Condición resolutoria. Sumisión a Ley aplicable. Exclusión de consignación y de moderación equitativa tribunales. Competencia conocimiento recurso
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
RESUMEN.- En una venta con condición resolutoria de múltiples fincas en diversas CCAAs cabe someter todo el contrato al C.Civil (con exclusión de la legislación foral) y no siendo consumidores cabe pactar la resolución por incumplimiento sin consignación a 3os y excluir la moderación equitativa de los tribunales. Al no versar exclusivamente sobre normas autonómicas (competencia estatal en normas de conflicto) la competencia para conocer el recurso es de la DGRN (y no de la Generalitat catalana).
NOTA PREVIA.- Este mismo caso ya había sido previamente resuelto (y en sentido contrario) por la DGDEJ Catalana en la R. de 25 de julio de 2019, con lo que es la primera noticia que tenemos de que se hayan pronunciado sobre el mismo dos órganos distintos (DGDEJ-Cat y DGRN), el primero confirmando la calificación del registrador, y el segundo, revocándola. Discordancia que deberá resolverse por los Tribunales ordinarios o bien mediante un Conflicto Positivo de Competencia ante el T.C.
- HECHOS: Dos Sociedades NO consumidoras [SAREB e Inversora SL], ambas con domicilio social en Madrid, otorgan, ante un notario, también en Madrid, una compraventa con condición resolutoria de una pluralidad de fincas ubicadas en diversas CCAAs (si bien la mayoría sitas en Cataluña). En la escritura se pacta:
1) La sujeción, ex Art 10-5 CC, de todo el contrato (como una unidad) al C.Civil (con exclusión de la legislación autonómica y en este caso, entre otras, la catalana);
2) La Resolución por incumplimiento automática (Art 1504 CC) con pérdida de todas las sumas entregadas por la SL;
3) La exclusión de las obligación de consignar a favor de Terceros (Arts 59 y 175-6ª RH) esas sumas ya percibidas a retener por la vendedora;
4) Y la exclusión de moderación equitativa de los tribunales (Art 1154 CC) de la cláusula penal.
- El REGISTRADOR: califica negativamente, en una extensa y fundada calificación, de la que en apretada síntesis, podemos destacar:
1) La condición resolutoria expresa es una garantía de naturaleza indudablemente real que conduce a la aplicación del Art 10-1 CC como norma de conflicto (La posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen). En la misma línea, el Art 11-5 Reglamento UE "Roma I". Por tanto debe aplicarse la legislación catalana (Lex rei sitae).
2) Esta legislación catalana sustantiva (Art 621-54 CCCat; aplicable a cualesquiera compraventas, intervengan o no consumidores) contiene normas de carácter imperativo -de ius cogens-; no pudiendo, por ello, ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrario.
3) La necesidad de consignación resulta no solo del 175-6ª RH y de la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones (Art 1123 CC) sino de la ya tradicional y reiteradísima doctrina de la DGRN, incluso para la resolución ordenada judicialmente (por todas, la R. de 8 mayo de 2019 y las que en ella se citan).
4) La posibilidad de moderación equitativa de la cláusula penal por los Tribunales del Art 1154 CC es también una norma de orden público que no cabe eliminar mediante pacto, como tampoco cabe renunciar a la Tutela Judicial Efectiva del Art 24 CE-78.
Además una vez practicados los asientos quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales, por lo que su cancelación sin más podría suponer indefensión para el titular registral -el comprador, y también a los titulares de asientos posteriores, para oponerse a los presupuestos de la resolución por incumplimiento, o a la detracción y consignación de cantidades percibidas (véase por todas la R de 3 Octubre 2017).
- COMPETENCIA Funcional: Tras la calificación negativa, la vendedora (SAREB) recurre, y remite el recurso (para la DGRN) al registrador, quien, al versar sobre normas de Derecho catalán (regulación imperativa de la Condición Resolutoria en Art 621-54 CCCat) lo remite a su vez, conforme a los vigentes (no anulados) Arts 1 y 3-3 Ley Catalana Recurso Gubernativo, a la DGDyEJ de la Generalitat de Cataluña, indicando expresamente esa circunstancia [y que la calificación "se fundamenta, de forma exclusiva o junto con otros motivos, en normas del derecho catalán" (Art 1 LCat) y que hay un solo (Art 3-3 LCat, vigente) recurso presentado (NO varios recursos, Art 3-4, único anulado por STC 4/2014)] para que sea esta última Dirección General [Cat] la que lo notifique a la DGRN para su conocimiento y alegaciones -y se supone para que decidan, de mutuo acuerdo o ante TC, cuál de las 2 Direcciones Generales es la competente para resolver sobre el fondo del asunto debe resolver—.
El registrador no se pronuncia sobre la competencia de uno u otro Centro Directivo, y se limita, conforme a la literalidad de los vigentes arts 1 y 3-3 antes citados, a remitir el único recurso planteado (no hay acumulación) a la DGDEJ Cat para que lo notifique a la DGRN y resuelva la que resulte competente.
La recurrente planteó una cuestión declinatoria para que la DGDEJ Cat no conociera el recurso. La declinatoria fue desestimada. La DGRN tras la notificación recibida de la DGDEJ remitió tanto a ésta como al registrador sendos escritos atribuyéndose la competencia para conocer del recurso (que versaría sobre una norma de conflicto estatal). Finalmente la DGDEJ Cat desestimó el recurso y confirmó la calificación, que ahora se revoca por la DGRN.
- La vendedora (SAREB) recurre, también en un extenso y detallado escrito, del que en síntesis resulta:
1) En cuanto a la COMPETENCIA: que NO se debate sobre una norma de Derecho Civil catalán, sino un Prius de competencia exclusiva del Estado (Art 149-1-8 CE-78), la norma de conflicto del Art 10-5 CC, cuyo conocimiento corresponde por tanto a la DGRN (y NO a la DGDEJ Cat).
2) La condición resolutoria es una garantía accesoria, cuya inscripción no altera su naturaleza ni la convierte en real, sigue tratándose de un derecho personal tabularmente protegido (resulta además de su ubicación sistemática, en sede de Obligaciones y Contratos y no en la de Derechos Reales (tanto en CC como en CCCat).
Por tanto dada su accesoriedad a un contrato (de compraventa) resulta aplicable el Art 10-5 CC (y el Art 3 Reglamento UE "Roma I"), y por tanto caben pactos de sumisión contractual, que sometan a la totalidad del contrato como una unidad (no objeto por objeto vendido) a una Ley en la que existen claros puntos de conexión: Domicilio contratantes, lugar celebración contrato, situación de laguna de las fincas vendidas.
3) Tampoco es evidente que el Art 621-54 CCCat sea de carácter imperativo, pues nada dice expresamente al respecto mientras que el Art 111-6 CCCat. dice que "Las disposiciones del presente Código y de las demás leyes civiles catalanas pueden ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrario, a menos que establezcan expresamente su imperatividad o que ésta se deduzca necesariamente de su contenido".
4) En cuanto a la necesidad de consignación el 175-6ª RH solo la exigiría "en su caso" [no "siempre"] y la tradicional doctrina de la DGRN, ha sido objeto de matices, incluso discrepancias en las últimas décadas (innecesariedad en la opción de Compra -R. 22 enero 2018—, en Leasings con condición resolutoria -R. 15 junio 1998— o para la propia condición resolutoria -R.16 diciembre 2015—), y en este caso la cláusula penal pactada absorbe todas las prestaciones, por lo que nada queda por restituir (ni será de aplicación el Art 1123 CC) .
5) La posibilidad de moderación equitativa de la cláusula penal por los Tribunales del Art 1154 CC, según jurisprudencia del TS (entre otras, SS de 7 de abril de 2014, 2 de octubre de 2017, 24 de octubre de 2017 y 14 de febrero de 2018), no cabe la moderación judicial de una pena si ésta ha sido establecida para sancionar un incumplimiento concreto y sólo admite la moderación judicial cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido sólo parcialmente o extemporáneamente.
- RESOLUCIÓN: La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.
- Doctrina:
A) En cuanto a la COMPETENCIA, reitera el criterio del Centro Directivo, por todas, las RR de 27 junio 2006 y de 5 marzo 2018, de atribuirse la competencia exclusiva para conocer los recursos "mixtos", los que versen sobre cuestiones de Derecho Común (o Registral) y Foral al mismo tiempo, aunque se trate de un solo recurso y no varios, es decir como si el Art 3-3 LCat hubiera sido también anulado por la STC 4/2014.
B) Y en cuanto al fondo del asunto (Dcho Internacional Privado; Condición Resolutoria; Consignación y Moderación equitativa) IES destaca lo siguiente:
I.- Problema de Derecho Interregional.-
El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de compraventa de fincas radicantes en Distritos Hipotecarios ubicados dentro y fuera de Cataluña en la cual se pacta una condición resolutoria en garantía de precio aplazado sujeta a las disposiciones del Código Civil. Entre sus estipulaciones se encuentran la retención de cantidades en concepto de cláusula penal con renuncia expresa de la moderación judicial establecida en el artículo 1154 del Código Civil y la resolución automática por acta de notificación.
El registrador de la propiedad suspende la inscripción pues considera aplicable el artículo 621-54 del Libro VI del Código Civil de Cataluña[1] . La resolución JUS/2185/2019, de 25 de julio le da la razón y la RDGRN firmada el 29 de agosto de 2019, se la quita. Sostiene el Registrador la aplicación del artículo 10.1 del código civil, dado el carácter de derecho real de garantía que ostenta la condición resolutoria explícita lo que determina la exclusión en este punto del derecho civil común por el que han optado las partes contratantes. La constitución, desarrollo y eventual ejercicio de la condición resolutoria queda sometida a la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba