La cláusula de intereses en el préstamo hipotecario entre particulares: el límite de la usura
| Autor | María Goñi Rodríguez De Almeida |
| Cargo | Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria |
| Páginas | 2357-2373 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 798 págs. 2357 a 2373. Año 2023 2357
1.3. Derechos Reales
La cláusula de intereses en el préstamo
hipotecario entre particulares:
el límite de la usura
The interest clause in the mortgage loan between
individuals: the usury limit
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA.
Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria
RESUMEN: El contrato de préstamo hipotecario es probablemente la forma
de nanciación más segura para ambas partes contratantes: el deudor hipotecante
propietario del inmueble que tiene y ofrece una garantía suciente para obtener
esa nanciación, y la del acreedor prestamista que tiene la seguridad de cobro de
su crédito mediante la realización en valor de dicho bien. El acreedor prestamista
es mayoritariamente una entidad nanciera o de crédito, pero nada obsta para
que el acreedor hipotecario sea una entidad no nanciera, profesional o no. El
distinto carácter del acreedor hipotecario hace que el contrato de préstamo ga-
rantizado con hipoteca tenga diferentes requisitos y exigencias legales, pues en el
caso del acreedor no entidad nanciera, no está sujeto a la estricta reglamentación
del Banco de España, lo que permite mayor exibilidad o autonomía en las cláu-
sulas que lo componen. Si el préstamo se concede por un particular a otro, el vacío
legal en cuanto a los límites que deben establecerse, sobre todo en relación con el
pacto de los intereses remuneratorios y moratorios, es aún mayor. Nunca pueden
ser usurarios, pero este concepto es indeterminado sin que pueda compararse con
índices objetivos. Analizamos en este trabajo las peculiaridades de dicho préstamo
hipotecario entre particulares con especial interés en la cláusula de intereses no
usurarios a la luz de la reciente jurisprudencia.
ABSTRACT: The mortgage loan contract is probably the safest form of nancing
for both contracting parties: the mortgagor who owns the property, who has and offers
a sufcient guarantee to obtain this nancing, and the creditor who has the security of
collecting his credit through the realization in value of said property. The lending creditor
is mostly a nancial or credit institution, but nothing prevents the mortgage creditor from
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La cláusula de intereses en el préstamo hipotecario entre particulares...
being a non-nancial entity, professional or not. The different nature of the mortgage
creditor means that the mortgage-backed loan contract has different legal requirements
and requirements, since in the case of the non-nancial entity creditor, it is not subject to
the strict regulations of the Bank of Spain, which allows greater exibility or autonomy
in the clauses that compose it. If the loan is granted by one individual to another, the
legal vacuum in terms of the limits that must be established, especially in relation to the
remuneration and default interest agreement, is even greater. They can never be usurious,
but this concept is indeterminate without being able to be compared with objective indices.
In this paper we analyze the peculiarities of said mortgage loan between individuals with
special interest in the non-usurious interest clause in light of recent jurisprudence.
PALABRAS CLAVE: préstamo, hipoteca, intereses, entidad no nanciera, usura.
KEY WORDS: loan, mortgage, interest, non-nancial entity, usury.
SUMARIO: I. PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y TIPOS DE PRESTAMISTAS.—
II. PRESTAMISTA HIPOTECARIO QUE NO ES ENTIDAD FINANCIERA. II.1.
PRESTAMISTA PROFESIONAL QUE NO ES UNA ENTIDAD FINANCIERA. II.2. PRESTAMISTA PARTICU-
LAR.—III. LA CLÁUSULA DE INTERESES EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECA-
RIOS ENTRE PARTICULARES.—IV. CONCLUSIONES.—V. RESOLUCIONES
CITADAS.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y TIPOS DE PRESTAMISTAS
El contrato de préstamo hipotecario ofrece como garantía al acreedor el dere-
cho real de hipoteca sobre el inmueble que recae. El poder de realización que otor-
ga la hipoteca a su titular hace que sea la forma de garantía más ecaz y segura
en la práctica, pues el valor del inmueble es suciente para poder cobrar el crédito
en caso de impago. No es de extrañar, por tanto, que sea esta forma de garantía
la más habitual para garantizar préstamos o créditos inmobiliarios, para la nan-
ciación y adquisición de vivienda. Corrobora esta tesis el hecho de que un 74,6%
de las compraventas de vivienda en el último trimestre del año pasado se han
nanciado con préstamo hipotecario, experimentando un incremento de 5 pun-
tos, con respecto al anterior; si bien es cierto que el número total de hipotecas ha
descendido debido al descenso de la compraventa de viviendas, y consecuencia de
la elevación de los tipos de interés. A pesar de todo, en el año 2022, “se han regis-
trado 463.463 hipotecas sobre vivienda, con un incremento del 11,2% con respecto
a los doce meses precedentes. Estos resultados interanuales suponen un peso con
respecto al total de compraventas de 2022 del 71,7%”1. Siendo la nanciación de
compraventa de vivienda su mayor utilidad, no puede olvidarse que también sirve
para garantizar cualquier otro tipo de obligación y, por tanto, de préstamo o cré-
dito distinto del inmobiliario. Es una garantía ecaz, directa, y rápida.
De igual manera, de forma mayoritaria, solemos asimilar el préstamo garan-
tizado con hipoteca con aquel en el que el prestamista es una entidad nanciera o
bancaria, en cuyo caso, está especialmente supervisado por el Banco de España, y
sometida a una mayor regulación; no obstante, el acreedor hipotecario puede no
ser una entidad de este tipo, siendo una entidad profesional que se dedique a la
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