella, se imponen a los Registradores de la Propiedad en cuyo Distrito Hipotecario radiquen términos municipales incluidos dentro de las llamadas -zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros-, una serie de obligaciones de tipo formal consistentes, sustancialmente, en remitir a las autoridades regionales del Ejército de Tierra una serie de datos relativos a las adquisiciones y transmisiones en que intervengan extranjeros.
Para ello se crea un sistema de fichas en las que, en síntesis, se han de hacer constar los datos relativos al título que causa la inscripción, las circunstancias personales de adquirentes y transmitentes y la ubicación, superficie y datos regístrales de la finca.
El objeto perseguido con ello nos lo pone de manifiesto el propio preámbulo de la Orden. Según el mismo, tales datos tienen por finalidad el confeccionar con ellos el llamado Censo de Propiedades Extranjeras, previsto en el artículo 42 del Reglamento de la Ley de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional (en lo sucesivo RZID), aprobado por Real Decreto 689/1978 de 10 de diciembre, que desarrolla la Ley 8/1975 de 12 de marzo (LZID).
La importancia de tal Censo deriva de su propia finalidad, puesta de relieve en el citado precepto reglamentario cuando dice que el mismo tiene por objeto el facilitar, exclusivamente a la Administración, la estadística necesaria para el cumplimiento de las normas limitativas contenidas en la Ley y en el propio Reglamento.
Así pues, la finalidad del Censo es meramente estadística. PodríamosPage 679 decir que contable a la vista del artículo 43, 2ª del propio Reglamento, en el que se establece un sistema de cómputo por el procedimiento de doble columna. Y limitada por sus fines, al servicio exclusivo de la Administración, lo que excluye todo carácter de instrumento de publicidad, ni siquiera en el aspecto puramente formal.
Ahora bien, esa finalidad meramente estadística tiene, no obstante, una importancia fundamental a la hora de ejercer un auténtico control del cumplimiento de las limitaciones que, en orden al acceso a la propiedad por parte de extranjeros en determinadas zonas del territorio nacional, se imponen en la Ley de 12 de marzo de 1975.
Tales limitaciones se concretan en un porcentaje máximo, según zonas, de propiedades y derechos reales inmobiliarios de los que pueden ser titulares las personas físicas y jurídicas extranjeras, así como las sociedades españolas en las que, por existir una mayoría de capital extranjero, se asimilan a estos efectos a aquéllas.
El control de tales limitaciones se realiza a través del mecanismo de la autorización militar previa a la adquisición, establecido en el artículo 18 de la Ley, y la corrección de los posibles excesos en el porcentaje permitido, a través del mecanismo de la expropiación forzosa previsto en su artículo 32.
Ante ello, es evidente que los datos estadísticos que el Censo ha de proporcionar serán determinantes, tanto a la hora de conceder o denegar la autorización militar dicha, como llegado el momento de adoptar una decisión sobre la posible expropiación forzosa de los derechos que rebasen el límite fijado para una zona.
Y ha de ser esa misma finalidad estadístico-contable del Censo, y los objetivos que con el mismo se persiguen, los que han de determinar el ámbito de aplicación de la Orden que nos ocupa y que pasamos a examinar.
El artículo 1 ª de la Orden impone a los Registradores de la Propiedad la obligación de cumplimentar y remitir una ficha por cada una de las transmisiones de propiedad de terrenos o la constitución, transmisión o modificación de derechos reales sobre los mismos, susceptibles de incluirse en el cómputo de superficie máxima que pueden alcanzar las propiedades extranjeras en las zonas de acceso restringido.
Se exceptúan los actos de constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles que no impliquen una adquisición efectiva y actual de propiedad, como la hipoteca, el tanteo, el retracto y la opción, sin perjuicio de que, caso de llegar a producirse la adquisición de propiedad en elPage 680 futuro como consecuencia del ejercicio o ejecución de tales derechos, se cumplimente lo dispuesto en el párrafo anterior.
A los efectos de las oportunas operaciones de reducción superficial en el Censo, la obligación de los Registradores de la Propiedad de remitir las fichas se extiende a los casos en que las propiedades adquiridas o los derechos reales de que sean titulares extranjeros vuelvan a recaer por vía de transmisión, modificación o extinción en favor de españoles.
Es fácil observar cómo la finalidad estadística del Censo hace que no haya una necesaria correspondencia entre los actos sujetos a cómputo en el mismo, y aquellos que la LZID sujeta al requisito de autorización militar.
En efecto, según el artículo 18 de dicha Ley, quedan sujetos a tal autorización:
a) La adquisición, cualquiera que sea su título, por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase.
b) La constitución, transmisión y modificación de hipotecas, censos, servidumbres y demás derechos reales sobre fincas a favor de personas extranjeras.
c) La construcción de obras o edificaciones de cualquier clase, así como la adquisición de derechos sobre autorizaciones concedidas y no ejecutadas, cuando los peticionarios sean extranjeros.
Confrontado dicho precepto con el artículo 1.ª de la Orden ministerial, vemos cómo hay actos que, estando sujetos a la autorización militar, no se computan en el Censo. Es el caso de:
- Los derechos reales que no implican adquisición efectiva y actual de la propiedad, entre los que la Orden cita la hipoteca, el retracto, el tanteo y la opción, y a los que hay que asimilar cualquier otro de iguales o similares efectos, así como esos mismos derechos cuando, aun no recayendo sobre el dominio, lo hagan sobre otro derecho real.
Hay que tener en cuenta que, aparte de ser necesaria para la constitución o adquisición de tales derechos la correspondiente autorización militar, la adquisición del dominio o derecho real derivada de su ejercicio o ejecución necesitará nueva autorización militar cuando recaiga en un extranjero, por cuanto el derecho así adquirido será distinto de aquel para el que se concedió la autorización. En definitiva, los derechos de adquisición, aunque precisan de autorización militar, no se computan en el Censo, enPage 681 tanto que los adquiridos como consecuencia de su ejercicio no sólo requieren nueva autorización, sino que son computables. - El caso de construcciones y edificaciones, a que se refiere la letra c) del artículo 18 de la LZID. Digamos, antes de examinar sus peculiaridades, que en la práctica nos encontramos con un fenómeno curioso. Legalmente la autorización militar es necesaria para poder realizar la obra o construcción, pero lo cierto es que tal autorización no suele solicitarse sino una vez realizada la construcción, cuando llega el momento de otorgar la escritura de obra nueva para obtener su inscripción. Y es más, parece haberse generalizado la idea de que tal autorización sólo es precisa para dicho otorgamiento e inscripción, con evidente infracción del espíritu y la letra de la Ley. Pero en realidad, al Registrador le es indiferente el que tal autorización se haya concedido antes o después de realizada la construcción, pues, en definitiva, estará cumpliendo con la obligación que le impone el artículo 20 de la Ley de exigir que se le acredite haber obtenido tal autorización como requisito previo a la inscripción. Ahora bien, y es el tema que nos ocupaba, la realización de obras nuevas no está sujeta a cómputo en el Censo, pese a la exigencia de la autorización dicha.
Hay, no obstante, un precepto en el RZID que puede plantear ciertas dificultades. Nos referimos al artículo 34 del mismo, en el que se dispone que: -En los edificios en régimen de propiedad horizontal, el máximo de superficie computable será el correspondiente a la totalidad del solar o terreno en el que esté situado el edificio en su conjunto, aunque la suma de la superficie de los distintos pisos o apartamentos independientes propiedad de extran-, jeros supere a la de dicho solar o terreno-.
No puede decirse que el mismo sea un modelo de claridad, si bien, hasta ahora, en que se han fijado los criterios de inclusión en el Censo, su interpretación no había planteado mayor atención. Desde un punto de vista literal, parece desprenderse del mismo que, en los casos de edificios en régimen de propiedad horizontal, era computable la superficie de los...
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