La comunitat especial per torns
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notari de Castelló d'Empúries |
| Páginas | 143-162 |
Page 143
La Llei 5/2006, de 10 de maig, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals, regula en el Títol cinquè les situacions de comunitat, destinant el capítol primer a les disposicions generals, el segon a la comunitat ordinària indivisa, el tercer al règim jurídic de la propietat horitzontal, el quart a la comunitat especial per torns i el cinquè la comunitat especial per raó de mitgeria, sent la comunitat especial per torns la que correspon estudiar en aquest moment.
Aquest tipus de comunitat és la coneguda genèrica i popularment com a "multipropietat" i es regula als articles 554-1 al 554-12, ambdós inclosos, ubicació sistemàtica de la que s'extrau una primera conclusió: el Codi solament regula la situació coneguda genèricament com a "multipropietat" partint de la base de la comunitat d'aprofitament que es crea i que es tradueix en el repartiment entre els titulars de l'ús del bé per unitats temporals, discontínues i periòdiques amb el caràcter de dret real.
Així doncs, el legislador regula la possibilitat de configurar com una situació de comunitat aquesta distribució de l'ús d'un bé amb naturalesa de dret real. Això significa que s'examina la comunitat d'aprofitament per torns des de la perspectiva dels efectes que produeix, és a dir, atenent a la situació de comunitat que la distribució de l'ús de la cosa provoca i no a la seva configuració jurídica general.
Donada la limitació de temps existent, tractaré aquells temes que em semblen més interessants: el concepte de la comunitat especial per torns, la solució adoptada pel Codi sobre la seva configuració jurídica, les principals característiques i novetats de la nova regulació i l'aspecte formal, que no pot faltar donada la professió de qui els dirigeix aquestes paraules.
En la pràctica jurídica s'ha vingut utilitzant l'expressió "multipropietat" per referirse a una realitat complexa dins de la qual s'han inclòs figures diverses, encara que totes elles es caracteritzen per l'existència de una pluralitat de persones que tenen dret a utilitzar una cosa, ja sigui moble o immoble, atribuint-se a cadascuna d'elles l'ús o aprofitament de la mateixa durant un període de temps determinat, de manera que el factor tempsPage 144 es converteix en l'element determinant del repartiment de l'aprofitament entre els titulars. Aquesta definició, de caràcter genèric, compren totes les formes de configurar aquesta situació, ja sigui com a dret de copropietat, com un dret real limitat en cosa aliena o com un dret personal, encara que en sentit estricte l'expressió "multipropietat" es refereixi exclusivament a la configuració de la situació descrita com una forma de copropietat. No obstant, el Codi regula solament l'opció de configurar-la com una comunitat d'ús de caràcter real, és a dir, com una institució jurídica de naturalesa real per mitjà de la qual es configura la facultat que confereix al titular l'aprofitament amb caràcter exclusiu d'un bé per unitats temporals discontínues i periòdiques que es gaudeix i s'exercita de manera exclusiva, definició que completa l'article 554-1 quan, destacant l'existència de una situació de comunitat funcional, precisa que «els titulars, en la comunitat per torns, tenen el dret de gaudir del bé sobre el qual recau, amb caràcter exclusiu, per unitats temporals discontínues i periòdiques».
Donada aquesta configuració, es comprèn que s'abandonés la denominació de "multipropietat" ja que, si bé es la més coneguda, té els desavantatges de referir-se a una sola de les formes de configurar el dret d'aprofitament per torns i expressa l'existència de varis copropietaris però sense indicar com es reparteix entre ells l'aprofitament de la cosa comuna.
Altres denominacions com la de "temps compartit", traducció de l'expressió anglesa "time sharing", "aprofitament temporal de béns immobles" o "multiaprofitament" tampoc han estat del grat del legislador per no ser prou comprensives de les característiques d'aquesta situació jurídica. Per això, ha optat per l'expressió "comunitat especial per torns", que recalca la idea de que els titulars es reparteixen la utilització de la cosa per torns, la qual cosa implica un aprofitament per cadascun ells en la mida que comporta aquest torn1.
Més que estudiar aïlladament la naturalesa o configuració jurídica d'aquesta institució crec que és més interessant veure la seva evolució en els darrers anys en el nostre país, analitzant les diverses solucions que se li han donat tant per la pràctica jurídica i econòmica com pels poders públics.
El cert és que la coneguda vulgarment com a "multipropietat", és un fenomen lligat al desenvolupament turístic d'Espanya, fins el punt que, com diu l'Exposició de Motius de la Llei del Parlament espanyol 42/1998, de 15 de desembre, «España es el segundo país del mundo en número de complejos explotados de esta forma». Per això ha tingut per objecte principalment immobles d'ús turístic i ha estat regulada de les més diverses formes que, fonamentalment, són les següents: Page 145
1º ) Formes societàries
Són pròpies de França i dels països anglosaxons i van ser utilitzades a Espanya per persones jurídiques estrangeres que van començar a explotar turísticament immobles sota la forma de "thime sharing" o temps compartit. Es mouen en l'àmbit dels drets personals i en relació als immobles destinats al turisme, de forma que jurídicament hi ha una sola propietat ordinària que correspon a la societat o club o qualsevol forma de persona jurídica en la que es van integrant les persones que adquireixen el dret a utilitzar l'immoble, si bé aquest dret és un pur dret personal que depèn absolutament de la solvència i serietat del propietari, de manera que la protecció de l'adquirent és pràcticament inexistent, quedant totalment al marge dels controls públics, especialment el notarial i registral, sent possibles les estafes derivades tant de l'adquisició de participacions de la persona jurídica ja venudes, gravades, embargades o empenyorades com de la possible pèrdua dels drets sobre l'immoble si aquest, que segueix sent propietat de la societat o persona jurídica, és venut, embargat, hipotecat o afectat per un procediment concursal.
Aquesta forma no ofereix cap garantia i ha provocat greus problemes en els adquirents, normalment també estrangers, que han estat objecte d'estafes.
2º) Formes que es mouen en l'àmbit del dret d'obligacions
Simultàniament amb les formes societàries també es van donar formes que es limitaven a atorgar a l'adquirent un pur dret personal.
En aquest cas l'immoble en qüestió pertany a una persona, física o jurídica, que l'explota turísticament mitjançant uns contractes pels quals s'obliga a facilitar als adquirents l'ús d'un apartament durant un període de temps determinat cada any i durant un número d'anys també determinat, amb totes les varietats possibles derivades de la llibertat de pacte pròpia d'una figura purament contractual, de caràcter purament obligacional i presenta els mateixos problemes de falta de garanties que hem dit anteriorment.
Destaca entre aquestes formes la de l'arrendament, vigent actualment a Grècia i també, com a alternativa, a la Llei espanyola 42/1998.
3º) Formes que configuren el dret d'aprofitament per torns amb caràcter real
En aquest cas es parteix de l'existència de una pluralitat de persones titulars d'un dret real sobre l'immoble, ja sia la plena propietat o bé un dret real limitat d'ús, qüestió aquesta que examinarem posteriorment. En qualsevol dels dos casos, tots els titulars tenen dret a utilitzar l'immoble, organitzant les relacions entre ells atribuint a cadascun un període temporal durant el qual por usar l'immoble de forma exclusiva.
No obstant, el cert és que en la pràctica va ésser més acceptada la forma de la copropietat i aquesta configuració, més propera a la tradició jurídica espanyola i catalana inspirada en el Dret romà, es va traduir durant alguns anys en la venda per part de la societat propietària de l'immoble de quotes indivises als compradors, acompanyant aquesta compravenda de plena propietat d'un pacte personal pel qual aquesta quota indivisa li donava dret a la utilització exclusiva de l'immoble durant un període de temps anual, de manera que en moltes inscripcions registrals trobem que els titulars d'un dret d'aprofita-Page 146ment per torns apareixen formalment com a propietaris d'una quota indivisa de l'immoble però no del concret aprofitament temporal corresponent al seu torn ja que aquest es configurava com a pacte personal i, per tant, sense transcendència real.
Amb el temps es va donar un pas més en aquesta configuració real del dret d'aprofitament per torns i es va començar a potenciar la idea de que entre els...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba