Compraventa y opción de compra sobre aprovechamientos urbanísticos
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen : Extensa resolución sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho y el derecho de opción.
Hechos: se presenta a inscripción una escritura que tenía por objeto la elevación a público y modificación de un contrato privado de opción de compra.
La Registradora aprecia la existencia de los siguientes defectos y la Dirección estima parcialmente el recurso. Realiza un extenso estudio sobre el aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho siguiendo su doctrina sobre este particular si bien, centrándonos en el caso objeto de este expediente y para una mejor comprensión, procede analizar cada defecto alegado por la registradora y su posterior resolución por el Centro Directivo.
1º. Defecto: no procede la inscripción del ejercicio de la opción por no constituir un supuesto de acto preparatorio del negocio sobre el aprovechamiento, si no su transmisión, y no resultando posible la apertura de folio registral por no darse ninguno de los supuestos del artículo 39 del Real Decreto 1093/1997. Considera que la inscripción, por exigencias del principio de folio real, y dado que la transmisión del aprovechamiento no puede abrir folio registral al no tratarse del supuesto de hecho al que se refiere el artículo 43 del Real Decreto 1093/1997, sólo podrá tener lugar cuando se inscriban las fincas resultantes, en las que se materializará el aprovechamiento sobre el que se constituyó la opción.
En cuanto a este primer defecto se confirma la calificación registral al no resultar acreditado que se trata de un sistema de gestión privada ni las unidades de aprovechamiento que específicamente corresponden a la finca registral y por tanto a su a su propietario. El artículo 39.4 del Real Decreto 1093/1997 permite la apertura de folio independiente al aprovechamiento, entre otros supuestos, cuando concurran los siguientes requisitos cumulativos:
1) Que se trate de una actuación sistemática,
2) Que sea un sistema de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares y,
3) Que la transmisión se verifique antes de la aprobación definitiva del proyecto.
2º. Defecto : las transferencias de aprovechamiento urbanístico requieren autorización administrativa conforme a los artículos 37 del Real Decreto 1093/1997 y el consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el artículo 33 de Real Decreto 1093/1997, no cual no se acredita en la escritura.
Este defecto se revoca al no tratarse de una...
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