Arrendamientos urbanos, epidemia del COVID 19 y estado de alarma (III)
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora contratada Doctora de Derecho civil Acreditada a profesor titular de Universidad Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 3834-3856 |
3834 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3834 a 3856
1.7. Concursal
Arrendamientos urbanos, epidemia
del COVID 19 y estado de alarma (III)
Urban leases, COVID 19 epidemic and state
of alarm (III)
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Acreditada a profesor titular de Universidad
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19 ha sufrido diversas modificaciones desde su entrada
en vigor. Recientemente, el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, ha pro-
rrogado las medidas en materia de vivienda reguladas en aquel (suspensión de
procesos de desahucio y lanzamientos; prórroga extraordinaria de los contratos
de arrendamiento y solicitud de moratoria al arrendador gran tenedor) hasta
el 28 de febrero de 2022. Igualmente se ha prorrogado hasta el 31 de marzo la
solicitud de compensaciones a las Administraciones públicas por los arrendado-
res por el periodo que medie entre que se acordare la suspensión extraordinaria
del artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo y el momento en
el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del
28 de febrero de 2022. Por otro lado, diversas resoluciones judiciales han ido
creando doctrina jurisprudencial en torno a la aplicación del Real Decreto Ley
11/2020. En este sentido, se ha señalado que acreditar un salario inferior a tres
veces el IPREM no supone acreditar la situación de vulnerabilidad descrita en
el ar tícu lo5 del Real Decreto Ley. Igualmente se ha indicado que la conclusión
del arrendamiento en tácita reconducción antes del 2 de abril de 2020 (fecha de
la entrada en vigor), impide solicitar la prórroga extraordinaria del mismo con
arreglo al ar tícu lo2 del Real Decreto Ley.
ABSTRACT: Royal Decree Law 11/2020, of March 31, which adopts urgent com-
plementary measures in the social and economic sphere to deal with COVID-19 has
undergone various modifications since its entry into force. Recently, Royal Decree
Law 21/2021, of October 26, has extended the measures on housing regulated in
that one (suspension of eviction processes and launches; extraordinary extension
of lease contracts and request for moratorium to the landlord large holder) until
February 28, 2022. Likewise, the request for compensation to Public Administra-
tions by landlords has been extended until March 31, for the period between the
extraordinary suspension of article 1 of Royal Decree-Law 11/2020, of March 31
and the moment in which it is lifted by the Court or by reaching the time limit of
February 28, 2022. On the other hand, various court decisions have been creating
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 788, págs. 3834 a 3856 3835
Arrendamientos urbanos, epidemia del COVID 19 y estado de alarma (III)
jurisprudential doctrine around the application of Royal Decree Law 11/2020. In
this sense, it has been pointed out that proving a salary lower than three times the
IPREM does not imply proving the situation of vulnerability described in article 5
of the Royal Decree Law. It has also been indicated that the conclusion of the lease
in tacit renewal before 2 April 2020 (date of entry into force), prevents requesting
an extraordinary extension of the same in accordance with article 2 of the Royal
Decree Law.
PALABRAS CLAVE: Arrendamientos urbanos. COVID-19. Suspensión del lan-
zamiento. Prórroga extraordinaria del contrato. Moratoria.
KEY WORDS: Urban leases. COVID-19. Suspension of eviction. Extraordinary
extension of the contract; moratorium.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. MODIFICACIONES INTRODUCIDAS
POR EL REAL DECRETO LEY 2/2021, DE 26 DE ENERO.—III. MODIFICA-
CIONES INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO LEY 8/2021, DE 4 DE
MAYO.—IV. MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO LEY
16/2021, DE 3 DE AGOSTO.—V. MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR EL
REAL DECRETO LEY 21/2021, DE 26 DE OCTUBRE, POR EL QUE SE PRO-
RROGAN LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN SOCIAL PARA HACER FRENTE A
SITUACIONES DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA.—VI. JURIS-
PRUDENCIA RECAÍDA EN APLICACIÓN DEL REAL DECRETO LEY 11/2020:
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEBE RESOLVERSE EN CASO DE IMPAGO DE RENTAS, SIN
PERJUICIO DE QUE EN LA FASE DE LANZAMIENTO PUEDA TENERSE EN CUENTA LA SUSPENSIÓN SOLI-
CITADA POR LA PARTE DEMANDADA AL AMPARO DEL AR TÍCU LO1 DEL REAL DECRETO LEY 11/2020.
2. NO BASTA ACREDITAR UNOS INGRESOS INFERIORES A TRES VECES EL IPREM PARA ENTENDER
QUE EL ARRENDATARIO SE ENCUENTRA EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD. 3. NO CABE SOLICITAR
LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL AR TÍCU LO2 CUANDO SE HA PUESTO FIN AL CONTRATO SUJETO
A TÁCITA RECONDUCCIÓN. 4. LAS MEDIDAS DE LOS AR TÍCU LOS1 Y 1 BIS DEL REAL DECRETO
LEY 11/2020 NO SON APLICABLES A LOS DESAHUCIOS ADMINISTRATIVOS.—VII. CONCLUSIO-
NES.—VIII.ÍNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—IX. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas
urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al
COVID-19 introdujo en el ordenamiento jurídico español una serie de medidas
excepcionales y transitorias en materia arrendaticia para paliar los efectos de-
rivados de la drástica reducción de ingresos que pudo suponer en buena parte
de la población el conjunto de medidas gubernamentales adoptadas para hacer
frente a la llamada crisis sanitaria, crisis sanitaria que ha sido más bien una
crisis institucional y de libertades fundamentales (vid., STC 148/2021, de 14 de
julio de 2021 y STC 183/2021, de 27 de octubre). Dichas medidas, en el ámbito
del arrendamiento de vivienda, han consistido en una moratoria del pago de la
renta arrendaticia por arrendadores que tengan la condición de grandes tenedo-
res (art.4), la solicitud de préstamos avalados y subvencionados por el Estado
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