Algunas consideraciones en torno al Derecho de Propiedad Inmobiliaria.
| Autor | Rafael Arnaiz Eguren |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 61-82 |
El derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles es una de las instituciones jurídicas cuya fundamentación y descripción jurídica resulta más difícil quizá por ser obvia su existencia y su aceptación. En torno a ella se han centrado discusiones de todo orden tanto desde el punto de vista jurídico como desde el sociológico o político. En este breve artículo no se intenta un estudio conceptual del derecho de propiedad a lo largo de los tiempos, ni mucho menos una fundamentación sociológica de su existencia. La literatura jurídica en torno al tema es tan abundante y, en muchas ocasiones, de tanta calidad que resultaría superflua e insuficiente cualquier exposición sobre la materia. Sin embargo, sí puede ser útil, desde el punto de vista estrictamente técnico, llevar a cabo la exposición de una serie de ideas que, quizá, por estar en la mente de todos, no son, en general, objeto de una explicación clara. Muchas veces lo evidente no es objeto de sistematización y explicación cuando la realidad es que el sentir general y las manifestaciones concretas de una institución en un tiempo determinado suelen dar la clave de la esencia y la conveniencia de la misma.
En este sentido, desde mi punto de vista, el examen de la realidad actual puede facilitar en gran medida el montaje de instrumentos técnicos capaces de desarrollar no solamente la relación jurídica de dominio sino, muy fundamentalmente, el cumplimiento de las finalidades a que hoy día está avocada la vieja institución de la propiedad privada sobre los bienes inmuebles. Page 61
En la doctrina suele ser frecuente el estudio del derecho de propiedad en función de una serie de ideas que prácticamente se aceptan en su integridad como elementos básicos de su configuración. Así, desde un punto de vista muy genérico, puede decirse que la línea común de pensamiento discurre en torno a las siguientes ideas:
a) Que el concepto de propiedad constituye una noción de carácter socioeconómico que afecta básicamente al contenido patrimonial de la institución, mientras que el término dominio se refiere a la expresión técnica del poder jurídicamente más absoluto que la norma permite sobre un bien inmueble, dentro del marco genérico de los llamados derechos reales.
b) Que la propiedad como concepto socioeconómico ha experimentado una evolución paralela a la propia organización social. Así, se inicia como un poder de la comunidad sobre los terrenos que constituyen su asiento, para concluir, a través fundamentalmente de las instituciones romanas, en una facultad atribuida a las personas individuales con el carácter de oponible, tanto frente a los demás miembros de la comunidad, como frente a ésta considerada en sí misma. La organización social basada en la dependencia personal típica de los siglos medios, da lugar a un oscurecimiento de la naturaleza individual de la titularidad del dominio, mediante la aparición del dominio dividido, que va desapareciendo en los siglos modernos, hasta que en la Revolución francesa se culmina el proceso liberal de organización de la propiedad privada como facultad individual de los ciudadanos y de las personas jurídicas, completándose el proceso con la destrucción jurídica de la propiedad vinculada y de la titularidad en manos muertas. El siglo xx asiste a una revolución básica en el ejercicio del contenido del Derecho a través de la doctrina de la función social del dominio que se organiza a través de una cada vez más profunda penetración del Derecho público en el contenido de las facultades dominicales.
c) Que el derecho de propiedad inmueble es por tanto un elemento determinador de la organización social y, al mismo tiempo, su configuración, una consecuencia directa del criterio que se adopte en cuanto a la concepción política sobre el propio esquema social.
d) Que la regulación civil del dominio, recogida hoy día en los códigos, obedece a una concepción liberal ampliamente superada por la función social de la Propiedad Inmobiliaria y que, por tanto, es necesaria una revisión de esa concepción a la luz Page 62 de los textos constitucionales y de la legislación especial sobre la propiedad inmueble. Dentro del Derecho español esta materia ha sido objeto hoy de un tratamiento bastante profundo a la luz del texto constitucional de 1978, de las precisiones contenidas en la legislación urbanística y en los preceptos específicos de la legislación agraria 1.
En conjunto, no cabe duda de que, por las razones que se apuntaban anteriormente, la postura que se adopte sobre la propiedad está tan directamente influida por la posición política o filosófica del intérprete de la norma, que muchas veces es difícil rastrear cual sea el concepto que realmente se predica del dominio ya que, normalmente, la propia técnica jurídica se pone consciente o inconscientemente al servicio de una determinada concepción previa. Cobra así trascendental importancia aquella frase del profesor de Castro según el cual la postura previa del intérprete determina tanto el método de interpretación como la acogida que se dé a determinadas instituciones jurídicas. Pues bien, raramente se encontrará dentro del campo del Derecho una institución tan controvertida y sujeta a esa previa postura como la del derecho de la propiedad inmueble.
En función de estas ideas, se ha estimado oportuno en estas breves líneas, llevar a cabo un estudio del Derecho de Propiedad Inmobiliaria desde un punto de vista técnico que prescinda, al menos en una exposición pormenorizada, de su fundamento filosófico y de su evolución histórica. La cuestión se estudia más bien desde el plano fenomenológico de sus manifestaciones actuales con la finalidad de contestar a una pregunta esencial.
En efecto, es evidente que mientras la opinión común parte de la base de una concepción iusprivatística del dominio de los inmuebles, avalada por preceptos civiles superados y corregidos por una seria penetración del Derecho público en el ámbito propio del contenido del poder jurídico dominical, lo cierto es que existen y se manifiestan, con una frecuencia cada vez mayor, tipos y modalidades de propiedad inmueble no regulados suficientemente en la norma y que exceden con mucho en su riqueza jurídica de las simples limitaciones a las facultades del titular que establece la norma de Derecho público.
Desde este punto de vista, la pregunta a que antes se ha hecho alusión es la siguiente: ¿Realmente la propiedad que hoy se manifiesta en nuestra sociedad moderna es simplemente la vieja institución liberal remozada por su adscripción a la función social que el moderno ordena- Page 63 miento exige? Si la contestación fuera positiva nos encontraríamos ante una contradicción insuperable, puesto que difícilmente puede adecuarse una concepción característica de épocas pasadas a las nuevas necesidades de la sociedad moderna. Ello supondría que las técnicas civiles serían incapaces de dar respuesta a problemas nuevos para los cuales la norma vigente no está preparada. Sin embargo, creemos que no es ésta la postura lógica. La realidad jurídica nos permite una opinión radicalmente distinta.
Así, frente a la concepción vulgar de que la técnica civil sobre la propiedad inmueble se ha parado en el tiempo, de tal forma que la evolución de aquel Derecho se centra exclusivamente en una cada vez mayor limitación de las facultades de su titular, provenientes, de forma genérica, del ordenamiento público que "delimita- el poderío definido en los códigos civiles y concretamente en nuestro artículo 348, lo cierto es que la propiedad inmobiliaria está experimentando una revolución fundamental que afecta no a sus límites exógenos sino a su propia estructura y características.
Lo que se pretende demostrar es precisamente que, frente a las necesidades impuestas por la nueva organización social resultante de la evolución económica y jurídica, la propiedad inmueble ha experimentado una modificación tal que es necesario un análisis de sus características actuales para ver hasta qué punto es preciso revisar las ideas tradicionales sobre la misma. Desde este punto de vista, la vieja técnica iusprivatística vuelve a ser capaz de responder al reto de las actuales necesidades mediante una concepción versatil del dominio inmobiliario en la que se dan dos características, a mi juicio, muy interesantes:
- Que no es bastante una simple penetración del Derecho público en el campo de la configuración civil del dominio para que éste responda a las necesidades de los tiempos.
- Por el contrario, que una excesiva acentuación de la delimitación pública de la propiedad rompería los esquemas organizativos de la actual sociedad, puesto que la complejidad de ésta exige mecanismos muy precisos en los que la técnica iusprivatística es absolutamente esencial.
Para llevar a cabo un análisis técnico de la actual organización de la propiedad puede partirse de diferentes criterios. En este artículo, a efectos dialécticos, y con cierta simplificación, se va a examinar la propiedad desde un cuádruple punto de vista: de su titularidad, de su objeto, de su contenido y, por último, desde el ámbito de la protección de su ejercicio. Page 64
Se sigue con ello el esquema que, en cuanto a la estructura del derecho subjetivo ofrece la clásica teoría del profesor Federico de Castro.
Se parte de la base de la concepción tradicional de entender el derecho de dominio sobre los bienes inmuebles como el ejemplo típico de los llamados derechos reales desvinculados en su ejercicio y en su protección del título que da lugar a su nacimiento o a su adquisición, de tal forma que el poder jurídico que confiere es ejercitable no solamente frente el transmitente, sino frente a todos los demás elementos integrantes de la comunidad y frente a la comunidad misma como sujeto independiente. Es, por tanto, el derecho real...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba