Civil
| Autor | Bartolomé Menchén |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1337-1346 |
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Se planteó en esta litis, además de otras cuestiones de hecho, el interesante problema jurídico de si tratándose de una comunidad de casas por pisos, tocios los integrantes de la misma, en conjunto, o cualquiera de ellos aisladamente, pueden ejercitar cualquier acción en reclamación de daños que se les hubieren causado en sus participaciones privativas, o, incluso, en los elementos comunes cuyo uso, disfrute o aprovechamiento les pertenecen en proindivisión, o si, .por el contrario, y cual pretende la entidad recurrente, tales acciones tienen que ser ejercitadas por el Presidente de la comunidad, a quien el artículo 12 de la Ley confiere la representación para actuar en defensa, tanto de los derechos privativos como de los relativos a los elementos comunes.
Para resolver adecuadamente este sugestivo problema, dice la sentencia, es necesario parar mientes en la naturaleza de esta especial comunidad, qus nuestra ley-a diferencia del proyecto, que la titulaba propiedad por apartamentos-denomina «propiedad horizontal», y que otros ordenamientos llaman de «casas por pisos», «condominio de casas», «fracción autónoma», «comunidad pro diviso», y a la cual distintos autores pretenden identificar con otras instituciones con las que, en algún particular extremo, tienen cierta semejanza, aunque en el conjunto de ellos discrepen en absoluto: servidumbre, sociedad, cuasi contrato, colectividad sin personalidad jurídica, comunidad social, superposición de propiedades, copropiedad con indivisión forzosa, mancomunidad solidaria.
Que sea cual sea la naturaleza jurídica de esta institución especial, lo cierto es que nuestra jurisprudencia-después de la sentencia de 6 de abril de 1946-la configura como una institución sui generis de carácter complejo, a la que es inúcil buscarle semejanzas e identidades parciales para que sea absorbida en otros tipos clásicos, ya que no es una comunidad, en cuanto existen elementos privativos de los varios propietarios, siquiera coexista esa pro-Page 1338piedad privativa con el condominio en proindivisión sobre los elementos comunes necesarios para el uso y disfrute de aquéllos; y lo mismo proclama nuestra legislación, comenzando por la Ley de 25 de octubre de 1939, que reconocía la existencia de «un derecho singular y exclusivo de propiedad en cada piso», con «un derecho de copropiedad sobre los elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute», y terminando por la de 21 de julio de 1960-que es la vigente-, que en su artículo 3.°, al señalar los derechos de los comuneros, tiene buen cuidado de puntualizar que tienen «al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente... y la copropiedad, con los demás dueños del piso o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
Que, consiguientemente, configurada esta especial institución como yuxtaposición de esas dos distintas clases de propiedad, se comprende fácilmente que todos los que sean titulares de ella, bien en conjunto, o bien aisladamente-y aun existiendo Presidente designado-, podrán ejercitar toda clase de acciones tendentes al resarcimiento de daños o a la indemnización de perjuicios que se les haya irrogado, lo mismo con relación a sus propiedades exclusivas que con referencia a los elementos comunes, ya que los daños en aquéllas o en éstos le afectan a su derecho particular, que requiere necesariamente la utilización de los elementos comunes.
Que este reconocimiento de legitimación en los propietarios, que nuestra, ley no hace de manera expresa, es afirmado en algún Ordenamiento extranjero, que, como la ley búlgara de 8 de febrero de 1951, admite la posibilidad de que cada propietario intervenga personalmente como parte en los procesos, aunque el Presidente represente a la comunidad; y lo es también por la jurisprudencia de otros países, que ha admitido que el propietario singular pueda obligar a retirar una construcción abusiva, o pueda reclamar la indemnización que le corresponda contra el causante de los daños; porque los poderes de gestión, de representación y de disposición están limitados en esta especial comunidad al ámbito de la administración y buen uso del edificio, sin interferencia en los derechos autónomos que corresponden individualmente a cada propietario.
Que, a mayor abundamiento, la analogía que la recurrente pretende ver entre la llamada propiedad horizontal y la sociedad es totalmente inexistente, porque en ésta surge un ente social distinto de los componentes y con patrimonio diferente del particular de ellos, lo cual no sucede en esa especial comunidad que contempla el recurso.
La cuestión debatida, en síntesis, fue si la revisión de precios establecida en el Decreto-Ley de 18 de enero de 1957, como consecuencia de la cual el adjudicatario contratista de determinadas viviendas cobró importantes cantidades de la Administración, debía beneficiar a los que habían subcontratado con él y habían realizado obras parciales en las viviendas (las de carpintería y fontanería), y, por tanto, si de lo cobrado por el contratista debía pagarles a los subcontratistas lo que fuera proporcional.Page 1339
El Juzgado dictó sentencia por la que...
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