SAP Barcelona 364/2005, 15 de Junio de 2005
| Ponente | VICENTE CONCA PEREZ |
| ECLI | ES:APB:2005:6332 |
| Número de Recurso | 844/2004 |
| Número de Resolución | 364/2005 |
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 4ª |
D. VICENTE CONCA PEREZD. MARIA MERCEDES HERNANDEZ RUIZ-OLALDED. MIREIA RIOS ENRICH
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Cuarta
ROLLO Nº 844/2004
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 834/2003
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 364/05
Ilmos. Sres.
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
En la ciudad de Barcelona, a quince de junio de dos mil cinco.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 834/2003 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Barcelona, a instancia de Dª. Elsa y D. Ernesto, contra LA FUNDACION FELIX LLOBET NICOLAU; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los ACTORES contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de julio de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por el Procurador D. José María Cortal Pedra en nombre y representación de D. Ernesto y Dña. Elsa, no habiendo lugar a la reclamación realizada en demanda.
Las costas serán abonadas por los actores".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 26 de abril de 2005.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.
Los actores, Dª Elsa y D. Ernesto, ejercitan acción frente a la Fundación Félix Llobet Nicolau pidiendo que se declare válida y eficaz la compraventa de la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, NUM001, NUM002 de esta ciudad celebrada en 25.10.99, así como que se declare pagada a fecha 31.10.03 la cantidad de 14.277.585 pesetas a cuenta del total precio de 42 millones de pesetas, y que se condene a la demandada a otorgar escritura de compraventa contra el pago de la cantidad restante. Alegan los actores como hecho en los que descansa su pretensión: a) el 1º diciembre de 1998 los actores suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda de autos, que llevaba anexa una opción de compra mediante documento separado en el que se decía que ¿Si durante la vigencia del presente contrato de arrendamiento la propiedad acordara la venta del departamento objeto de éste, previa división horizontal de la totalidad del edificio, el arrendatario gozará de un derecho de compra del mismo, quedando fijado el precio de venta en la suma de 35.000.000 pesetas. De dicho precio se deducirá el 70% de los importes abonados por el arrendatario en concepto de alquiler (renta) y pagados desde la firma de este contrato hasta el día del ejercicio del derecho de compra.- Una vez comunicado fehacientemente al arrendatario la decisión de proceder a la venta del departamento, éste dispondrá de 90 días naturales a partir de la fecha de la notificación, para ejercitar el derecho de compra al precio estipulado. Transcurrido dicho plazo sin ejercitar dicho derecho se entenderá que desiste del mismo y la propiedad podrá vender el departamento libremente'; b) el arrendamiento y la opción de compra fueron firmados por Dª María Milagros, actuando en nombre de la Fundación, y en la misma fecha se entregó por los actores a la inmobiliaria Star Planet SL la cantidad de 4.200.000 pesetas en concepto de arras, condicionadas a la aprobación de la propiedad, para la adquisición del piso de autos por un precio de 42 millones (de los que 7 correspondían a muebles y enseres); c) el 25.10.99 el API D. Gabino comunica a los actores que la propiedad ha decidido dividir horizontalmente el inmueble y poner a la venta el piso, contestando en el mismo día los actores en sentido afirmativo, haciendo entrega de la cantidad de 2.800.000 pesetas; d) al retrasarse el otorgamiento de la escritura, a partir de 1º de marzo de 2000 D. Gabino, manifestando actuar en nombre de la Fundación, imputa el 100% de la renta a cuenta del precio; e) en marzo de 2000 los actores acometieron obras de rehabilitación de la vivienda, previa autorización de la Fundación; f) el Sr. Gabino actuaba en nombre de la Fundación en virtud de documento de 30.12.98 (2 de la demanda, folio 18) en el que el presidente de la Fundación dice que ¿autorizamos a D. Gabino, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, Colegiado nº 2103 de Barcelona, para que, actuando como mandatario de la Fundación Félix Llobet Nicolau, pueda gestionar la venta y formalizar compromisos de compra venta, pagas y señales y opciones de compra de los pisos de nuestra propiedad situados en los edificios de la CALLE001, NUM003 a NUM004, y c/ CALLE000, NUM005 y CALLE000, NUM000 de Barcelona'.
La demandada se opone a la pretensión del actor, alegando: a) ineficacia de los documentos a través de los que se intenta articular la opción de compra; b) inexistencia de voluntad de vender por parte de la Fundación e imposibilidad de hacerlo al carecer el mismo presidente de la misma de facultades para disponer en el caso concreto, lo que comporta la insuficiencia del apoderamiento conferido, en su caso, al Sr. Gabino; c) actuación fraudulenta de compradores y Sr. Gabino e insuficiencia del poder de éste, en todo caso.
El juez dicta sentencia desestimatoria de la demanda, en la que sienta: a) la validez del contrato de arrendamiento y su anexo de derecho de adquisición preferente; b) la ineficacia frente a la Fundación del documento de arras firmado por Star Planet SL, al carecer esta sociedad de poderes de representación de la Fundación, no habiéndose probado que los 7 millones que se dicen abonados por los actores hayan ingresado en las cuentas de la Fundación; c) el Sr. Gabino carecía de poderes suficientes para obligar a la Fundación mediante la conclusión de una compraventa, estando autorizado únicamente para mediar en la operación pero siendo necesaria la emisión de voluntad directa de la Fundación. Y por esto desestima la demanda, por entender que no se celebró la compraventa.
Los actores interponen recurso de apelación frente a la sentencia dicha, constituyendo el núcleo del mismo el último de los puntos tratados en la sentencia, pues los anteriores han sido consentidos por las partes. Por ello, entendemos que no tienen eficacia las afirmaciones de la defensa de la Fundación en torno a la validez del arrendamiento con tanteo covencional. La sentencia le da plena validez obligacional, entendiendo que la Fundación queda vinculada por dichos contratos. Carecen de sentido, pues, sus disquisiciones acerca de las facultades de la Sra. María Milagros para contraer tal obligación en nombre de la fundación, cuando el criterio del juez ha sido consentido al no articularse recurso alguno contra las afirmaciones de la sentencia.
El centro del recurso, como hemos dicho, gravita en torno al alcance del documento de autorización emitido por el presidente de la fundación a favor del Sr. Gabino, que el juez considera que es insuficiente para formalizar la compraventa. El apelante pone de relieve que el juez se centra en una de las facultades que contiene dicho documento (antes transcrito), la de ¿gestionar la venta', omitiendo toda referencia a las demás facultades comprendidas en el mismo, concretamente ¿formalizar compromisos de compraventa, pagas y señales y opciones de compra'. Y entiende el apelante que en estas facultades sí se confería al Sr. Gabino poder bastante para vender.
Lo primero que destaca el apelante es que la Fundación tenía intención de vender tanto al tiempo de concertarse los arrendamientos con opción de compra como el 25.10.99, al formalizarse la voluntad de comprar y vender, para seguidamente denunciar la errónea aplicación de los preceptos reguladores del mandato y la interpretación de los contratos.
En cuanto al primer extremo, ciertamente parece bastante expresivo de la voluntad de la Fundación, exteriorizada a través de los actos de su presidente, el hecho de que se otorgaron cuatro contratos más en las mismas condiciones, a favor, precisamente y entre otros, de la hija y nieta del presidente, así como los términos del mismo anexo al arrendamiento, en el que se prevé una prórroga del arrendamiento si no se formaliza en el plazo previsto la compra por causa...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
ATS, 23 de Septiembre de 2008
...la Sentencia dictada, con fecha 15 de junio de 2005, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), en el rollo de apelación nº 844/2004, dimanante de los autos de juicio 834/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de - Mediante Diligencia de Ordenación de 3 de octubre de ......