La reforma del artículo 20 se debe complementar con el 2.° y siguientes párrafos del artículo 34 de la ley Hipotecaria
| Autor | Manuel Villares Picó |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 87-98 |
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Se acaba de publicar la nueva reforma del artículo 20 de la ley Hipotecaria respecto al tercer párrafo y al sexto.
La nueva redacción del párrafo tercero está clara y con los términos completivos de una ley. No podemos decir lo mismo del párrafo sexto. ¿ Por qué no lo habrán dejado como estaba antes, que estaría suficientemente? Antes establecía que no resultando inscrito a favor de persona alguna el derecho que se ha mencionado en los párrafos anteriores y no se justificase tampoco que lo adquirió el otorgante, según previene el citado tercer párrafo, los Registradores harán anotación preventiva. Pero en la última reforma dicho sexto párrafo está poco explícito, y según la regla cuarta del correspondiente artículo 87 del Reglamento, recientemente reformado, parece que quiere decir algo más que el sexto párrafo viejo. Según esta regla 4.a podrá hacerse anotación preventiva cuando no resulte inscrito el derecho a nombre de persona alguna en los casos siguientes :
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Cuando se presente un título a inscribir y no se justificare que el transferente adquirió su derecho mediante información posesoria que autoriza el artículo 392 de la Ley, mediante la información de dominio que establece el artículo 400 de la misma Ley o mediante cualquier otro título inscribible. Suponemos que este cualquier otro título inscribible habrá de ser : un título que produzca una inscripción que no tenga la limitación de dos años que preceptúa el párrafo cuarto del artículo 20, por ejemplo, un título anterior a 1863 y además el testimonio de una sentenciaPage 88declarando la propiedad de los bienes inmuebles de capellanías colativas extinguidas o el mejor derecho para la conmutación de las existentes y las actas de la conmutación (artículo 16 del Reglamento), las resoluciones definitivas en los interdictos, las copias notariales de las actas judiciales de deslindes y amojonamientos, los deslindes administrativos (artículo 17 del Reglamento), las certificaciones de posesión dadas por los Jefes de las dependencias del Estado y corporaciones civiles y eclesiásticas, certificación de la administración del Estado para inscribir el retracto administrativo, las hojas de valoración del los inmuebles en los casos de expropiación forzosa y el acta de posesión de los ocupados en la reforma o ensanche de poblaciones. Todos estos documentos son títulos inscribibles que permiten inmatricular la finca bien a nombre del transferente, como inscripción previa, bien directamente a nombre del adquirente.
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Cuando se tratare de inscribir al amparo del párrafo tercero del artículo 20 de la Ley y no constasen en los documentos públicos presentados las circunstancias esenciales dé la adquisición anterior. Si estas circunstancias de la adquisición anterior se acreditan en documento fehaciente se podrá inscribir y no anotar, según claramente previenen las reglas 2.a y 3.a del mismo artículo 87.
En resumen, que ahora podrá inscribirse el documento público : 1.°, cuando aparece acreditada la pertenencia del derecho del transferente o causante por el Registro en la inscripción a su nombre (primer párrafo del artículo 20 de la Ley) 2°, cuando se justifique la adquisición anterior con los documentos públicos a que nos hemos referido antes en el primer apartado al tratar de la regla 4.a; 3.a, cuando se acredite la adquisición anterior con documentos públicos y con documentos privados que sean fehacientes, conforme el artículo 1.227 del Código civil, y que estos privados fehacientes que se presenten habrán de ser archivados en el Registro, y 4.°, cuando consten en el documento público que se presente a inscribir las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tales como la persona de quien el transferente adquirió su derecho, el acto que motivó la adquisición anterior, funcionario que expidió el documento, si es público, y la fecha del documento que acredite la adquisición anterior.Page 89
¿ Quiere decir esto la nueva reforma de los citados artículos de la Ley y del Reglamento? Pues entonces hagamos un llamamiento a los Notarios y a los Registradores a dignificar las dos instituciones. ¿Cómo? No acordándose del arancel hasta que el acto esté autorizado o inscrito, pensando con juicio estoico y puritano en que a la Notaría, y principalmente al Registro, no deben ir más que actos lícitos sobre inmuebles de procedencia muy justificada. Dándonos unos y otros cuenta de esto estoy seguro que no habrá en lo sucesivo Notarios ni Registradores que aleccionen a sus clientes para disfrazar la descripción de las fincas, a fin de que en el Registro puedan pasar como fincas no inscritas, sirviendo esto para que alguno de ligera cultura jurídica pueda decir que el Registro no vale para nada. Es preciso que desaparezca la creencia en que los honorarios de la inscripción pueden hacer disminuir el número de escrituras públicas y que se den cuenta de que, si hay clientes que pretenden hoy ahorrar los honorarios de la inscripción, mañana ahorrarán también los honorarios de la escritura notarial, limitándose a hacer documento privado para ellos será lo mismo, porque su ignorancia no les permite conocer los efectos preventivos de todo pleito que lleva la inscripción, y atienden sólo a la satisfacción presente de poderse aíhorrar unas pesetas prescindiendo de la inscripción y luego de la escritura pública, porque se percatan de que la escritura pública tiene su valor sólo como preparatoria de la inscripción y observan, y así se lo advierten los Abogados, que el documento privado liquidado produce efecto contra tercero civil, como la escritura pública es decir, que aprecian que la eficacia de la escritura pública, por sí sola, estará en la fuerza adquisitiva, sin darle importancia al valor secundario de poder sacar otra copia si se pierde la primera, y aprenden en la realidad que si el dueño de una finca la vende en escritura pública que no se inscribe y que luego o antes el mismo vendedor la vendió a otro que compra con buena fe en documento...
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