Cancelación de hipoteca por caducidad
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca.
Hechos: se presenta instancia solicitando la cancelación por caducidad de una hipoteca (al amparo del artículo 210.1.8ª de la LH) que grava la mitad indivisa de una finca registral. El préstamo garantizado por la referida hipoteca debía pagarse en 36 cuotas mensuales "venciendo el primero de ellos el día 5 de junio de 2005 y los restantes en igual día de los meses sucesivos, siendo el último vencimiento el día 5 de mayo de 2008".
El Registrador califica negativamente señalando que la hipoteca sólo puede ser cancelada por consentimiento de los legítimos representantes de la entidad titular registral o por sentencia judicial firme en la que dicha entidad sea parte demandada, o por transcurso de los plazos legales de caducidad de 21 o 40 años según los casos.
La Dirección confirma la calificación reiterando su doctrina sobre cancelación por caducidad del derecho real de hipoteca. Cabe distinguir entre,
1) La cancelación por caducidad convencional pactada por las partes.
- La hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
- En este caso es aplicable el artículo 82.2 LH que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
2) La caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos determinados por la Ley y que tiene lugar si no se ha pactado esa caducidad convencional. A ello se refieren el artículo 82.5 LH y el artículo 210.1.8ª LH si bien estos preceptos se diferencian en los siguientes aspectos:
-
Por razón de la legitimación.
- El artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir la cancelación al "titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada".
- El artículo 210 la extiende a "cualquier interesado".
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Por razón del fundamento.
- El artículo 82.5 LH tiene su fundamento en la figura de la prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según la...
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